Sostituzione di garanzia del mutuo: cos’è e quando è possibile farla

Forse non tutti conoscono la sostituzione di garanzia del mutuo, una possibilità di cui possono approfittare i proprietari di un’immobile iscritto a ipoteca, quando desiderano acquistare una nuova abitazione. Si tratta infatti di una misura offerta da alcuni istituti di credito, non però particolarmente conosciuta, poiché è abbastanza difficile accedervi. Ma, nel dettaglio, come si sostituisce la garanzia di un mutuo, che differenza sussiste con la sostituzione classica di un finanziamento e come si relaziona questa misura con l’istituto della surroga?

In linea generale, può capitare di voler vendere casa con un mutuo ancora in corso, ad esempio quando si desidera cambiare abitazione, acquistandone una nuova perché più spaziosa, posizionata in un migliore quartiere o per qualsiasi altra ragione. In questo caso, si può approfittare della sostituzione di garanzia del mutuo: semplificando, il trasferimento dell’ipoteca già esistente sul nuovo immobile. Lo scopo di questo processo è continuare a rimborsare il mutuo originario, senza quindi perderne i vantaggi se sottoscritto a condizioni particolarmente vantaggiose, evitando così di doverne stipulare uno nuovo. Di seguito, tutte le informazioni utili.

Cosa è la sostituzione di un mutuo?

Prima di entrare nel dettaglio del processo di trasferimento di un’ipoteca da un’immobile all’altro, è utile diramare qualche dubbio sul concetto di sostituzione di un mutuo. Nel linguaggio comune, infatti, questa definizione si può indifferentemente riferire a due situazioni fra di loro assai diverse:

• la sostituzione di un mutuo preesistente con uno più vantaggioso, stipulato con una nuova banca;
• la sostituzione della garanzia del mutuo, ovvero il trasferimento dell’ipoteca da un’immobile a un altro.

Come facile intuire, si tratta di due necessità decisamente differenti e, per questa ragione, vale la pena soffermarsi su entrambe e, più in generale, sul trovare le tipologie di mutuo più adatte alle proprie esigenze.

Cosa si intende per sostituzione del mutuo

Con la sostituzione del mutuo - o, più propriamente, con la sottoscrizione di un mutuo di sostituzione - si procede a estinguere il finanziamento già stipulato con una banca per aprirne uno nuovo con un altro istituto di credito.

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Nella pratica, il capitale ottenuto viene impiegato proprio per estinguere il mutuo già esistente e per pagarne le eventuali penali, approfittando però di condizioni migliori per il nuovo finanziamento, come ad esempio una maggiore liquidità. Come facile intuire, ciò porta alla cancellazione della precedente ipoteca sull’immobile e all’iscrizione di una nuova, a favore della banca di approdo. Naturalmente, si renderà necessario un nuovo atto di mutuo e il pagamento di tutte le tasse relative per l’accensione del nuovo finanziamento.

Ma quando si rende conveniente questa procedura, tanto da decidere di farsi carico anche delle penali per l’estinzione del vecchio mutuo? Vi sono varie condizioni che rendono la sostituzione del mutuo un’opzione sicuramente da valutare:

• la possibilità di approfittare di migliori condizioni economiche;
• la possibilità di negoziare nuove condizioni del mutuo, modificare gli intestatari e cambiare i garanti;
• la possibilità di ricevere l’erogazione di una liquidità maggiore, tale sia da coprire eventuali penali che di acquistare un immobile di più elevato valore.

Cosa si intende per sostituzione di garanzia del mutuo

Diversa è invece la sostituzione di garanzia del mutuo, ovvero il trasferimento dell’ipoteca da un’immobile con mutuo in corso a una nuova abitazione. Questa opzione è prevista per coloro che desiderano cambiare abitazione, ovvero vendere l’immobile attualmente iscritto a ipoteca per acquistarne uno nuovo. In questo caso, si può richiedere alla propria banca di trasferire l’ipoteca esistente da un’abitazione all’altra, continuando ad approfittare delle condizioni già sottoscritte del mutuo originario.

Innanzitutto, a differenza della sostituzione classica del mutuo, l’istituto di credito con cui si effettua l’operazione rimane lo stesso. Dopodiché, a essere modificata - o, meglio, trasferita dall’immobile originario a quello di nuovo acquisto - è solo l’ipoteca. Gli accordi sottoscritti per il mutuo non cambiano, a meno che si desideri modificare la somma erogata, e solitamente per concludere la procedura è sufficiente un atto dal notaio.

Ma quando la sostituzione della garanzia del mutuo diventa una strada percorribile? I vantaggi di questa possibilità sono facilmente intuibili:

• la possibilità di continuare ad approfittare delle condizioni stipulate per il mutuo originario, soprattutto se particolarmente vantaggiose. È il caso, ad esempio, di un mutuo a tasso fisso acceso in un periodo favorevole rispetto agli attuali tassi d’interesse;
• il contenimento delle spese poiché, non essendo necessario accendere un nuovo mutuo per l’abitazione che si intende acquistare, non si dovranno corrispondere le relative spese di sottoscrizione e tasse.

È però doveroso sottolineare che non tutte le banche offrono ai propri clienti la possibilità di sostituire la garanzia del mutuo, poiché non sussiste alcun obbligo per gli istituti di credito. In tal caso, si dovrà accedere ad altre misure, come la sostituzione classica del mutuo oppure la surroga.

Che differenza c’è tra surroga e sostituzione di un mutuo?

Come spiegato nel paragrafo precedente, non è sempre possibile accedere alla sostituzione di garanzia del mutuo, poiché la banca può autonomamente decidere di non concedere questa possibilità. In una simile situazione, si aprono altre strade, tra cui la surroga del mutuo. Quali sono le differenze? In linea generale:

• la sostituzione del mutuo, cioè il mutuo di sostituzione, prevede l’estinzione del mutuo esistente con il pagamento delle relative penali, per poter sottoscrivere un nuovo e più vantaggioso finanziamento con un altro istituto di credito;
• la sostituzione della garanzia del mutuo offre la possibilità di trasferire l’ipoteca da un’immobile a un altro, ad esempio quando si decide di vendere la propria casa per acquistarne una nuova, mantenendo i vantaggi del mutuo originario;
• la surroga del mutuo, introdotta con la Legge Bersani, è invece la possibilità di trasferire il mutuo esistente presso una nuova banca, approfittando così di condizioni più vantaggiose. Noto anche come portabilità dell’ipoteca, si differenzia dalla sostituzione classica poiché il mutuo originario non viene estinto, bensì trasferito, il tutto senza penali, costi di attivazione e in presenza di un’unica tassa unificata. La surroga è però possibile in presenza di alcune specifiche condizioni, quindi è necessario informarsi su quali mutui si possono effettivamente surrogare.

Quali sono i passaggi della sostituzione di garanzia del mutuo?

Comprese le varie differenze fra le tipologie di sostituzione del finanziamento, quali sono i passaggi per trasferire l’ipoteca mantenendo lo stesso mutuo e la stessa banca?

Innanzitutto, il primo passaggio prevede di informarsi presso la propria banca, per verificare che effettivamente offra la possibilità di sostituire la garanzia del mutuo. Come già spiegato, non esiste nessun obbligo in tal senso per l’istituto di credito e, di conseguenza, la richiesta potrebbe essere anche respinta.

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In presenza di un orientamento favorevole da parte della banca, lo step successivo è quello di disporre una perizia sull’immobile che si desidera acquistare. In questo modo, la banca potrà verificare il valore dell’abitazione, per comprendere se sia sufficiente per garantire il debito in caso di mancato pagamento del mutuo.

Ottenuto il via libera sulla perizia dalla banca, si dovrà procedere a finalizzare sia la vendita dell’immobile originario che l’acquisto della nuova casa. Questo perché, ovviamente, all’acquirente della propria abitazione è necessario offrire un immobile privo di qualsiasi ipoteca e, contestualmente, l’istituto di credito deve avere a disposizione la nuova casa per poter di fatto trasferire la stessa ipoteca.

Infine, quando sia la fase di vendita che quella di acquisto si sono concluse, si può di fatto trasferire l’ipoteca con un atto notarile che certifichi la sostituzione di garanzia.

Quali sono i costi per la sostituzione di garanzia del mutuo?

La sostituzione di garanzia del mutuo è soggetta ad alcune spese a carico del richiedente, con cifre che possono variare - anche enormemente - da una banca all’altra. Di norma, chi richiede il trasferimento dell’ipoteca dovrà corrispondere:

• i costi di perizia sulla nuova casa, in media dai 300 ai 600 euro per immobili residenziali;
• le spese per l’atto dal notaio, con spese che possono assestarsi tra i 1.500 e i 3.000 euro;
• eventuali altri addebiti previsti dalla propria banca, per i costi tecnici di trasferimento.

Per questa ragione, prima di richiedere la sostituzione di garanzia alla propria banca è utile valutarne attentamente i costi e i benefici, così da non annullarne i vantaggi con una spesa che potrebbe avere un certo rilievo sul budget a propria disposizione.