Mercato immobiliare europeo, sette previsioni per la fine del 2023

La stagflazione e il debole sentiment degli investitori influenzano il mercato immobiliare europeo. Secondo il report "The Lighthouse H2 2023 - European Property Market outlook" di BNP Paribas REIM, i mercati immobiliari europei stanno ancora reagendo al nuovo contesto che si è venuto a creare a causa dell'aumento dei costi di finanziamento e dell'aggiustamento dei prezzi iniziato alla fine del 2022. Ecco quindi come evolverà il mercato immobiliare europeo alla fine del 2023 con sette previsioni.

Investitori europei in cerca di valore immobiliare

Secondo BNP Paribas REIM, l'attuale livello di transazioni in sospeso non lascia presagire una ripresa dell'attività di mercato nel breve termine e la fase di scoperta dei prezzi potrebbe protrarsi fino al 2023. Inoltre, l'aumento dei rendimenti potrebbe continuare fino alla fine del 2023, quando le banche centrali dovrebbero smettere di inasprire le loro politiche monetarie. Per creare valore in questa fase di riassestamento, gli investitori devono fare attenzione ad alcuni aspetti:

• Concentrarsi maggiormente sui mercati liquidi e capire su quali settori concentrarsi per ottimizzare il rischio/rendimento.
• Determinare il fair value a lungo termine degli asset, dato che il mercato probabilmente rimarrà altamente ciclico.
• Fare attenzione agli investimenti sostenibili; i progetti immobiliari devono incorporare pratiche sostenibili per essere più attraenti e avere una redditività a lungo termine.
• Tenere conto dell'obsolescenza degli asset, in relazione ai cambiamenti climatici ma anche in termini di ubicazione, funzione ed economia.
• Non trascurare gli asset che necessitano solo di leggeri miglioramenti, poiché la ristrutturazione potrebbe evitare l'obsolescenza funzionale o economica.

Immobiliare europeo, gli asset migliori del 2023

Gli investitori devono inoltre concentrarsi sulla diversificazione per ridurre la volatilità del portafoglio. Gli asset residenziali e healthcare rappresentano buone opportunità nell'ambito di questa strategia, in quanto si sono dimostrati più resilienti durante l'attuale fase di repricing e dovrebbero risultare tra i migliori performer nei prossimi cinque anni. Il mercato sanitario, in particolare, beneficia di buone prospettive a lungo termine per quanto riguarda la domanda, guidata da macro trend che non saranno influenzati dall'attuale rallentamento economico, come l'invecchiamento della popolazione o l'aumento delle malattie croniche.

Inoltre, la logistica e l'ospitalità rappresentano opzioni ad alto rischio/rendimento per gli investitori. Una ripresa della spesa discrezionale per le esperienze dovrebbe avvantaggiare il settore hospitality e, in particolare, l'hospitality incentrata sulla salute e sul benessere, come i resort per lo yoga, la meditazione o le spa e il turismo incentrato sulla natura, compreso il camping.

Previsioni per il mercato europeo 2023

Secondo il rapporto, il nuovo contesto economico iniziato alla fine del 2022 dovrebbe continuare per tutto il 2023 con inflazione e tassi di interesse elevati. Questo ritarderà la ripresa del mercato immobiliare europeo, in quanto influenza sia le condizioni di finanziamento che il sentiment degli investitori.

“Gli investitori stanno adottando nuove strategie per adattare e diversificare i loro portafogli. Devono concentrarsi su mercati più liquidi e su asset sostenibili, oltre che su tipologie di immobili guidati da macrotendenze immuni al contesto attuale, come l'invecchiamento della popolazione, l'urbanizzazione e la maggiore formazione di nuclei familiari", commenta Laurent Ternisien, Chief Client Officer di BNP Paribas REIM.

Le principali previsioni immobiliari per il 2023 sono:

1. Le condizioni di finanziamento determineranno la ripresa. L'inflazione elevata e la crisi bancaria statunitense non hanno indebolito le prospettive economiche europee, ma i finanziatori e i mutuatari rimangono estremamente avversi al rischio. Il flusso di debito potrebbe diminuire ulteriormente e pesare sull'attività di investimento in Europa per tutto il 2023.
2. Il Real Estate europeo ha ancora necessità di valutare i rischi a breve termine. I rendimenti stanno aumentando rapidamente per far fronte ai maggiori costi del debito. Il Regno Unito è il più avanzato in questa fase di repricing, seguito dal resto d'Europa. I tempi e l'altezza del picco dei tassi d'interesse delle banche centrali non sono ancora chiari. Il rischio di rifinanziamenti su larga scala e di rimborsi dei fondi potrebbe rendere più acuta e prolungare la fase di repricing degli asset prime.
3. Ridefinire gli investimenti core per evitare stranded assets e mercati secondari. È possibile che gli asset secondari subiscano una deriva dei prezzi per molti anni, in tutte le tipologie di immobili. Piccole, ma significative, parti del mercato potrebbero incagliarsi e non tornare più a essere core. Al contempo, gli investitori core-plus e value-add potrebbero individuare in mercati consolidati molti asset per i quali valga la pena investire in ottica di miglioramento e sostenibilità.
4. Aspettando che i rendimenti del prime office ritornino a crescere. Gli occupier fundamentals del mercato degli uffici europei sono in una posizione molto più solida rispetto a quelli statunitensi. Tuttavia, anche all'interno delle città europee, è essenziale una forte micro localizzazione. Gli acquirenti sono in attesa che i costi del debito e i rendimenti azionari tornino a livelli di spread sostenibili. I prezzi dovrebbero stabilizzarsi nei prossimi sei-dodici mesi, ma i volumi di investimento rimarrebbero ai minimi storici.
5. Ricerca di tutela da future flessioni. Nessuna categoria di immobili è esente dal repricing, ma il settore healthcare e quello residenziale sono stati più resilienti. Beneficiano di macro tendenze a lungo termine, come la situazione demografica e, a loro volta, gli investitori si sono propensi ad investire a lungo termine. I due settori stanno mostrando le loro potenzialità al fine di ridurre il rischio di portafoglio in un mercato che potrebbe essere caratterizzato da un'ulteriore volatilità in futuro. Il rischio dell'operatore rimane un elemento fondamentale da prendere in considerazione nell'ambito dell'healthcare e del managed residential.
6. Gli investimenti in logistica richiedono un'analisi attenta e decisioni rapide. La logistica sarà il settore più performante nei prossimi cinque anni. Tuttavia, è improbabile che l'ecommerce mantenga la crescita degli affitti a due cifre registrata di recente. Gli investitori, pertanto, devono essere fiduciosi sulla futura reversibilità dei canoni di locazione e sulla sostenibilità la funzionalità degli edifici. È prevedibile che gli acquirenti si trovino in forte concorrenza tra loro.
7. La ripresa della spesa discrezionale dovrebbe favorire l'ospitalità. Le famiglie con un reddito medio-alto hanno una maggiore propensione alla spesa per le esperienze. Il settore dell'ospitalità è prossimo alla piena ripresa dopo la pandemia, anche se gli hotel economici e di fascia media, soprattutto quelli che dipendono dai viaggi d'affari, potrebbero continuare a incontrare difficoltà. I campeggi e le vacanze a contatto con la natura continueranno ad essere molto popolari, così come gli hotel di fascia alta e quelli di lusso sono destinati a ottenere performance positive.