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Roberto Anedda, mutui online: "oggi non è difficile ottenere finanziamenti fino all'80% del valore dell'immobile"

Autore: Alfredo Ranavolo (collaboratore di idealista news)

Mutui mai così economici. Vale per tutte le tipologie, con i tassi di riferimento spinti sui minimi dalle politiche economiche della banca centrale europea. Cosa succederà sul mercato dei finanziamenti immobiliari? Ne abbiamo parlato con Roberto Anedda, direttore marketing di mutui online.

Roberto anedda: i tassi sono veramente sui minimi, difficilmente vedremo l'euribor andare in negativo. Anche per quanto riguarda il riferimento per i fissi siamo sui minimi, attorno all'1 per cento. Potrebbe esserci ancora del margine, però, sugli spread che le banche applicano. Sono in calo da due anni rispetto ai picchi che si erano raggiunti nel 2012-2013, in piena crisi di liquidità del sistema. Adesso c'è abbondanza grazie alle manovre della bce e quindi ci si potrebbe aspettare che calino ancora, c'è spazio per un ritocco di qualche decimo di punto. Non tutto in una volta, bisognerà anche vedere la risposta del mercato.

Il margine sugli spread è, comunque, ridotto. Ci possiamo aspettare una sorta di guerra a suon di strumenti innovativi, di servizi collaterali da offrire al cliente per conquistarlo, da parte dei vari istituti?
Certamente gli istituti più grossi metteranno ancora in campo qualcosa. Già adesso ci sono un po' di differenziazioni come il mutuo con rimborso degli interessi per il primo anno, l'abbinamento della polizza auto per un anno. Le banche lanciano campagne commerciali aggressive. C'è da dire che fino a ora il grosso del marketing è stato fatto comunque sulla possibilità di applicare condizioni interessanti. Per tre anni siamo stati abituati al fatto che il mutuo era difficile da ottenere e, comunque, molto oneroso. Adesso il fatto stesso di poter offrire buone condizioni è uno strumento importante del marketing. Anche perché manca ancora la consapevolezza da parte di tanti potenziali fruitori del fatto che i tassi siano così bassi. Man mano che se ne rendono conto, la domanda aumenta

Ci faccia la fotografia della situazione del mercato dei mutui italiano
Bisogna distinguere fra la situazione di chi vuole fare un mutuo per comprare casa e chi vuole effettuare operazioni di surroga rispetto a un mutuo precedente, per approfittare di tassi così bassi. Sono queste ultime che hanno fatto lievitare particolarmente i volumi del mercato negli ultimi due mesi ha acquisito un peso rilevante, non solo per quanto riguarda le richieste ma ormai anche per ciò che concerne le erogazioni. A gennaio sono state circa il 50 per cento, i dati provvisori di febbraio mostrano un ulteriore incremento, fino al 60 per cento. I tassi così bassi danno una possibilità molto ampia di risparmiare cambiando il mutuo per molti.

Come vanno le cose per i “veri” nuovi mutui, invece?
Il mercato dei nuovi mutui va più a rilento, perché è quello della casa che ancora stenta a riprendersi. I prezzi restano in stallo o, al limite, si sono di poco incrementati e le erogazioni sono cresciute del 5-10 per cento. Non si può prevedere che vada molto meglio quest'anno. Non ci sono tutte le condizioni economiche che possano indirizzare verso un investimento di questo tipo da parte di una platea più ampia di famiglie.

Come deve orientarsi, in questa situazione di mercato, chi vuole contrarre un mutuo?
Per quanto riguarda l'acquisto della casa, fare il mutuo è molto conveniente perché è più facile ottenerlo, dato che le banche non hanno particolari assilli di attenzione alla situazione dei bilanci come poteva essere tre anni fa. Ottenere finanziamenti fino all'80% del valore dell'immobile non è troppo difficile. E poi, come abbiamo detto, i tassi sono particolarmente bassi. Tanto da far valutare allo stesso modo il fisso e il variabile. Su quest'ultimo si paga, in pratica, solo lo spread, tra l'1,65 e l'1,80 per cento. E nei prossimi mesi potrebbe scendere ancora. Certo, c'è l'incognita di quello che potrà avvenire in un futuro non immediato sui tassi. Ma la prospettiva per ora, in europa, è che rimangano veramente bassi. Il quantitative easing della bce ci metterà tempo per andare a regime e sviluppare i suoi effetti. Non si possono ipotizzare incrementi nel breve termine. Difficile dire fino a quando, ma ci sono ragionevoli possibilità che anche in futuro il costo del denaro non risalga tanto da renderlo più costoso di un tasso fisso.

Ma per alcuni la prudenza non è mai troppa
Sì, tante famiglie preferiscono sottrarsi a questo pur piccolo margine di incertezza. Per questo il tasso fisso sui minimi storici, di poco superiore al 3% anche per durate piuttosto lunghe, rappresenta un'opportunità molto rara. E infatti risulta essere la tipologia più scelta in questo inizio 2015.

E chi vuole cambiare il proprio mutuo?
Deve valutare quanto ha già pagato, quanto sta pagando e farsi due conti rispetto ai tassi che sono disponibili adesso. I tassi attuali sono talmente bassi che rendono conveniente sostituire mutui anche accesi in tempi molto lontani, vale a dire più di dieci anni fa. Abbiamo fatto simulazioni che arrivano al 2002 di mutui a 20, quindi con meno di 8 anni a di vita residua, riscontrando che si può comunque risparmiare. Comunque le economie più importanti si hanno su mutui accesi più di recente o, comunque, con una vita residua di almeno 10-15 anni. In media si possono portare a casa risparmi da 30-40 mila euro, senza andare a cercare casi limite, di mutui particolarmente onerosi. Mi rendo conto che ci vuole un po' di impegno, perché spesso, dopo qualche anno, non si ha più nemmeno idea di dove si sia messo il dossier del proprio mutuo. C'è gente che nemmeno si ricorda più quanto è il capitale residuo da rimborsare, o addirittura che rata e che tasso pagano

Come ha già detto, il mercato è formato in gran parte da surroghe al momento, a quando una vera ripresa?
Gli ultimi anni di grande contrazione sono seguiti a quelli nei quali c'è stato il fenomeno opposto: la corsa all'acquisto, speculazioni esagerate, che a un certo punto hanno creato una forbice eccessiva tra quello che è il costo di un immobile e il reddito medio di chi quell'immobile se lo dovrebbe comprare. Con il progressivo calo dei prezzi e, purtroppo, anche delle compravendite, questa forbice si è ridotta. È chiaro che siamo ancora in un periodo di difficoltà economica di sistema. I potenziali acquirenti si guardano attorno ancora con molta prudenza. Certamente siamo in una fase in cui si possono almeno consolidare i livelli attuali e recuperare qualcosa. C'è ancora un buon margine di "trattabilità" dei prezzi e, se è vero che molti di coloro che vendono non vogliono abbassarlo, l'offerta per chi vuole comprare è veramente ampia

La situazione fiscale è un freno?
Sarebbe opportuno mettere un punto definitivo sulla tassazione legata agli immobili, perché in questi anni abbiamo visto continuamente che cambiavano nome, calcoli, aliquote. Questa girandola continua di calcoli, di nomi, di novità non rende il mercato appetibile. In tanti si preoccupano che, nel momento in cui si impegnano nell'acquisto di un immobile salti fuori qualche tassa in più. Anche se, poi, nella gran parte dei casi stiamo parlando di un costo in termini di tasse limitato, per la tipologia degli immobili che normalmente vengono acquistati, psicologicamente questa incertezza sull'entità non favorisce il clima ottimale per l'acquisto di un immobile. Ma non è tutto

Cos'altro c'è?
Sarebbe utile anche una revisione della fiscalità per il mutuo stesso. La detraibilità per gli interessi sui mutui da acquisto casa è ferma a valori pre-euro. In anni recenti c'è stato un piccolo arrotondamento a 4.000 euro da 3.619, ma è poca cosa. Quella cifra non era altro che la traduzione dei vecchi 7 milioni di lire. Ovvio che anche la detraibilità degli interessi passivi contribuisce ad abbassare il costo di un mutuo per le famiglie, specialmente per i lavoratori dipendenti, che li possono recuperare subito nel 730. Si parla da parecchio tempo di aumentarla. In cantiere ci sono tanti provvedimenti che dovrebbero favorire le famiglie, ma non si trovano altre risorse per finanziarli che tagli ad altri servizi o nuove tasse