Calcolo dei vani catastali? Ecco cosa devi sapere

Calcolo dei vani catastali? Proviamo a fare un po' di chiarezza. Questo computo ha una funzione ben precisa: serve a determinare quali vani della casa contribuiscono al conteggio delle rendite catastali. In altre parole il calcolo dei vani catastali ci permette di capire la tassazione applicata all’immobile che stiamo trattando (che varia anche in base alla consistenza). Ma cosa sono i vani catastali?

Calcolo vani catastali: la cucina e il soggiorno

Cosa sono i vani catastali? Il vano catastale, conosciuto anche come vano catastale utile, si riferisce allo spazio compreso tra pavimento e soffitto, delimitato da muri, che gode di luce diretta e una superficie libera. 

Possono quindi rientrare in questo calcolo le camere da letto, le sale, i soggiorni o la cucina. Indipendentemente dalla propria superficie un vano viene considerato come un’unità.

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A quanto corrisponde un vano in mq?

Difficile dire con esattezza a quanto corrisponda un vano in mq, poichè la definizione varia in base alla categoria dell’unità immobiliare, determinata a sua volta dalla classificazione catastale degli edifici. Non solo, perché la superficie massima del vano utile non deve oltrepassare la quota fissata dal Comune in cui è ubicato l’immobile.

Tali limiti variano di zona in zona, ma, per avere dei numeri di riferimento, si può affermare con buona approssimazione che l’estensione ammessa di un vano principale (camere da letto, sale, soggiorni, cucina) varia dai 20 ai 30 metri quadri. Quando si supera la dimensione massima, si calcolerà l'eccedenza. 

Come si calcola il numero dei vani catastali?

Intanto, è bene sottolineare un aspetto. Il calcolo dei vani catastali non riflette criteri urbanistici ma segue regole proprie. Ecco quindi che i vani catastali (in questo caso consideriamo quelli ad uso abitazione di un immobile di categoria A)  si differenziano in queste quattro categorie:

• vani principali: cioè le stanze la cui superficie può arrivare fino a 20-30 metri quadri (a seconda dei limiti stabiliti dal Comune di competenza)
• accessori diretti: vani e locali indispensabili per il disimpegno interno oppure esterno dell’abitazione (parliamo quindi di ingressi, ripostigli, bagni)
• accessori indiretti: quei vani che, anche se non si trovano al servizio diretto dell’immobile, sono complementari (tipico esempio: le cantine)
• dipendenze (terrazzi, portici).

Chiarito questo aspetto, si può procedere al calcolo. Tenendo presente però che:

• Un soggiorno di mq 38 può essere considerato generalmente 1 vano più eccedenza;
• Due camere da letto sono 2 vani;
• Due bagni sono 2/3 di vano;
• Un antibagno corrisponde a 1/3 di vano;
• Un ripostiglio corrisponde a 1/3 di vano;
• Un disimpegno corrisponde a 1/3 di vano.

La superficie dei locali principali e degli accessori, o loro porzioni, che riportano una  altezza utile inferiore a 1,50 m, non entra nel computo della superficie catastale.

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Calcolo vani catastali: ecco il Docfa

Geometri, periti, architetti ed ingegneri sanno bene cosa è il Docfa. Si tratta di un acronimo che sta per “Documenti catasto fabbricati” ed è un software attraverso il quale i professionisti possono presentare pratiche catastali.

Procurarsi il software è semplice: basta aprire la pagina dedicata sul sito dell’Agenzia delle Entrate e scaricarlo in maniera gratuita e sicura. Attraverso il software la pratica dovrà essere utilizzata ogni volta che ci sia una variazione dell’immobile, nuova costruzione inclusa. 

Calcolo vani catastali dei balconi? Si computa la dipendenza dall’unità abitativa 

I vani principali si calcolano per intero, gli accessori diretti si calcolano per un terzo del vano ed i vani complementari per un quarto: le terrazze, come del resto i poggioli, i portici o le aree scoperte sono considerate dipendenze dell’unità immobiliare. 

L’eccedenza nel calcolo dei vani catastali

Poi c’è il calcolo dell’eccedenza. Di cosa si tratta? Se un vano ha superficie maggiore a quella prevista dal catasto si calcola, appunto, l’eccedenza. Ma come? Si sottrae alla superficie del vano eccedente il limite massimo. Poi si divide il risultato per lo stesso limite massimo: l’ammontare va poi sommato al resto della consistenza.