Estinguere un mutuo può essere conveniente se ci ritroviamo in possesso di una somma sufficiente a liberarci del debito e se desideriamo non avere più il “capestro” delle rate. L’estinzione anticipata del mutuo è gratuita, ma in alcuni casi comporta dei costi. La Corte di Giustizia europea ha però chiarito che, in caso di estinzione anticipata del mutuo, il consumatore può chiedere una riduzione degli interessi e dei costi legati alla durata del mutuo, mentre le altre spese e il capitale restano interamente da rimborsare.
Le spese che non si recuperano estinguendo il mutuo
Spese di perizia, spese di istruttoria, costi pagati alla rete di vendita del mutuo stesso o di attivazione del conto corrente non sono tra i costi “scontati” quando si procede all’estinzione anticipata del mutuo. La Corte di Giustizia Europea, pronunciatasi su un ricorso contro Unicredit Bank Austria, ha fatto sapere che il diritto del consumatore che estingua il mutuo in anticipo “non include i costi che, indipendentemente dalla durata del contratto, siano posti a carico del consumatore a favore sia del creditore che dei terzi per prestazioni che siano già state eseguite integralmente al momento del rimborso anticipato” purché “non costituiscano una remunerazione del creditore per l'uso temporaneo del capitale o per prestazioni che, al momento del rimborso anticipato, dovrebbero ancora essere fornite al consumatore”, la cui prova è a carico della banca.
Ancora da chiarire se e in quale quota si debbano restituire al consumatore anche i costi di intermediazione di agenti e mediatori creditizi.
Quanto costa estinguere un mutuo in anticipo
Con la legge Bersani (decreto n. 7/2007, convertito nella legge n. 40/2007), l’estinzione anticipata del mutuo non comporta alcuna penale. Tuttavia vanno distinte alcune situazioni.
Se un mutuo è stato stipulato dopo il 2 febbraio del 2007 – momento di entrata in vigore della Legge Bersani – non ci sono penali, ma spesso l’estinzione è permessa solo dopo un certo periodo di tempo (ad esempio, 18 mesi).
Se un mutuo è stato stipulato prima dell’aprile 2007, la Legge Bersani prevede penali ridotte entro dei tetti massimi: :
Per i mutui a tasso variabile:
- In caso di estinzione prima del terzultimo anno dalla scadenza: lo 0,5%
- In caso di estinzione nel terzultimo anno: lo 0,2%
- In caso di estinzione negli ultimi due anni: lo 0%.
- Se la penale del contratto di mutuo è pari o superiori al massimo consentito, si ha una riduzione dello 0,2%
Per i mutui a tasso fisso
In caso di mutui stipulati dal 1 gennaio 2001:
- Estinzione nella prima metà del periodo di ammortamento: 1,9%
- Estinzione nella seconda metà del periodo di ammortamento: 1,5%
- Nel terzultimo anno: 0,2%
- Negli ultimi due anni: 0%
Anche in questo caso si applicano delle riduzioni:
- pari allo 0,25% se la penale di contratto è pari o superiore a 1,25%
- pari allo 0,15% se la penale di contratto è inferiore a 1,25%.
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