Allegato B sismabonus acquisti: quali sono i modelli da compilare

La proroga dei bonus edilizi dal 2025 al 2027 riguarda anche la detrazione fiscale per l’acquisto di un’abitazione facente parte di un fabbricato, situato nelle zone a rischio sismico 1, 2, o 3, oggetto di lavori di demolizione e ricostruzione. Si tratta del sismabonus acquisti, ovvero dell’incentivo che consente di ottenere percentuali di sconto sull’acquisto di una prima casa o un’altra abitazione. 

Ai fini del riconoscimento dell'incentivo sono necessari vari adempimenti, tra i quali l'ottenimento dell’asseverazione dai tecnici abilitati ai sensi del decreto ministeriale 329 del 2020. Di particolare importanza risulta la corretta compilazione e asseverazione dell’Allegato B del sismabonus acquisti. 

Asseverazione sismabonus acquisti: perché serve

Ai sensi del comma 1-septies, dell’articolo 16, del decreto legge 63 del 2013, il riconoscimento della detrazione fiscale entro il limite di 96.000 euro per l’acquisto di un immobile oggetto di demolizione e ricostruzione in una zona sismica, necessita di una serie di adempimenti che attestino l’efficacia dei lavori di riduzione del rischio sismico. 

A tal proposito, l’articolo 3 del decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti numero 58 del 28 febbraio 2017 stabilisce che l’asseverazione necessaria al sismabonus acquisti circa l’efficacia dei lavori per ridurre il rischio sismico deve essere effettuata da professionisti, iscritti a Ordini e Collegi, incaricati di: 

• progettare; 

• dirigere gli interventi sulle strutture; 

• effettuare il collaudo statico. 

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Quali documenti servono per il sismabonus sugli acquisti

Pertanto, il progettista è chiamato ad asseverare la classe di rischio dell’immobile precedente il lavoro di demolizione e quella conseguita grazie all’esecuzione della ricostruzione. Il direttore dei lavori e il collaudatore statico, in sede di ultimazione degli interventi, devono attestare il rispetto e la conformità dei lavori eseguiti al progetto depositato. 

Il decreto ministeriale 329 del 6 agosto 2020 ha aggiornato i modelli da presentare per il sismabonus acquisti rispetto a quanto prevedeva il decreto 58/2017 nella seguente modalità: 

• asseverazione del progettista, modello Allegato B;
• asseverazione del direttore dei lavori, modello Allegato B1;
• asseverazione del collaudatore statico, modello Allegato B2.  

Quando va consegnato l'allegato B?

Il progetto e l’asseverazione del progettista devono essere allegati alla SCIA o alla richiesta di permesso di costruire nel momento in cui il progettista si rivolga allo Sportello unico per l’edilizia prima dell’inizio dei lavori. 

A tal proposito, si ricorda che tutte le attestazioni e le asseverazione prodotte dai professionisti devono essere accompagnate da apposita polizza assicurativa il cui massimale coincide con l’importo dell’intervento oggetto delle asseverazioni. 

Alcune differenze si notano per quanto concerne il sismabonus ordinario da quello acquisti. Infatti, nel rinnovo della misura dal 2025 al 2027, ai fini del sismabonus ordinario - consistente in lavori di restauro di edifici in zone sismiche - non vi è alcuna distinzione di riduzione del rischio sismico (due, una o nessuna classe). Per il sismabonus acquisti, invece, la distinzione continua a essere valida con la richiesta di almeno due classi di miglioramento nel rischio sismico. 

Chi compila l'allegato B del sismabonus?

Tuttavia, nel parere numero 3/2021 del Consiglio Superiore dei Lavori Pubblici la riduzione di due classi di rischio sismico si considera conseguita. Pertanto, il progettista, nel redigere il modello B necessario per il sismabonus acquisti, non deve considerare necessaria la compilazione dei moduli nella parte in cui si parla di classe di rischio sismico ex ante, relativa all’immobile prima che sia demolito. 

Inoltre, il CSLLPP ha stabilito che non sia necessario redigere il computo metrico estimativo e la sezione relativa all’asseverazione di congruità dei costi complessivi dell’intervento. 

Tali informazioni si trovano a pagina 2 del modello B che il tecnico può barrare e non compilare insieme ai parametri di rischio sismico ex ante. Il flag, invece, deve essere inserito in relazione all’indicazione "2 o più classi". 

Acquisto di case antisismiche, le indicazioni dell’Agenzia Entrate

Alcuni chiarimenti sono stati enunciati dall’Agenzia delle Entrate circa il momento in cui il progettista deve presentare al Comune l’asseverazione contenente il grado di efficacia del lavoro in rapporto alla riduzione del rischio sismico. 

Da questo punto di vista, l’Amministrazione finanziaria ha riconosciuto che per i lavori ricadenti nelle zone sismiche 2 e 3 attivati tra il 1° gennaio 2017 e il 1° maggio 2019, all’acquirente spetti la detrazione fiscale anche se l’asseverazione non risulti essere stata presentata contestualmente alla domanda del titolo abilitativo. È tuttavia necessario che l’asseverazione sia presentata prima del rogito notarile. 

Un secondo chiarimento dell’Agenzia delle Entrate riguarda gli immobili passati da una zona sismica classificata di livello 4 a una di livello 3. In casi di questo tipo, anche se l’asseverazione è stata presentata dopo il progetto e non contestualmente alla domanda del titolo abilitativo, chi acquista l’immobile può detrarre quanto dovuto a titolo di sismabonus acquisti.

Sismabonus acquisti, quando serve la remissione in bonis dell’Allegato B

Concretamente, il contribuente che voglia acquistare un immobile demolito e ricostruito fruendo della detrazione del sismabonus acquisti deve accertarsi che il progettista, insieme al titolo edilizio abilitativo degli interventi antisismici, abbia presentato l’asseverazione relativa alla classe di rischio sismico prima e post ricostruzione, usando il Modello B allegato al Dm 329 del 2020. 

Il deposito della documentazione prima dell’inizio dei lavori deve avvenire, quindi, a cura dell’impresa costruttrice. Se l’impresa non rispetta i termini indicati, si può procedere con la regolarizzazione della presentazione dell’allegato B con la procedura della remissione in bonis secondo quanto prevede la lettera c) dell’articolo 2-ter, del decreto legge numero 11/2023, convertito nella legge numero 38/2023. 

In tal caso, versando la sanzione di 250 euro mediante il modello F24, la trasmissione dell’Allegato B può avvenire entro la scadenza per la presentazione della dichiarazione dei redditi grazie alla quale l’acquirente fruisce del sismabonus acquisti. 

Sismabonus acquisti, chi compila l'Allegato B1?

Il Dm 329 del 2020 stabilisce che l’asseverazione della riduzione del rischio sismico debba essere confermata dal direttore degli interventi e dal collaudatore statico, ciascuno in base alla proprie competenze. I modelli da utilizzare sono, rispettivamente, il B1 e il B2, reperibili tra gli allegati al decreto stesso. 

Nella redazione dell’Allegato B1 in base alle istruzioni del sismabonus dettate dal CSLLPP, il direttore dei lavori - anche nell’obiettivo di semplificare le procedure sui bonus edilizi - non deve compilare il modello in prossimità degli stati di avanzamento dei lavori (SAL). Infatti, il sismabonus acquisti è svincolato da criteri inerenti il costo dell’intervento. 

Infine, nella compilazione del modello, il professionista deve omettere (e quindi sbarrare) i punti da 2 a 4 relativi alla sezione asseverativa dell’obbligo assicurativo e della stima e congruità dei costi. 

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Sismabonus, chi e come deve compilare l’Allegato B2

Al termine dei lavori di ricostruzione dell’edificio, al collaudatore statico spetta attestare il rispetto e la conformità degli interventi eseguiti rispetto al progetto depositato. 

A tal proposito è necessaria la compilazione del modello B2 da parte del collaudatore. Tra le istruzioni relative alle modalità di compilazione, per gli immobili compravenduti dopo il 30 giugno 2022 - data di termine del sismabonus acquisti nella versione super - si può omettere di fornire le indicazioni sull’obbligo assicurativo. 

Per tutti e tre i modelli (B, B1 e B2) i tecnici abilitati e competenti possono riportare, in definitiva, i soli dati di tipo ingegneristico circa la riduzione del rischio sismico ottenuto con la demolizione e la ricostruzione dell’edificio. 

Quali novità sul sismabonus acquisti nel rogito 2025?

Fino al 31 dicembre prossimo chi compra un’abitazione facente parte di un immobile demolito e ricostruito dal costruttore può fruire della possibilità di utilizzare il sismabonus con le novità 2025, tra le quali anche una percentuale ridotta rispetto agli anni scorsi.

Infatti, se l’abitazione acquistata riguarda una prima casa, intesa come dimora abituale, si può beneficiare del 50% di detrazione fiscale nelle dieci dichiarazioni dei redditi successive entro un limite complessivo di 96.000 euro. I rogiti stipulati fino al 31 dicembre 2024 offrivano una detrazione dell’85%. 

L’aliquota per la ricostruzione di un immobile da acquistare come altra abitazione (per esempio, una seconda casa) è del 36%. Nel 2026 e 2027 le aliquote scenderanno, rispettivamente, al 36% e al 30%. È utile ricordare che l’acquisto dell’unità abitativa deve avvenire nel termine di 30 mesi dalla conclusione dei lavori. 

L’acquirente può acquistare anche un box pertinenziale all’abitazione fruendo del sismabonus, ma senza che il plafond di detrazione fiscale possa aumentare rispetto a quello dell’unità abitativa principale.