PGIM Real Estate intravede lo scenario “Goldilocks” per l'immobiliare quotato

Dopo due anni turbolenti, i mercati immobiliari quotati sembrano avviarsi verso una fase più equilibrata. A dirlo è Rick Romano, responsabile globale delle strategie su titoli immobiliari quotati di PGIM Real Estate, che individua nello scenario cosiddetto “Goldilocks” – né troppo caldo né troppo freddo – un contesto ideale per i REIT (Real Estate Investment Trust), ovvero i fondi immobiliari quotati.

Pressioni geopolitiche, ma fondamentali resilienti

Nonostante permangano incertezze legate alla politica commerciale americana e all’atteggiamento ancora prudente della Federal Reserve sui futuri tagli ai tassi, l’economia statunitense si mostra in salute. Tuttavia, i timori per i dazi e il rallentamento globale stanno limitando le performance dei REIT e la crescita dei titoli azionari in generale.

Sul fronte immobiliare, la domanda di spazi rimane forte in diversi settori, mentre l’offerta è stata compressa negli ultimi due anni dal rialzo dei tassi di interesse, dall’aumento dei costi di costruzione, dall’inasprimento dei dazi e da politiche migratorie più restrittive. Questo squilibrio tra domanda e offerta potrebbe contribuire a prolungare il ciclo positivo del comparto.

Perché i REIT potrebbero tornare a brillare

Romano elenca alcuni fattori strutturali e congiunturali che giocano a favore dei REIT:

• Reddito stabile: i REIT tendono a comportarsi bene anche in fasi di tensioni commerciali, grazie alla natura difensiva dei loro ricavi – spesso legati a contratti di locazione di lungo termine – e alla loro esposizione all’economia interna. Questo li rende anche una parziale protezione contro l’inflazione.
• Fondamentali solidi: la scarsità di nuove costruzioni crea un ambiente favorevole per l’aumento degli affitti e il consolidamento del valore degli immobili.
• Megatrend strutturali: la crescente domanda di alloggi, in particolare per appartamenti e residenze per anziani, e l’espansione del digitale (e-commerce, intelligenza artificiale) alimentano la richiesta di immobili industriali e data center.
• Valutazioni interessanti: con i REIT attualmente scambiati a sconti storici rispetto al mercato azionario tradizionale, e con i tassi a lungo termine che sembrano destinati a muoversi lateralmente (il rendimento dei Treasury a 10 anni si aggira tra il 3% e il 5,25%), ci sono buone probabilità di un ritorno a medie storiche (“mean reversion”).
• Possibile ondata di M&A: il contesto favorevole potrebbe attirare l’interesse di fondi di private equity, specialmente se i tassi dovessero iniziare a scendere, anche se in ritardo rispetto alle attese.

Le opportunità nei diversi mercati

Secondo PGIM, le prospettive per i REIT variano sensibilmente da regione a regione:

• Stati Uniti: outlook positivo con utili in crescita previsti sopra il 6% tra il 2025 e il 2026. Bene i comparti difensivi come appartamenti, residenze per anziani e magazzini frigoriferi.
• Europa: ancora penalizzata dalla debole crescita e dall’incertezza politica, ma con comparti “growth” interessanti come logistica, data center, housing multifamiliare e self storage. Le valutazioni restano basse, offrendo potenziale di recupero.
• Asia-Pacifico: i bassi rendimenti obbligazionari e una crescita più contenuta creano un contesto favorevole per i REIT. Tra i segmenti in evidenza: ospitalità in Giappone, residenziale e retail in Australia, data center e industriale a Singapore, commercio essenziale a Hong Kong.

Uno scenario “Goldilocks” all’orizzonte?

In economia, uno scenario “Goldilocks” si riferisce a una situazione ideale in cui l’economia cresce moderatamente, senza surriscaldarsi né rallentare troppo – proprio come nella favola di Riccioli d’Oro e i tre orsi: “né troppo caldo, né troppo freddo”.

Per PGIM Real Estate, questa potrebbe essere la cornice perfetta per i REIT nei prossimi mesi: minore incertezza sui profitti, tassi più stabili e fondamentali solidi offrono buone prospettive agli investitori di lungo periodo. I REIT, con la loro minore volatilità rispetto alle azioni tradizionali e i rendimenti legati agli affitti, potrebbero essere tra i principali beneficiari di questa fase di stabilità macroeconomica.

In sintesi, secondo Romano, chi saprà essere paziente potrebbe trovarsi oggi davanti a un’opportunità interessante in un mercato che ha già assorbito molte delle recenti turbolenze.