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Bolla immobiliare, a rischio i Paesi del Nord Europa

Amsterdam
Città del nord Europa a rischio bolla immobiliare / Gtres
Autore: Redazione

Forse non è il caso di parlare di rischio bolla, ma nell’Eurozona i prezzi immobiliari crescono a ritmo da tenere sotto osservazione. L’analisi di Matteo Ramenghi, Chief Investment Officer UBS WM Italy.

Il mercato immobiliare nel sud Europa non ha recuperato i livelli pre-crisi, ma in gran parte del mondo ha raggiunto valutazioni molto elevate. Diversamente dall’Italia, dove il mercato immobiliare è stato zavorrato da due recessioni, una prolungata stagnazione del credito e tassi maggiori rispetto al resto dell’eurozona, a livello globale gli immobili hanno vissuto anni di forti rialzi, grazie all’ingente liquidità immessa sui mercati finanziari dalle banche centrali dal 2009 in poi. In media, il mercato residenziale ha visto un rialzo cumulativo del 15% dal 2012. Solo di recente alcune piazze tra le più gettonate hanno perso slancio e gli operatori del settore indicano che il picco del numero di transazioni di metà 2018 difficilmente sarà raggiunto a breve.

Nella zona euro le quotazioni hanno registrato una forte crescita, soprattutto con riferimento al nord Europa, e in qualche caso si iniziano a vedere dei segnali di bolla. Monaco, Amsterdam, Parigi, Francoforte mostrano segnali di surriscaldamento, con valutazioni che hanno raggiunto livelli elevati e prezzi che continuano a correre molto rapidamente. Nel sud Europa però il mercato immobiliare, con poche eccezioni, continua ad andare a rilento e non vi è stato un vero e proprio recupero.

La recente virata delle banche centrali verso nuove politiche espansive, come evidenziato dal taglio dei tassi della Federal Reserve e dall’apertura della BCE a una riduzione dei tassi a settembre, potrà dare supporto a questo settore. Però il ciclo immobiliare, se osserviamo i volumi delle transazioni, dura ormai da tanto tempo. Nell’attuale contesto di tassi bassi, gli investitori hanno cercato rendimenti in tutte le asset class, anche quelle meno liquide, e si sono quindi rivolti verso il mercato immobiliare tramite fondi e società quotate che, a loro volta, hanno investito principalmente nei Paesi dove non vi erano particolari rischi sistemici o bancari.

Di conseguenza i prezzi immobiliari sono saliti soprattutto nelle grandi città, che mostrano un andamento demografico più robusto dei centri medio-piccoli. Ma negli ultimi trimestri la domanda si è un po’ indebolita anche lì, soprattutto nei mercati dove le valutazioni hanno corso di più, come l’Australia, alcune città in Svizzera, Londra ecc. 

La ricerca accademica suggerisce che l’indebolimento del mercato immobiliare,  soprattutto quello residenziale, è una buona indicazione di una prossima recessione. In particolare, la richiesta di permessi per le nuove costruzioni si è rivelata spesso premonitrice degli andamenti economici nei successivi 6-12 mesi. L’importanza del settore costruzioni per l’economia è dovuto al forte impatto sull’occupazione e ai riflessi per il settore bancario (non solo in termini di volumi di impieghi, ma anche di qualità del credito). Inoltre, il settore immobiliare residenziale è l’asset class maggiore per dimensione al mondo (si stima tra i 100 e 120mila miliardi di dollari) e quindi l’andamento dei prezzi incide sulla fiducia dei consumatori.

Ad oggi il rallentamento che si osserva non è di entità tale da far pensare a una recessione. D’altra parte, è anche vero che il settore immobiliare difficilmente sarà il principale motore di crescita nei prossimi anni, o almeno non in modo generalizzato. Le aree dove potrebbero esserci squilibri sono Australia, Canada, Emirati Arabi Uniti, Regno Unito e Svezia. La combinazione di valutazioni, indebitamento e immobili sfitti probabilmente peserà sull’andamento delle valutazioni. Al contrario, alcuni mercati mostrano dinamiche ancora positive, per esempio la Cina, il sud Europa (dove il ciclo immobiliare stenta ancora a partire) e parte della Germania.

Queste considerazioni sono rilevanti non solo per gli investimenti diretti, ma anche tramite fondi e società quotate del settore. Questo segmento del mercato oggi presenta uno sconto medio dell’8% rispetto al valore stimato degli immobili sottostanti; non si tratta di uno sconto particolarmente elevato, in considerazione di quanto sopra discusso. I rendimenti offerti sono inoltre più bassi rispetto alla storia di questa asset class. Ci aspettiamo che le performance possano essere deboli nei prossimi 6-12 mesi e, in generale, siamo cauti sugli investimenti in immobili concentrati nelle piazze dove le valutazioni sono più elevate.