L’acquisto o la locazione di un immobile commerciale comporta il pagamento di diverse imposte, il cui importo cambia in base alla tipologia di operazione e al regime fiscale applicabile. Tra queste rientra l’imposta di registro, che può essere dovuta in misura fissa o proporzionale. L’imposta di registro per gli immobili commerciali varia in funzione del venditore e dell’IVA prevista per la cessione.
Acquistando da un privato, l’imposta di registro è pari al 9% del prezzo o del valore catastale e le imposte ipotecaria e catastale a 50 euro ognuna. Comprando da un’impresa con vendita soggetta a IVA, c’è alternatività IVA-imposta di registro: con IVA al 22%, l’imposta è fissa, pari a 200 euro.
Quale imposta di registro per acquisto immobile commerciale?
L'acquisto o la locazione di un immobile commerciale comportano diversi adempimenti fiscali e il trattamento tributario cambia in base a vari fattori: alla tipologia dell'immobile, al soggetto che vende o concede in locazione e, soprattutto, all'eventuale applicazione dell'IVA.
Quando si parla di imposta di registro per un immobile commerciale, non esiste un’unica aliquota valida in ogni situazione. L’imposta di registro, infatti, può essere applicata in misura fissa o proporzionale, principalmente a seconda del soggetto venditore e del regime IVA dell’operazione.
L’imposta di registro si applica secondo il principio di alternatività rispetto all’IVA: in linea generale, le operazioni soggette a IVA non pagano anche l’imposta di registro, fatta eccezione per specifiche disposizioni riguardanti, in particolare, le cessioni di fabbricati effettuate da imprese costruttrici.
Il principio è stabilito dall’articolo 40 del Testo Unico dell’imposta di registro, secondo cui gli atti relativi a cessioni di beni e prestazioni di servizi soggetti a IVA, sono sottoposti al pagamento dell’imposta di registro in misura fissa, anziché proporzionale.
C’è da tenere a mente che il meccanismo del cosiddetto "prezzo-valore" non si applica agli immobili commerciali e quindi l’imposta di registro viene calcolata sul prezzo dichiarato nell’atto, con un importo minimo che non può essere inferiore a 1.000 euro.
Imposta di registro per acquisto immobile commerciale: le casistiche
Nel dettaglio, quando la cessione di un immobile commerciale non è soggetta a IVA, l'imposta di registro è proporzionale e viene applicata con l'aliquota del 9%. Diversa è la situazione quando la vendita è soggetta a IVA, visto che in questo caso l'imposta di registro è generalmente dovuta in misura fissa, pari a 200 euro.
L'acquirente deve versare anche l'IVA secondo l'aliquota prevista per la specifica operazione, tenendo presente che per gli immobili strumentali, quella ordinaria è normalmente del 22%. L’IVA è di solito dovuta, e quindi l’imposta di registro è fissa a 200 euro, quando il venditore è un’impresa costruttrice e la cessione avviene entro 5 anni dall’ultimazione della costruzione o dell’intervento oppure anche dopo i 5 anni, se il venditore sceglie di assoggettare l’operazione a IVA.
Quando venditore e acquirente sono entrambi soggetti IVA, la compravendita dell’immobile commerciale può avvenire con il pagamento dell’IVA o meno, a seconda dell’opzione scelta da chi vende, con conseguente versamento dell’imposta di registro pari a 200 euro nel primo caso e al 9% nel secondo. In alcuni casi, tra soggetti IVA può trovare applicazione il “reverse change”, ossia il meccanismo dell’inversione contabile.
Quale imposta di registro per locazione immobili commerciali?
Anche per la locazione di immobili commerciali, con riferimento all’imposta di registro è necessario distinguere il regime fiscale applicabile al contratto. In linea generale, l’aliquota da applicare è pari al 2% del canone annuo, con il rispetto del minimo previsto di 67 euro per la prima annualità, anche quando dal calcolo emerge un importo più basso. Questa è la regola solitamente valida per la locazione commerciale di un negozio, di un ufficio o di un altro immobile destinato a un'attività economica.
L’imposta di registro per la locazione di immobili strumentali è pari all’1% quando il locatore è un soggetto passivo IVA. In entrambi i casi, la base di calcolo è rappresentata dal canone pattuito e l'imposta può essere versata annualmente oppure, in un'unica soluzione per l'intera durata del contratto. Per questa seconda opzione è previsto uno sconto, consistente in una detrazione dall’imposta dovuta pari alla metà del tasso di interesse legale moltiplicato per il numero delle annualità.
Quando l'imposta di registro è al 2%?
L'aliquota del 2% per l’imposta di registro si applica, in via ordinaria, ai contratti di locazione di immobili a uso diverso dall'abitativo e rientrano in questa categoria molti di quelli utilizzati per attività commerciali, professionali o produttive. In ogni caso, è importante verificare se l'immobile possa essere qualificato come strumentale e se il locatore sia un soggetto passivo IVA, visto che in quest'ultimo caso si applica l'aliquota ridotta dell'1%.
L’imposta di registro al 2% non si applica mai per l’acquisto di immobili commerciali, visto che questa aliquota è riservata unicamente all’acquisto della prima casa ad uso abitativo, oppure nel caso di una locazione di fabbricati adibiti ad abitazione, anche quando si tratta di un affitto transitorio.
Quanto si paga di tasse su un immobile commerciale?
Quando si decide di acquistare un immobile commerciale, bisogna fare un’attenta valutazione dei costi da sostenere. Oltre alle imposte, l’acquirente deve considerare anche le altre spese legate alla compravendita del locale commerciale e alla gestione dell’immobile.
Sono da considerare, infatti, le spese riguardanti ad esempio eventuali agenzie immobiliari che fanno da intermediario, oltre a quelle legate all’atto notarile,
Quanto alle tasse da pagare, oltre all’imposta di registro, ci sono altre voci che possono variare in base alla tipologia del soggetto venditore e al regime fiscale dell’operazione: imposta catastale, imposta ipotecaria e IVA, quest’ultima quando prevista dalla cessione.
In caso di vendita di un immobile commerciale non soggetta a IVA, l'imposta ipotecaria e quella catastale si pagano in misura fissa, nell’ordine di 50 euro ciascuna. Quando invece si paga l’IVA, solitamente pari al 22%, le imposte ipotecaria e catastale sono dovute in misura proporzionale, pari rispettivamente al 3% e all'1%, cui aggiungere la voce dell’imposta sul valore aggiunto.
Una volta diventato proprietario, il titolare dell'immobile commerciale deve mettere in conto altre tasse, come l'IMU, la cui misura dipende dal Comune, dalla categoria catastale, dalla rendita e dalle aliquote deliberate dall'ente locale. Se l'immobile viene concesso in locazione, il proprietario deve altresì tenere conto della tassazione del reddito prodotto dal canone, secondo il proprio regime fiscale.
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