Imposta di registro sulla seconda casa: ecco qual è il calcolo

Chi intende comprare una seconda casa deve mettere in conto di dover effettuare un investimento che non beneficia dei vantaggi fiscali riservati all’acquisto dell’abitazione principale. Tra le imposte da versare, quella di registro incide notevolmente sul costo finale, prevedendo l'aliquota del 9% sul valore catastale.

Quest’ultimo si determina moltiplicando la rendita catastale dell’immobile per un coefficiente, del valore di 126 per la seconda casa. Ecco, dunque, qual è il calcolo per determinare l’imposta di registro sulla seconda casa. 

Quanto costa la tassa di registro per una seconda casa

Le imposte da pagare quando si compra una casa dipendono da vari fattori e variano a seconda che l’acquisto avvenga da un’impresa o da un privato. Inoltre, un maggiore aggravio di tasse lo si ha in base al fatto che la compravendita venga effettuata con i benefici dell'abitazione principale o meno. 

Da questo punto di vista, l’acquisto di una casa che non sia l’abitazione principale comporta un maggiore esborso monetario in termini di tasse, tra le quali quella di registro, la cui formula per il calcolo su una seconda casa prevede l’applicazione dell’aliquota del 9% al valore catastale, con un importo minimo di 1.000 euro.

Inoltre, l’acquirente deve versare anche l’imposta ipotecaria e quella catastale, entrambi aventi importo fisso di 50 euro. 

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Come si calcola l'imposta di registro sul valore catastale

Per l’imposta di registro sulla compravendita di una seconda casa, al di fuori del perimetro dell’Iva, il calcolo dell’imposta di registro si ottiene moltiplicando il 9% al valore catastale della seconda casa. 

Quest’ultimo si determina moltiplicando la rendita catastale per un coefficiente fissato, nel caso di seconda casa, a 126 punti. La rendita catastale è un valore che l’Agenzia delle Entrate attribuisce a ogni singolo immobile, reperibile al Catasto Fabbricati. 

Il coefficiente catastale è, invece, un valore fisso stabilito per legge che, moltiplicato per la rendita catastale di un immobile, determina il suo valore catastale. Il valore del coefficiente è stabilito dal ministero dell’Economia e delle Finanze mediante specifiche aliquote ed è determinato in misura ridotta, pari a 115,5, se si tratta dell’acquisto di una prima casa.

Esempio di imposta di registro sulla seconda casa 

Si può fare un esempio di calcolo dell’imposta di registro applicata nel 2025 per l’acquisto di una seconda casa del valore di 200.000 euro partendo dalla rendita catastale dell’immobile pari a 1.200 euro. Moltiplicandola per il coefficiente di rendita stabilito per la seconda casa, pari a 126, si ottiene il valore catastale di 151.200 euro. 

L’imposta di registro si calcola, quindi, applicando l’aliquota del 9% al valore catastale, con importo minimo di 1.000 euro. Nell’esempio, 151.200 euro x 9% = 13.608 euro. È questo l’importo che l’acquirente di una seconda casa deve versare a titolo di imposta di registro. 

Criterio prezzo-valore per il calcolo dell'imposta di registro

È da notare che, se non fossero stati applicati il criterio del prezzo-valore dell’immobile e il coefficiente di rendita, il 9% moltiplicato per il valore di vendita avrebbe determinato una tassa pari a 18.000 euro. Pertanto, l’imposta di registro si determina sul valore catastale e non sul prezzo di vendita dell’immobile. 

Grazie a questo criterio, anche il costo dell'imposta di registro sulla prima casa risulta agevolato. Riprendendo l'esempio precedente applicato all'acquisto di un'abitazione principale, dalla moltiplicazione della rendita per il coefficiente catastale si ottiene 1.200 x 115,5 = 138.600. Applicando l'aliquota del 2% dell'abitazione principale (anziché quella del 9%) si ottiene l'imposta di registro pari a 2.772 euro. 

Come non pagare l'imposta di registro sulla seconda casa

È bene chiarire che evitare di pagare l’imposta di registro sulla seconda casa non è possibile. Tuttavia, l’acquirente può fruire di agevolazioni fiscali che riducono l’importo da pagare. Per esempio, nel caso di donazioni e successioni, le imposte possono variare al ribasso rispetto alla compravendita diretta. 

Quando si paga l’Iva sulla seconda casa

Un differente importo dell’imposta di registro è dovuto nel caso in cui il venditore sia un’impresa, con vendita soggetta a Iva, L’imposta si applica per le vendite effettuate dalle imprese costruttrici entro cinque anni dalla costruzione o da interventi di ripristino dei fabbricati oppure per la cessione di fabbricati destinati ad alloggi sociali.

In situazioni come queste, è dovuta l’Iva al 10% (o 22% per gli immobili di categoria catastale A/1, A/8 e A/9), mentre, tra le tasse da pagare sull'acquisto di una seconda casa, quelle di registro, ipotecaria e catastale hanno importo fisso pari a 200 euro ciascuna. 

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