Immobiliare, investimenti in ripresa: +22% nei primi nove mesi del 2025

Il mercato degli investimenti immobiliari in Italia torna a crescere con decisione. Nei primi nove mesi del 2025 il volume complessivo degli investimenti nel commercial real estate ha raggiunto quota 7,9 miliardi di euro, segnando un incremento del 22% rispetto allo stesso periodo del 2024. A certificarlo è il report “Ieri, Oggi, Domani – Secondo Semestre 2025” pubblicato da Kroll Advisory SpA.

Uno sguardo al 2025 e uno al 2026

La ripresa, avviata nella seconda metà del 2024, è sostenuta da un progressivo miglioramento del clima di fiducia degli investitori, favorito dalla normalizzazione della politica monetaria della Banca Centrale Europea. La riduzione dei tassi di interesse e del costo del capitale ha contribuito a riattivare il mercato, supportata anche dalle buone performance del comparto occupier. Il risultato è un aumento sia del numero sia della dimensione delle transazioni, che delinea uno scenario complessivamente positivo, pur in un contesto che resta caratterizzato da un moderato livello di incertezza.

Secondo le previsioni di Kroll, l’attività di investimento proseguirà anche nella prima metà del 2026, con una crescente attenzione ai segmenti maggiormente influenzati dai macro-trend strutturali. In questo contesto emergono in particolare i data center, l’hospitality, le soluzioni alternative nel living e le asset class legate ai servizi e alle infrastrutture.

Retail e hospitality in testa per volumi

Analizzando la composizione degli investimenti per settore, il retail si conferma al primo posto con circa 2,2 miliardi di euro, pari al 28% del totale, in crescita del 38% su base annua. Seguono hospitality e healthcare, che insieme hanno attratto circa 2 miliardi di euro (25% del totale), registrando un aumento del 54% rispetto al 2024. Uffici e logistica condividono il terzo gradino del podio con circa 1,2 miliardi di euro ciascuno (15% del totale), mentre il comparto living ha totalizzato investimenti per circa 750 milioni di euro, in crescita del 9%.

“Il 2025 si chiuderà con un risultato che confermerà la significativa ripresa dell’attività immobiliare in Italia”, afferma Paola Ricciardi, Country Manager di Kroll Advisory. “È probabile che il volume complessivo superi i 10 miliardi di euro, per la prima volta dal 2022, grazie al closing di numerose operazioni previste nell’ultimo trimestre dell’anno, soprattutto nei settori logistica, retail, uffici e living”.

Asset speciali ed emergenti: focus su data center e self storage

Accanto ai settori tradizionali, cresce l’interesse verso gli asset speciali ed emergenti, caratterizzati da una domanda strutturalmente solida e da un rischio di vacancy contenuto. Tra questi spiccano i data center, protagonisti di un’accelerazione senza precedenti, trainata dall’aumento esponenziale della domanda di capacità di calcolo legata all’e-commerce, all’intelligenza artificiale e alle tecnologie di machine learning.

Secondo uno studio di AGICI, entro il 2030 il mercato europeo dei dati potrebbe raggiungere un valore di 1.000 miliardi di euro, con 190 miliardi di investimenti in nuovi data center. L’Italia, grazie alla disponibilità di aree industriali riconvertibili, a una rete elettrica avanzata, a fonti rinnovabili e a connessioni sottomarine strategiche, potrebbe triplicare la capacità installata, passando da 600 MW a 2 GW e generando investimenti per circa 18 miliardi di euro.

Un’altra asset class in forte espansione è il self storage, settore non ciclico, con bassi requisiti di investimento e limitato rischio di obsolescenza. In Italia il mercato è ancora in una fase iniziale ma presenta ampi margini di crescita, sostenuti da cambiamenti negli stili di vita, urbanizzazione, riduzione degli spazi abitativi e boom dell’e-commerce.

Sport, tempo libero ed energie rinnovabili

Tra le nuove opportunità di investimento si affermano anche gli immobili legati allo sport e al tempo libero, spinti da un fitto calendario di eventi internazionali. Dalle Olimpiadi Invernali Milano-Cortina 2026 alla Coppa America di Napoli nel 2027, fino ai Giochi del Mediterraneo di Taranto, l’Italia si prepara a importanti interventi infrastrutturali. A questi si aggiungono i grandi eventi tennistici e il progetto del nuovo stadio condiviso di Milan e Inter, che contribuirà alla valorizzazione urbana dell’area di San Siro.

Resta invece più complesso il quadro degli investimenti nelle energie rinnovabili. Dopo quattro anni di crescita, nella prima metà del 2025 il mercato italiano ha registrato un calo del 18% rispetto al 2024, penalizzato da un contesto normativo instabile. Una frenata che, se confermata, rischia di compromettere il raggiungimento degli obiettivi di potenza installata al 2030, nonostante l’interesse degli investitori istituzionali per asset allineati ai criteri ESG.