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Mutuo fondiario nullo, ecco quando

Attenzione all'articolo 38 Testo unico bancario

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Autore: Redazione

Con la sentenza del 27 gennaio 2021, il Tribunale di Busto Arstizio ha affermato che il mutuo fondiario è nullo se supera il limite di finanziabilità. La ragione deve essere rintracciata nell'articolo 38 del Testo unico bancario (Tub).

Nello specifico, l'articolo 38 del Tub recita: "1. Il credito fondiario ha per oggetto la concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili. 2. La Banca d'Italia, in conformità delle deliberazioni del CICR, determina l'ammontare massimo dei finanziamenti, individuandolo in rapporto al valore dei beni ipotecati o al costo delle opere da eseguire sugli stessi, nonché le ipotesi in cui la presenza di precedenti iscrizioni ipotecarie non impedisce la concessione dei finanziamenti". In sostanza, il Tub determina un limite massimo all'ammontare dei finanziamenti che la banca può concedere al cliente, con l'obiettivo di impedire che gli istituti di credito concedano crediti per un valore cauzionale superiore a quello degli immobili costituiti in garanzia.

Nel caso in esame, un'impresa aveva ricevuto un determinato finanziamento fondiario per la costruzione di un complesso immobiliare, ma nel pagamento delle rate si era resa inadempiente e la banca aveva proposto esecuzione immobiliare, chiedendo la vendita dei beni ipotecati. Il costruttore ha dunque eccepito che la banca era stata scorretta nell'erogazione del finanziamento, concedendolo in violazione dell'articolo 38 del Tub, in base al quale le banche possono erogare finanziamenti su immobili capienti non oltre la misura dell'80%. Limite che può essere superato solo se il mutuatario concede una seconda ipoteca su un diverso immobile o una fideiussione. 

Il Tribunale ha accolto l'opposizione all'esecuzione. Secondo il giudice, il creditore non aveva diritto a procedere alla vendita degli immobili ipotecati dal momento che il contratto era nullo per violazione di una norma imperativa. In base a quanto precisato dal Tribunale, "l'interesse pubblico tutelato è di salvaguardia della stabilità del mercato per evitare di esporre il sistema ad una serie di devastanti conseguenze riconducibili alla crisi degli operatori creditizi, che molto spesso sopravvalutano gli immobili".

Nel dettaglio, si verifica l'eccesso di finanziamento quando la banca, non attenendosi al Testo unico bancario, concede un mutuo in misura superiore al limite stabilito. In caso di eccesso di finanziamento l'intero mutuo è nullo e l'eventuale esecuzione forzata da parte dell'istituto di credito risulta illegittima. Questa è la conclusione a cui è giunto il Tribunale di Busto Arstizio, sottolineando: "La disciplina imposta dal Tub è una norma di ordine pubblico, che mira ad impedire che le banche concedano crediti per un valore cauzionale superiore a quello degli immobili costituiti in garanzia".