Plusvalenza su bene condominiale agevolato: cosa sapere

Come deve essere calcolata la tassazione della plusvalenza derivante dalla vendita di un bene condominiale agevolato? Lo ha spiegato l’Agenzia delle Entrate con la risposta n. 86 del 27 marzo 2026. Il caso in esame ha riguardato, in particolare, la cessione dell’ex abitazione del portiere situato all’interno di un edificio che ha beneficiato del superbonus. Vediamo quanto è stato chiarito.

Il caso della vendita di un bene condominiale

Nel fornire la sua risposta, l’Agenzia delle Entrate ha innanzitutto ricordato quanto disposto dalla normativa. Nello specifico, quanto previsto:

• dall’articolo 1, commi da 64 a 67, della legge 30 dicembre 2023, n. 213 (legge di Bilancio 2024);
• dall’articolo 67 e 68 del Tuir;
• dalla circolare n. 13/E del 13 giugno 2024;
• dalla circolare n. 204 del 6 novembre 2000.

Ha poi chiarito che, nel caso di cessione di un bene condominiale come l’abitazione del portiere, che la titolarità dell’abitazione del portiere è attribuita a ciascun condomino in proporzione ai propri millesimi, poiché il bene ha natura accessoria rispetto alle singole unità immobiliari. Di conseguenza, il regime fiscale dell’alloggio del portiere deve essere lo stesso di quello delle abitazioni principali cui è legato, quindi la verifica delle condizioni che evitano la tassazione della plusvalenza realizzata in caso di cessione deve essere fatta per ciascun condomino, valutando la situazione della sua specifica unità immobiliare. 

Se ricorre una delle cause di esclusione previste dalla normativa, ad esempio se un condomino ha acquistato la propria unità per successione oppure l’ha destinata ad abitazione principale per la maggior parte dei dieci anni precedenti la vendita (o per la maggior parte del minor periodo di possesso), la cessione dell’abitazione del portiere non genera redditi diversi imponibili; in caso contrario, ad esempio se la cessione dell’alloggio del portiere avviene entro dieci anni dalla conclusione degli interventi agevolati, l’eventuale plusvalenza realizzata a fronte della cessione costituisce reddito in proporzione ai millesimi di proprietà, da calcolare come differenza tra il corrispettivo percepito nel periodo d’imposta e il “prezzo di acquisto o costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo”.

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Se non è possibile individuare il “prezzo di acquisto o costo di costruzione del bene ceduto”, ai fini della determinazione della plusvalenza, i singoli condomini possono utilizzare il valore risultante da un’apposita perizia giurata redatta da un professionista abilitato, applicando a tale valore la rivalutazione calcolata in base alla variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, per adeguare i valori storici ai prezzi attuali. Tale rivalutazione riguarda soltanto gli immobili “acquisiti o costruiti, alla data della cessione, da oltre cinque anni”.

Nel caso in cui tra la data di conclusione degli interventi agevolati e la data di cessione dell’immobile siano trascorsi meno di cinque anni, per i condòmini che hanno fruito del superbonus tramite sconto in fattura o cessione del credito ai fini della determinazione dei “costi inerenti” al bene non si tiene conto delle spese sostenute per gli interventi agevolati eseguiti sulle parti comuni. Se invece tra la conclusione di tali interventi e la cessione dell’immobile in esame trascorrano più di cinque anni, nella determinazione dei “costi inerenti” al bene si potrà tener conto del 50 per cento di tali spese.

Come funziona la tassazione della plusvalenza con superbonus

L’articolo 1, commi da 64 a 67, della di Bilancio 2024, modificando gli articoli 67 e 68 del Testo unico delle imposte sui redditi (Tuir), disciplina una nuova ipotesi di plusvalenza immobiliare imponibile, relativa alle cessioni di immobili che sono stati oggetto di interventi agevolati con il superbonus.

Quando la vendita genera plusvalenza imponibile

In particolare, l’articolo 67 del Tuir ha stabilito che sono redditi diversi se non costituiscono redditi di capitale ovvero se non sono conseguiti nell’esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali o da società in nome collettivo e in accomandita semplice, né in relazione alla qualità di lavoratore dipendente:

• le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari;
• le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili, in relazione ai quali il cedente o gli altri aventi diritto abbiano eseguito gli interventi agevolati con il superbonus che si siano conclusi da non più di dieci anni all’atto della cessione, esclusi gli immobili acquisiti per successione e quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a dieci anni, per la maggior parte di tale periodo.

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Come si calcola la plusvalenza su un immobile con superbonus

L’articolo 68 del Tuir ha poi disposto che le plusvalenze sono costituite dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo. Per gli immobili acquisiti per donazione si assume come prezzo di acquisto o costo di costruzione quello sostenuto dal donante, aumentato dell’imposta sulle donazioni nonché di ogni altro costo successivo inerente.

Ai fini della determinazione dei costi inerenti al bene, nel caso in cui gli interventi agevolati con il superbonus si siano conclusi da non più di cinque anni all’atto della cessione, non si tiene conto delle spese relative a tali interventi, qualora si sia fruito dell’incentivo nella misura del 110 per cento e siano state esercitate le opzioni dello sconto in fattura e della cessione del credito.

Nel caso in cui gli interventi agevolati si siano conclusi da più di cinque anni all’atto della cessione, nella determinazione dei costi inerenti al bene si tiene conto del 50 per cento di tali spese, qualora si sia fruito dell’incentivo nella misura del 110 per cento e siano state esercitate le opzioni dello sconto in fattura e della cessione del credito. Per i medesimi immobili acquisiti o costruiti, alla data della cessione, da oltre cinque anni, il prezzo di acquisto o il costo di costruzione è rivalutato in base alla variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.

La circolare n. 13/E del 13 giugno 2024 ha poi chiarito che la plusvalenza che origina dalla nuova fattispecie è realizzata, fatte salve le esclusioni, a seguito della cessione a titolo oneroso di beni immobili oggetto degli interventi agevolati con il superbonus, che, all’atto della cessione, si siano conclusi da non più di dieci anni.

Casi di esclusione dalla tassazione

Secondo quanto previsto dall’articolo 67, comma 1, lett. b bis), del Tuir, sono escluse dall’ambito applicativo della norma le plusvalenze derivanti dalla cessione a titolo oneroso degli immobili acquisiti per successione e di quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a dieci anni, per la maggior parte di tale periodo.