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Investire in real estate italiano, cosa succede nei diversi settori

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Autore: Redazione

Il mercato immobiliare è stato solo parzialmente influenzato dalla pandemia da Covid-19. I volumi totali in Italia hanno raggiunto nel 2020 circa 8.3 miliardi di euro, in calo del 33% annuo e del 15% rispetto alla media degli ultimi 5 anni. I volumi sono in linea con i livelli del 2018. E’ quanto emerge dall’analisi di mercato di Jll.

“La pandemia globale da Covid-19 ha dimostrato di essere un acceleratore di cambiamento e trasformazione per l'intero settore immobiliare che durerà ben oltre la crisi sanitaria: sostenibilità, digitale e tecnologia, flessibilità nell’utilizzo degli spazi e rigenerazione caratterizzeranno gli edifici del futuro,” ha affermato Barbara Cominelli, CEO di JLL Italia. “Queste tendenze stanno influenzando il mercato immobiliare e continueranno a farlo anche nel lungo periodo. Le risposte che verranno date a queste richieste di cambiamento avranno un impatto non solo sul futuro del settore, ma anche sulle nostre comunità, sulle città e sull’intera società. I cambiamenti in atto sono una opportunità unica per ripensare gli spazi e riqualificare le città con un’attenzione crescente alla salute e al benessere di chi li vive”.

Settori retail e hospitality, conseguenze del covid

Alcuni settori, tra cui il retail e l’hospitality, sono stati maggiormente impattati dalla pandemia da Covid-19 e si trovano dunque oggi di fronte alla necessità di cambiare profondamente i propri paradigmi e di guardare verso lo sviluppo tecnologico.

Il settore retail ha registrato una contrazione del 18% annuo nel volume degli investimenti: il mercato high street è stato il più colpito dagli effetti della pandemia a causa dell’aumento del lavoro a distanza che ha svuotato le città e dell’assenza di turisti nelle principali città europee. I consumi torneranno ai livelli pre-Covid solamente nel 2023 mentre il canale online e quello fisico continueranno a mescolarsi fino a diventare complementari. Nel breve-medio periodo ci aspettiamo che gli investitori si mantengano cauti verso il settore e che prosegua la pressione sui canoni.

Registriamo interesse verso gli asset mixed use, office/residenziale e retail, nelle principali high street mentre per quanto riguarda l’out of town, le differenti aspettative di prezzo tra compratore e venditore limiteranno i volumi.

Per quanto riguarda il settore alberghiero, la pandemia ha fatto registrare un -76% annuo nel volume di investimento. Non c’è motivo per cui questo settore, fondamentale per l’economia del nostro Paese, non possa riprendersi dallo shock non appena la situazione sarà tornata alla normalità. La pandemia ha accelerato alcune tendenze del settore e ha incoraggiato gli operatori alberghieri ad essere più creativi nell'attrarre ospiti e nel diversificare le entrate. Alcuni investitori e operatori alberghieri stanno valutando l’opportunità di fornire servizi di co-working, nelle aree prima destinate agli eventi o nelle stanze, o di convertire i loro asset ad altre destinazioni d’uso.

Segmento uffici, come cambia con la pandemia

Il settore Office ha registrato un calo del volume degli investimenti pari al 34% annuo. Per quanto riguarda il mercato leasing, Milano ha registrato una contrazione del 41% del take-up negli ultimi 12 mesi, Roma del 54%. Le corporate si stanno adattando a modalità di lavoro ibride che prevedono il lavoro in ufficio, da casa o in altre location come spazi di coworking o uffici distribuiti nel territorio sul modello Hubs&Clubs.

Nel 2021, le aziende rimodelleranno il loro portafoglio immobiliare e rivoluzioneranno i modelli di workplace: la salute e il benessere dei dipendenti saranno le principali priorità di investimento mentre l’ufficio diventerà una parte fondamentale della cultura aziendale. La domanda di qualità, tecnologia e sostenibilità crea l’opportunità per riqualificare e rigenerare lo stock esistente. Nel lungo termine, le caratteristiche innovative dei nuovi uffici guideranno e sosterranno la domanda di spazi: l’aumento di zone relax, le aree per attività collaborative più o meno informali, gli spazi flessibili e l’attenzione al benessere dei dipendenti costituiranno la base per un nuovo uso dell'ufficio.

Immobiliare logistico e boom dell’e-commerce

Il mercato logistico ha invece raggiunto un nuovo record nel 2020 registrando 2,3 milioni di mq di assorbimento di spazi in affitto, pari al 25% in più rispetto all’anno scorso, e un +3% yoy a livello di investimenti. Le nuove tendenze della logistica urbana stanno portando alla nascita di progetti innovativi per il settore, come edifici a più livelli e micro-centri di distribuzione locali.

Per sostenere la crescente domanda di spazi da destinare alla logistica dell’ultimo miglio, ci aspettiamo uno sviluppo dell’attività di riconversione. Il comparto food, i prodotti farmaceutici e la necessità di spazi a temperatura controllata guideranno la domanda occupazionale e saranno al centro dell'interesse degli investitori. Tema cardine per lo sviluppo del settore sarà anche l’attenzione alla sostenibilità; gli asset che non rispecchieranno gli standard richiesti rischieranno di finire fuori mercato.