Diritto di prelazione del confinante: come funziona su terreni agricoli

Quando si decide di vendere un terreno agricolo, bisogna tenere in debita considerazione anche i proprietari dei fondi limitrofi. La normativa vigente prevede infatti il diritto di prelazione del confinante, ovvero la possibilità che il vicino possa acquistarlo in via prioritaria, purché sia un coltivatore diretto o un imprenditore agricolo professionale. 

Affinché il diritto possa essere esercitato, il proprietario del terreno in vendita deve notificare le proprie intenzioni ai confinanti, tramite raccomandata: questi ultimi possono manifestare il loro interesse entro 30 giorni dalla notifica. In ogni caso, le condizioni di vendita rimangono le stesse proposte ad acquirenti terzi.

Il principio della prelazione del confinante

Allo scopo di tutelare l’economia agricola, e favorire l’attività imprenditoriale di coloro che se ne occupano, la normativa in vigore prevede il diritto di prelazione del confinante. Questo istituto - disciplinato principalmente dall’articolo 8 della Legge 590/1965 e da successive integrazioni, come l’articolo 7 della Legge 817/1971 - mira alla riduzione della frammentazione delle proprietà rurali, per gestire in modo più efficiente le risorse agricole.

Nella pratica, la disciplina non è particolarmente dissimile dal comune diritto di prelazione sugli immobili. Quando il proprietario di un fondo agricolo decide di venderlo, deve infatti prima verificare l’esistenza di soggetti confinanti qualificati, i quali potrebbero esercitare il loro diritto di prelazione. In altre parole, questi ultimi possono avere priorità nell’acquisto del terreno rispetto a terzi, pur mantenendo le stesse condizioni di compravendita.

Affinché il diritto di prelazione del confinante possa essere correttamente esercitato, è necessario seguire un preciso processo:

• il venditore deve notificare, con raccomandata con ricevuta di ritorno o tramite ufficiale giudiziario, la disponibilità del terreno ai confinanti. Nella missiva deve essere esplicitato il prezzo, nonché le modalità di pagamento e le condizioni di vendita;
• i confinanti, una volta informati, hanno 30 giorni dalla notifica per manifestare il loro interesse, rispondendo in forma scritta in caso di accettazione della proposta, senza modifica delle condizioni.

In caso la prelazione venga accettata, il vicino ha tempo tre mesi dalla scadenza del termine per effettuare il pagamento, durata che può essere estesa fino a un anno se contestuale alla richiesta di un mutuo agevolato. Se invece i vicini non rispondono, o non accettano la proposta, il titolare del fondo può procedere alla vendita a terzi. 

I soggetti beneficiari della prelazione

Il diritto di prelazione di un terreno agricolo è però previsto per alcune precise categorie di confinanti, proprio perché pensato per ridurre la frammentazione rurale e incentivare l’economia agricola.

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In base alla Legge 590/1965, alla Legge 817/1971 e al D.Lgs. 99/2004, possono accedere all’istituto:

• i coltivatori diretti, purché regolarmente iscritti alla previdenza agricola e in possesso - o in conduzione in affitto - di un fondo confinante da almeno due anni;
• gli imprenditori agricoli professionali (IAP), iscritti obbligatoriamente alla gestione previdenziale agricola, purché in possesso di terreni limitrofi. Il diritto è limitato alla proprietà del fondo confinante, senza estensione alle conduzioni in affitto;
• le società agricole di persone, se almeno la metà dei soci possiede la qualifica di coltivatore diretto, escludendo le società di capitali e quelle che impiegano prevalentemente collaboratori non familiari;
• l’affittuario coltivatore diretto, che già opera sul terreno che sta per essere venduto.

Ma il confinante non coltivatore diretto ha diritto di prelazione? Se il proprietario del terreno vicino non esercita alcuna professione agricola - né come coltivatore diretto, né come IAP - non può avvalersi di alcuna priorità d’acquisto. In altre parole, non basta che il fondo confinante sia coltivabile: deve essere effettivamente coltivato, come attività lavorativa prevalente.

Quando il vicino ha diritto di prelazione

Non è però sufficiente appartenere all’elenco dei soggetti che possono beneficiare della prelazione del confinante: affinché il vicino se ne possa avvalere, deve rispettare anche alcuni requisiti.

Innanzitutto, è indispensabile dimostrare un’effettiva attività agricola sul terreno confinante: se il fondo viene usato in altro modo - ad esempio, viene lasciato incolto - non è possibile approfittare della prelazione. Dopodiché, è necessario che:

• il fondo confinante sia posseduto e coltivato da almeno due anni e che non vi siano affittuari coltivatori diretti - o IAP - insediati sul terreno in vendita, poiché hanno priorità assoluta;
• il terreno limitrofo confini materialmente con quello in vendita, con una linea di demarcazione comune, senza interruzioni significative;
• la superficie complessiva, sommando il fondo posseduto a quello acquistato, non superi il triplo della capacità lavorativa familiare;
• il confinante non abbia effettuato, nei due anni precedenti, cessioni di terreni rustici rilevanti ai fini della prelazione.

È inoltre importante sapere che il diritto di prelazione su un terreno edificabile è riconosciuto solo se, nonostante la potenziale o parziale edificabilità, il fondo conserva una destinazione agricola prevalente e, fatto non meno importante, non è ancora stato effettivamente trasformato in area edificatoria secondo gli strumenti urbanistici. Ancora, il diritto di prelazione del confinante con un immobile è possibile solo se il fabbricato è funzionale all’attività agricola e, soprattutto, se non altera la natura rurale del fondo.

Infine, l’acquisto di un terreno agricolo può avvenire anche per prelazione agraria da un confinante pensionato, purché mantenga la qualifica di coltivatore diretto o IAP nonostante l’età pensionabile e, fatto non meno importante, continui a lavorare sul terreno.

Quando non si applica il diritto di prelazione

Per contro, vi sono delle altre condizioni che rendono impossibile avvalersi di questo istituto. Oltre alla già citata mancanza di un’attività agricola prevalente sul terreno confinante, quando non spetta il diritto di prelazione agraria?

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In linea generale, la prelazione non è prevista se:

• i fondi non sono fisicamente contigui, ma separati da strade pubbliche, ferrovie, corsi d’acqua naturali o canali demaniali;
• il terreno in vendita ha una destinazione prevalentemente edilizia, turistica o industriale;
• si cerca di esercitare il diritto di prelazione del confinante con una casa sul terreno, indipendente dal fondo agricolo e non integrata nell’azienda rurale;
• il trasferimento del terreno è a titolo gratuito, perché manca l’elemento oneroso della vendita. In altre parole, non si può pretendere la prelazione agraria confinante in caso di donazioni o cessioni gratuite a terzi, perché il fondo non viene materialmente venduto.

Un caso particolare è rappresentato dalla prelazione agraria con la vendita in blocco di un terreno e un fabbricato: se l’immobile possiede autonomia strutturale e funzionale rispetto al fondo rustico - ovvero, non è una semplice pertinenza agricola, come un fienile o una stalla - la prelazione non si applica all’intera operazione e il confinante non può pretenderla sul solo terreno coltivabile.

Come posso evitare la prelazione del confinante

Ma è possibile evitare che il confinante si avvalga del diritto di prelazione, ad esempio perché si preferisce vendere il terreno ad altri soggetti? In linea generale, se sussistono i requisiti previsti per legge - sia di professione, che di configurazione del fondo limitrofo - non si può negare al vicino la priorità d’acquisto del fondo.

Le possibilità di evitare la prelazione sono limitate e richiedono sempre una verifica caso per caso. In linea generale, si può valutare di:

• raggiungere accordi preventivi con i confinanti, con rinunce scritte;
• trasferire il terreno a terzi con modalità non onerose, come donazioni o permute, esenti dal diritto di prelazione. 

In alternativa, se sul terreno è presente una casa, si può decidere di separare la vendita, limitandola solo all’immobile ed escludendo il fondo rurale.