Dagli anni '70 al 2000 sempre più italiani sono diventati proprietari di casa e il modo più comune per farlo si basava sugli stipendi, ossia sulla capacità di risparmiare. Poi dal 2000 i mutui garantiti dall'euro hanno offerto dei tassi mai visti nel nostro paese e i prestiti sono diventati la leva del mercato. Ma adesso, con questi mutui e con questi stipendi, chi comprerà casa?
Mettiamo insieme alcuni grafici, per capire com'è cambiata la capacità d'acquisto degli italiani
Per prima cosa vi invitiamo a visionare il grafico dell'indice di proprietà immobiliare in Italia dal 1978 al 2008. Vediamo che è cresciuto del 20%, passando da circa il 50 al 70% di proprietari, una delle cifre più alte d'europa. Questo fenomeno è stato favorito da vari fattori: la propensione culturale all'acquisto di casa, ma soprattutto l'ingresso delle donne nel mondo del lavoro, che ha migliorato notevolmente le economie familiari
In questo secondo grafico del settimanale the economist vediamo invece la relazione tra prezzi delle case in Italia e stipendi. Si tratta dell'indice noto come "price to income". Vediamo che per tutti gli anni '80 e '90 la relazione tra valori immobiliari e salari era favorevole a questi ultimi: il potere d'acquisto immobiliare era molto alto. Ma allo stesso tempo indebitarsi anche solo di 40 milioni di lire era molto caro, perché i tassi di interesse spesso erano al di sopra del 10%. Colpa della lira, una moneta debole, e dell'inflazione, che da quando esiste l'euro, di fatto, abbiamo scordato cosa sia davvero
Esaurito l'impulso del lavoro femminile sulle economie domestiche e con l'entrata nell'euro, gli italiani si sono trovati di fronte una moneta forte, ma anche dei listini immobiliari ben più cari. Sono stati infatti i mutui, mai visti prima, a 25, 30 o anche 40 anni, a modificare il tutto, dato che i prestiti rappresentano una forma di risparmio anticipata, su cui però si pagano degli interessi. È quindi impossibile che un mercato immobiliare che si regge sui mutui abbia gli stessi valori di uno che si regge sugli stipendi
Il rapporto tra prezzi e salari si è dunque invertito, come vediamo nel grafico in alto, mentre è cresciuto il volume dei mutui (vedi il grafico: il volume dei mutui in Italia tra il 1998 e il 2009). Attualmente le case, rispetto agli stipendi, sono sopravvalutate del 15%, tutto sommato neanche tanto se si confronta questo dato con il resto dell'europa, germania a parte (grafico: prezzi delle case e stipendi nel mondo)
La domanda piuttosto è un'altra: con gli spread applicati dalle banche molto alte e gli stipendi fermi dal 2008, chi sbloccherà il mercato immobiliare? le ipotesi sono diverse
Da un lato la reazione naturale è che prezzi, in mancanza di finanziamenti, scendano e tornino in linea con gli stipendi. In Italia questo però non avviene, se non come stagnazione dei prezzi. L'altra possibilità è che si ricorra ai risparmi familiari, con i genitori che intervengono con la propria liquidazione o vendendo un altro immobile, per comprare la casa ai figli. L'ultima possibilità è che si riattivino i mutui e alcuni segnali delle utlime settimane sono migliori che tre mesi fa, ma ancora non sufficienti (vedi il grafico: crolla la domanda di mutui)
Se non si verifica nessuno di questi fattori, la stagnazione immobiliare è inevitabile
Noi di idealista ti autiamo gratuitamente a calcolare la rata del mutuo e a confrontare i migliori mutui sul mercato in ogni momento
24 Commenti:
Mattonari smontatevi, lo smottamento sta per travolgervi, avete finito di speculare su un bene primario, adesso è il momento di godere guardandovi esanimi sotto le macerie dei vostri tuguri. Il -50% non è piu' sufficiente, voglio l'azzeramento dei valori, per chi è disposto a regalarmi l'immobile, sono al limite disposto a pagare le spese. Ingordi mattonari, siete ritornati i poveri pezzenti di prima.
Ti consiglio un centro d'igiene mentale
Ti aiuterà a risolvere parte dei tuoi problemi
Per i mattonari piu' testardi è consigliabile un trattamento sanitario obbligatorio da pagare con i proventi della vendita dei loro capanni. La lettura di certi annunci dovrebbe essere sufficiente per bollare un mattonaro come socialmente pericoloso, chi pretende cifre folli per miserabili abitazioni è un pericolo per la società, e dovrebbe essere denunciato per circonvenzione di incapaci.
Mattonari ditemi un po', come vi sentite ad essere i nuovi pezzenti italiani ? Come ci si sente a passare dalle stelle alle stalle? Vedere la faccia degli avidoni mattonari quando faccio proposte al -50% non ha prezzo. La mia unica preoccupazione è che adesso veramente qualcuno accetti la mia proposta........
È meglio non comprarla, altrimenti con che faccia posso continuare a scrivere "mattonaro" sulle rubriche on line.
Apparte gli scherzi, io abito in affitto perchè i risparmi ancora non li ho, ho 26 anni è tanto grave??
Dovessi scegliere però darei un buon anticipo e mi farei finanziare il giusto indispensabile circa 25/30%
Che i censis ora scopra l'acqua calda non è una grande notizia e soprattutto la questione è che l'Italia si deve mettere in testa che non si può vivere di solo cemento! soprattutto in un paese che più lo cementifichi e più si disgrega sotto i nostri piedi.
I palazzinari che fino ad oggi ci hanno goduto ben per loro ma ora si mettano da parte e smettano di fare danni! basta con sti cavolo di immobiliiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiii
Non credo che serva a nulla insultarvi.
La sfiducia e la paura sempre crescenti della gente sono ottimi deterrenti ad investire in un mercato oramai Fermo da anni.
Le banche, complici negli anni passati di un rialzo spropositato dei prezzi, ora hanno cambiato radicalmente politica.
Il censis non ha fatto altro che ipotizzare quali saranno le verosimili conseguenze. Se il censis avesse invece scritto che l'anno prossimo le case sarebbero costate il doppio, la notizia sarebbe stata più gradita per molti, ma questo non avrebbe cambiato neanche di una virgola la realtà dei fatti.
Il censis non ha il potere di influenzare né le politiche delle banche in tema di prestiti né, soprattutto oggi, le decisioni dei risparmiatori, e questo con buona pace di coloro che ancora continuano ad illudersi che l'andamento del mercato è determinato da chi vende
Anonimo #21 sono anonimo #18, penso che la tua risposta sia la più sensata data in questo post!
Come sei saggio!
Come sei intelligente!
Mi fai quasi paura!
Volevo dire una cosa: in questi anni la casa ha assorbito una enormità di risorse finanziarie passate ( risparmio dei genitori) presenti ( risparmi degli acquirenti) e future ( mutui 30ennali). Un danno per l'economia reale immenso togliendo risorse ad altri settori economici che sicuramente creano maggior valore! Io non comprerò mai casa... risparmio e i miei soldi serviranno per i miei figli che potranno disporre come meglio credono ( viaggi studio, istruzione, finanziarsi attività imprenditoriali) al mattone non regalerò un centesimo...
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