Decadenza agevolazioni prima casa per mancato rilascio dell'immobile, attenzione alla forza maggiore

La Cassazione si è di recente espressa in tema di decadenza delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa per mancato rilascio dell'immobile. Il caso esaminato ha riguardato l’acquisto di un immobile, occupato da un conduttore titolare di un contratto di locazione, con il bonus e il mancato trasferimento della residenza nel Comune di acquisto per occupazione dell’immobile da parte dell’inquilino che non lo aveva lasciato tempestivamente libero. In questa situazione, come spiegato, non esiste la causa di forza maggiore.

Nello specifico, con l’ordinanza n. 2487 del 5 febbraio 2026, la Cassazione ha precisato che il mancato rilascio, da parte del conduttore, dell’immobile locato al momento dell’atto di compravendita, acquistato con le agevolazioni prima casa, comporta la decadenza dal beneficio fiscale, qualora l’acquirente non trasferisca la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile acquistato entro 18 mesi dal rogito, non sussistendo, in tale ipotesi, la causa di forza maggiore.

Mancato trasferimento della residenza nella prima casa, come evitare di perdere il bonus

Si ricorda che per evitare la decadenza dalle agevolazioni prima casa per mancato trasferimento della residenza entro 18 mesi, a causa dell’inquilino che non libera l’immobile acquistato, è necessario dimostrare la forza maggiore, ossia un impedimento esterno, imprevedibile, oggettivo, inevitabile, inaspettato e non conosciuto all’acquirente al momento della stipula dell’atto. 

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Nel caso in esame, la Cassazione ha sottolineato che l’acquirente, al momento della stipula dell’atto, sapeva che l’immobile era occupato dal conduttore ed era prevedibile che, nel termine previsto, l’immobile stesso non sarebbe stato disponibile per trasferirvi la residenza, considerando il tempo ordinariamente necessario per far valere, eventualmente, i propri diritti in giudizio. Questo dunque vuol dire che, per affermarsi la sussistenza della forza maggiore, nel caso in questione manca il requisito dell’imprevedibilità dell’evento ostativo. Mancano anche l’imprevedibilità e l’inevitabilità dal momento che il contratto di locazione dell’immobile, sussistente al momento del rogito, era noto al contribuente.

La Cassazione ha anche evidenziato che il trasferimento poteva avvenire nel Comune in questione, anche in altra situazione abitativa, non necessariamente nella casa oggetto dei benefici, come indicato dall’articolo 1, nota II bis lettera a, parte prima della Tariffa allegata al Tur.

Decadenza del bonus prima casa

Il bonus prima casa si perde quando:

• le dichiarazioni previste dalla legge nell’atto di acquisto sono false;
• l’abitazione è venduta o donata prima che siano trascorsi cinque anni dalla data di acquisto, a meno che, entro un anno, non si riacquista un altro immobile, anche a titolo gratuito, da adibire in tempi “ragionevoli” a propria abitazione principale. (Il requisito del riacquisto non è soddisfatto quando si stipula, entro l’anno dalla vendita del primo immobile, soltanto un compromesso, poiché con questo tipo di contratto non si trasferisce il bene);
• non si sposta la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto;
• entro i due anni dall’acquisto del nuovo immobile non viene venduto quello già posseduto, acquistato con le agevolazioni prima casa.