Decadenza agevolazioni prima casa, qual è il termine di accertamento

La Cassazione si è di recente espressa in tema di decadenza delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa e ha chiarito quando scatta il termine di accertamento. Si ricorda che quando si perde il beneficio fiscale, che permette di pagare le imposte in misura ridotta, si dovranno versare le imposte risparmiate, gli interessi e una sanzione del 30% delle imposte stesse. Vediamo quanto è stato precisato con l’ordinanza n. 30919 del 25 novembre 2025 e cosa bisogna sapere in merito all’avviso di liquidazione e alla fase di riscossione degli importi dovuti.

Con l’ordinanza n. 30919, la Cassazione ha chiarito che, in caso di mancato pagamento di un avviso relativo alla decadenza dall’agevolazione prima casa, l’Amministrazione finanziaria ha dieci anni per notificare la successiva cartella di pagamento dal momento in cui la relativa imposta è stata definitivamente accertata. 

Come evidenziato da Fisco Oggi, nel suo giudizio la Cassazione ha sottolineato che l’articolo 76 del Testo unico dell'imposta di registro (Tur) prevede, in generale, un termine quinquennale entro il quale l’Ufficio è tenuto a richiedere l’imposta per gli atti non presentati alla registrazione pur essendo soggetti a tale adempimento e un termine triennale per la maggiore imposta relativa ad atti registrati; l’articolo 78, poi, prevede un termine decennale entro il quale l’Amministrazione deve far valere il proprio credito al fine di evitare la prescrizione relativa alla riscossione dell’imposta definitivamente accertata.

Parlando poi dell’attività di accertamento o liquidazione e dell’attività di riscossione, la Cassazione ha precisato che “nei casi in cui l’avviso non sia stato impugnato (…) il credito erariale potrà essere riscosso (…) nel rispetto del termine prescrizionale decennale”. La Cassazione ha quindi chiarito che, “una volta che la pretesa fiscale è divenuta definitiva, e quindi l’imposta dovuta dal contribuente non è più suscettibile di variazione, il contribuente resta soggetto alla sola azione di riscossione, per la quale rileva solo il termine decennale stabilito dall’articolo 78 del Dpr n. 131/1986”. 

GTRES

Quando si perdono le agevolazioni fiscali prima casa

Le agevolazioni per l’acquisto della prima casa si perdono se:

• le dichiarazioni previste dalla legge nell’atto di acquisto sono false;
• l’abitazione è venduta o donata prima che siano trascorsi cinque anni dalla data di acquisto, a meno che, entro un anno, non si riacquista un altro immobile, anche a titolo gratuito, da adibire in tempi “ragionevoli” a propria abitazione principale. (Il requisito del riacquisto non è soddisfatto quando si stipula, entro l’anno dalla vendita del primo immobile, soltanto un compromesso, poiché con questo tipo di contratto non si trasferisce il bene);
• non si sposta la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto;
• entro i due anni dall’acquisto del nuovo immobile non viene venduto quello già posseduto, acquistato con le agevolazioni prima casa.