Investimenti immobiliari anticiclici contro le incertezze del mercato

L’aumento dello spread può essere di ostacolo agli investimenti finanziari? Quali sono i settori di maggior interesse per i grandi investitori nel 2018 e per i prossimi anni? A questo ha cercato risposta l’annuale forum di Caceis, svoltosi a Milano lo scorso 29 novembre.

Investire in real estate, cosa spaventa l'Europa

La turbolenza dei mercati senz’altro ha contribuito a creare tensione tra gli investitori, che prima di investire i propri soldi potrebbero volerci pensare due volte. Senza, infatti, che ci sia un vero allarme recessione, gli investitori guardano ultimamente con sospetto all’Europa, e in particolare l’Italia.

“Se il 2017 è stato un anno di grande crescita, quest’anno e il prossimo potrebbero non essere così rosei – segnala il prof. Andrea Boltho, docente di economia al  Magdalen College dell'Università di Oxford. – Se Spagna, Germania, Francia cresceranno tra l’1,5-2%, l’Italia non andrà oltre l’1%. Inoltre l’indice Pmi manifatturiero vede l’Italia sotto la soglia dei 50 punti: non è proprio il caso di parlare di recessione ma è comunque un segnale”.

Cosa preoccupa l’Europa?” Si teme una nuova crisi – risponde Boltho, -  ma in realtà è fisiologico che le recessioni ci siano, solitamente ogni 7-10 anni. Preoccupano poi i tassi a breve, che in America sono già saliti. Da noi si attendono tassi in rialzo dalla fine del 2019, ma comunque di modesta entità”.

A preoccupare è anche la soglia del debito/Pil, che non è alta solo in Italia (anche se le differenti situazioni della crescita economica fanno la differenza), oltre ad una eccessiva deregolamentazione del credito in Uk che fa paventare una nuova bolla.

“Le divergenze tra Italia e Unione Europea relativamente alla manovra fanno il resto – segnala Boltho.-  Nel 2012 lo spread alto dava rischio di contagio. Oggi non c’è rischio per l’intera zona euro, ma ce n’è per l’Italia. Il tasso di produttività nel Paese è in calo, e questo mette a rischio gli esiti della manovra. Potrebbe non essere infatti un problema aumentare il rapporto deficit/Pil – conclude l’economista, - a patto che il maggior debito finanziasse degli investimenti produttivi”.

Il costo dei finanziamenti per il real estate aumenta per lo spread

Giustificata o no, la paura di un prossimo rallentamento sui mercati sta creando qualche difficoltà nei finanziamenti di investimenti a lungo termine in sviluppo edilizio. È parere concorde degli operatori intervenuti al Forum di Caceis, infatti, che l’accesso al credito per loro stia diventando sempre più difficoltoso a causa dei maggiori costi imposti dagli istituti di credito (causa spread ma non solo), nonché dalle norme che impongono ai fondi che investono in real estate di occupare in questa asset class solo un decimo del capitale totale.

“Questo significa che chi volesse investire 100 milioni di euro tramite un fondo, dovrebbe avere un fondo da un miliardo – nota Paolo Bottelli, Chief Executive Officer Kryalos SGR.- il problema del maggiore costo di accesso al credito si riverbera poi nel pricing degli affitti, che va rivisto al rialzo".

Chi investe in real estate in Italia?

Da dove arrivano e dove vanno gli investimenti immobiliari in Italia? ”Kryalos Sgr intercetta ben poco capitale domestico – risponde Bottelli. -  Da cinque anni gi investimenti sono quasi esclusivamente anglosassoni e mediati da fondi internazionali. Da qualche tempo si sono affacciati anche investitori americani senza intermediazione, mentre quest’anno è stato lanciato il primo fondo sottoscritto interamente da una società americana ma con capitale arabo. Il grosso del capitale anglosassone è allocato soprattutto in uffici, logistica e retail.

“Gli investitori italiani scarseggiano anche perché la struttura normativa del mercato non consente investimenti di una certa entità – puntualizza Rodolfo Petrosino, Managing Director per il sud Europa di Ardian. – sicuramente gli investimenti vanno in direzione della maggiore qualità. Immobili di alta qualità hanno tassi di vacancy vicini allo 0, ma edifici obsoleti d’altro canto offrono grandi opportunità di riqualificazione. Un’attività, quella di estrarre valore da asset obsoleti, interessante in quanto anticiclica”.

Real estate: i settori anticiclici in cui investire

Quali sono, quindi, i settori in cui investire oggi per non farsi investire dal ciclo economico che minaccia recessione? “La logistica, soprattutto a Milano e Roma, dà le maggiori soddisfazioni , anche nell’ottica della trasformazione dei consumi – risponde Bottelli.

Ma è Hines la casa d’investimento che ha tentato la maggiore scommessa negli investimenti alternativi, in particolare nel campo del senior e student housing. “Hines ha creato una apposita business unit dedicata al real estate per studenti – spiega Mario Abbadessa, Managing Director e country head di Hines Italy RE. – Siamo partiti da un ingente investimento con lo student housing dell’Università Bocconi da 1500 posti letto, e stiamo trattando un progetto simile a Firenze.  Altre aree di interesse sono il senior living e il multi family: il concetto è acquistare non la casa, ma la flessibilità e i servizi, che interessano la clientela più giovane”.  U

n altro settore alternativo è quello del data center, specialità di Federico Faravelli, Head of Asset Management Real Assets Italy AXA IM. “Noi investiamo in settore guidati più che altro dalla capacità dell’operatore di stare sul mercato: data center, hotel, living, sanitario, ecc. I data center in particolare sono un settore ancora di nicchia, ma dai contratti di lunga durata. Il real estate probabilmente andrà sempre più a cercare operazioni di portafoglio a lungo termine, in modo da posizionarsi in modo anticiclico”.

Immobiliare italiano, le città più interessanti

Quali città risultano particolarmente interessanti? “Kryalos sgr è probabilmente il primo proprietario di logistica a Milano e Roma – spiega Bottelli. - Per gli uffici Milano è un mercato interessante, ma c’è poco prodotto; quindi si guarda anche ad altri mercati come Roma, dove gli investitori internazionali cercano soprattutto soluzioni da 5-10 mila mq anche da ristrutturare. Un mercato tuttavia che anche qui è tutto da creare”.

“Roma è una grande opportunità ma il problema ambientale è forte – conferma Abbadessa. - La residenzialità è peraltro assente dal mercato istituzionale quindi le opportunità sono inesplorate per gli investitori, soprattutto in campi anticiclici come le residenze per studenti. Firenze poi – aggiunge Abbadessa, - è una città eccellente dal punto di vista amministrativo e per la clientela, che non è locale ma soprattutto esterna alla città. Anche Venezia presenta caratteristiche simili: si tratta però di mercati piccoli rispetto al volume di investimenti che si vorrebbe realizzare”.

“Milano è percepita come la città meno volatile in assoluto – spiega Petrosino di Ardian. – La sola cosa che ostacola gli investimenti è la mancanza di prodotto. Problema che è anche di Roma, dove comunque ci sono molte opportunità anche nel senso delle certificazione Leed, che sono davvero rare”.

Quali i trend futuri per gli investimenti immobiliari?

 “Per quanto riguarda il retail, il mercato è in trasformazione dato che gli acquisti on line stanno aumentando – segnala Petrosino di Ardian. – come già avviene negli Usa, probabilmente anche in Italia molti negozi resteranno vuoti, a parte le vetrine dei grandi brand nelle high street. La logistica e il last mile, d’altro canto, sono i settori che ora creano valore”.

Giulio Bentivoglio, Chief Operating Officer Kervis Asset Management, non percepisce rallentamenti in futuro. “Abbiamo transazioni in acquisto e vendita intorno a 300 milioni di euro, - segnala. – Probabilmente da parte degli investitori stranieri ci sarà più cautela determinata da una minore stabilità percepita e da prezzi che andrebbero corretti al ribasso per meglio riflettere i fattori di rischio. Investire nella rigenerazione urbana – aggiunge, - sarebbe utile per creare un contesto di maggiore qualità anche per i nuovi progetti, che potrebbero a quel punto esprimere valori maggiori. In questo senso è importante, ad esempio, l’ampliamento della linea metropolitana di Milano, che avvicina all’attenzione degli investitori anche aree periferiche dell’hinterland che altrimenti sarebbero fuori focus”.