Usucapione di immobile intestato al defunto: di cosa si tratta?

Cosa dice la legge sull’usucapione di immobile intestato al defunto? Come noto, l’usucapione consente ad un soggetto che è stato possessore di un bene in maniera esclusiva e ininterrotta per un periodo di almeno 20 anni, può ai sensi della legge diventarne il legittimo proprietario. Tuttavia, le cose si complicano quando interviene la morte del legittimo proprietario, sia che si tratti di circostanze in cui vi sono eredi od anche che si tratti di situazioni in cui non vi sono eredi.

Vediamo, dunque, come procedere con l’usucapione di immobile intestato al defunto, quando l’usucapione non vale, chi può opporsi a tale acquisto della proprietà e quali sono i presupposti per portare a termine tale operazione.

L’usucapione dell’immobile in caso di proprietario defunto

Tramite l’usucapione un soggetto può diventare proprietario a tutti gli effetti di un bene a seguito del suo possesso esclusivo ed ininterrotto per almeno 20 anni senza che il proprietario originario abbia intrapreso azioni legali per reclamare tale bene. Tuttavia, quando si parla di usucapione di immobile intestato ad un defunto è necessario individuare, come premessa, una distinzione tra due situazioni diverse:

• presenza di eredi;
• assenza di eredi.

Procedere con l’usucapione dell’immobile ereditato è possibile. In tale circostanza, a seguito dell’apertura della successione, un coerede ha la possibilità di acquistare per usucapione la quota degli altri coeredi se, dopo la morte del proprietario, è rimasto in possesso esclusivo del bene ereditario, senza che sia richiesta una interversione del possesso.

Tuttavia, non è sufficiente che gli altri partecipanti alla successione si siano astenuti dall'utilizzare il bene in comune. È necessario che il singolo coerede abbia utilizzato il bene in modo incompatibile con la possibilità di utilizzo da parte degli altri e abbia chiaramente manifestato la volontà di escluderli dall'accesso al medesimo bene.

A tal riguardo, la Cassazione ha precisato che non si può dedurre questa volontà semplicemente dal fatto che il coerede abbia gestito il bene e si sia occupato della sua manutenzione e delle imposte, poiché si presume che tali attività siano svolte in qualità di coerede e non di proprietario vero e proprio. Nemmeno la concessione di un permesso edilizio è sufficiente a presumere la proprietà a favore di chi lo ottiene.

Per procedere con, ad esempio, l’usucapione della casa dei genitori defunti e dunque della quota degli altri coeredi potrebbe essere utile come prova un accordo bonario tra i coeredi riguardante la divisione dei beni, anche se non ancora formalizzato.

Nel caso, invece, di usucapione di immobile intestato al defunto che non ha eredi, il patrimonio del de cuius finisce sotto la giurisdizione statale. In tale circostanza, per procedere con l’usucapione dell’immobile intestato al defunto senza eredi, secondo quanto chiarito dal tribunale di Milano, non è sufficiente il semplice possesso del bene. Cruciale per usucapire l’immobile è l'atteggiamento del possessore, che deve rispecchiare quello del proprietario.

Il soggetto deve quindi manifestare all'esterno l'intenzione di considerare la dimora come sua. Questo di solito si realizza attraverso lavori di ristrutturazione, interventi edilizi, cambiamenti nella destinazione urbanistica, modifiche alla struttura e alla sicurezza dell'immobile, installazione di recinzioni e altre misure atte a impedire l'accesso a estranei, compreso il legittimo proprietario. Pertanto, il solo fatto di abitare in un appartamento "senza proprietario" e di non pagare un canone di affitto non è sufficiente per rivendicare la proprietà tramite usucapione.

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Quando si diventa proprietari per usucapione?

Nel caso di usucapione di immobile intestato a defunto con eredità condivisa, come già accennato, è necessario:

• il possesso prolungato del bene: nel caso di immobili in eredità condivisa, è essenziale che il beneficiario che desidera acquistare per usucapione il bene ne abbia mantenuto il controllo per almeno 20 anni;
• l’espressione della volontà di possesso: durante il periodo necessario per l’usucapione, il coerede deve aver manifestato in modo chiaro il desiderio di detenere il bene non solo come "coerede", ma come legittimo proprietario, sfruttando tutti i diritti e le prerogative riservate per legge solo a tale soggetto. La manifestazione di tale atteggiamento è rinvenibile, ad esempio, nella modifica delle serrature della casa ereditata o la recinzione del terreno, nonché le modifiche e lo svolgimento di lavori sul terreno stesso senza il consenso degli altri;
• utilizzo del bene in modo esclusivo: un altro requisito è che il coerede abbia utilizzato il bene, come un immobile, in modo che sia impossibile per gli altri usufruirne. In pratica, significa che il soggetto ha escluso gli altri coeredi dall'utilizzare il bene, occupandolo e impedendo loro di usufruirne.

Infine, il possesso esclusivo dell’immobile che si intende usucapire deve essere noto agli altri coeredi. In altre parole, gli altri eredi devono essere consapevoli della situazione e non devono aver sollevato obiezioni in merito. Tali soggetti devono essenzialmente aver accettato passivamente il comportamento del coerede, dimostrando disinteresse per il bene ereditato ed anche se gli altri coeredi intraprendono trattative per vendere i loro diritti sulla proprietà comune, questo non interferisce con la detenzione esclusiva del coerede che non ha ancora completato l'usucapione.

Come dimostrare l’usucapione di un immobile?

Quando si parla di usucapione di beni ereditari, il soggetto che intende procedere con il riconoscimento della proprietà tramite usucapione dell’immobile intestato a defunto potrebbe necessitare di prove specifiche per confermare i suoi diritti.

Nello specifico, per stabilire il diritto di proprietà attraverso l'usucapione, è ammesso l'utilizzo di varie forme di prova e, tra queste, la testimonianza risulta essere la più comune. A tal riguardo, la Corte di Cassazione ha determinato che la testimonianza può essere sufficiente da sola per il riconoscimento del diritto di usucapione. La procedura da intraprendere in tali casi è di natura non contenziosa e si svolge con la presenza di un mediatore qualificato presso un ente autorizzato dal Ministero della Giustizia. Essa consiste nell'avviare un processo di mediazione contro chi potrebbe essere il proprietario. Se si giunge a un accordo, viene redatto un verbale firmato da entrambe le parti.

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In caso di mancato accordo, viene redatto un verbale negativo che viene presentato in tribunale per avviare il processo giudiziario di usucapione. Ad ogni modo, in caso di esito positivo, l'accertamento dell'usucapione deve poi essere trascritto nei registri immobiliari pubblici. In questa fase la voltura catastale è fondamentale per la registrazione formale dell’usucapione di immobile intestato a defunto e del relativo cambio di proprietà nei registri catastali. Questo documento può dunque essere richiesto dopo che è stato ottenuto il riconoscimento dell'usucapione tramite procedura giudiziaria o tramite accordo tra le parti coinvolte.

Una volta che l'usucapione dell’immobile intestato a defunto è stato legalmente riconosciuto, è importante aggiornare i registri catastali per riflettere il nuovo stato di proprietà dell'immobile. Ciò implica la modifica dei dati relativi alla proprietà dell'immobile nel Catasto, con il trasferimento della proprietà dal precedente proprietario al nuovo proprietario.

Quando è possibile usucapione tra parenti?

Secondo l’ordinamento italiano, l'usucapione non può verificarsi tra parenti, poiché mancano le condizioni essenziali per l’acquisto della proprietà con queste modalità, ovvero:

• il disinteresse del proprietario nei confronti del bene;
• l’atteggiamento del parente che agisce in qualità di proprietario del bene.

Nei rapporti familiari, il proprietario di solito non è disinteressato al bene, ma lo concede ad un parente e tollera la sua presenza pur restando il legittimo proprietario. Solo tra estranei può dunque sussistere il necessario disinteresse che apre la strada agli elementi di cui all'articolo 1158 del Codice civile.

Chi può opporsi all’usucapione?

Possono opporsi al processo di acquisizione della proprietà tramite usucapione il legittimo proprietario, i coeredi, terzi con interesse legittimo, lo Stato e gli enti pubblici e in generale chiunque sostenga di avere un diritto valido sull'immobile in questione.