Detrazioni per i mutui delle case locate: come funzionano?

La legislazione vigente concede a chi stipula un mutuo per l'acquisto della prima casa il diritto di detrarre il 19% degli interessi passivi pagati, fino a un massimo di 4mila euro. Ma vi sono detrazioni per i mutui delle case locate? In questi casi è cruciale, in primo luogo, comunicare l'atto di acquisto entro un termine di tre mesi dalla stipula così come precisato nella risposta numero 13 dell'Agenzia delle Entrate in data 23 gennaio 2024. Scendiamo nei dettagli.

Detrazioni per mutui e case locate: in cosa consistono?

La normativa vigente riconosce a coloro che ottengono un mutuo per l’acquisto di prima casa la possibilità di detrarre il 19% di quanto pagato per gli interessi passivi, fino ad un tetto massimo di quattro mila euro. Per usufruire di tale beneficio, è necessario che l’immobile sia stato adibito ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto.

Se invece si effettua un mutuo per una casa locata, qual è la procedura per beneficiare delle suddette detrazioni? Prima di tutto, è fondamentale notificare l’atto di acquisto entro un termine perentorio di tre mesi dal rogito.

Come chiarito anche nella risposta n. 13 del 23 gennaio 2024 dell’Agenzia delle Entrate, è importante notificare l’atto di acquisto. Parallelamente, seguendo l’articolo 30 della legge n. 392/1978, bisogna attuare la procedura per liberare l’immobile dall’inquilino che non ha provveduto a lasciarlo anzitempo.

Sono altresì importanti fondamentali due cose: in primo luogo, che tale procedura venga avviata entro tre mesi dall’acquisto dell’immobile. In secondo luogo, questa prassi non preclude in sé la possibilità di ottenere le detrazioni degli interessi passivi sul mutuo.

canva.com

Detrazione degli interessi del mutuo per la prima casa parzialmente locata

In tempi così difficili, può sorgere però spontaneo decidere di voler affittare una stanza così da aumentare le proprie entrate mensili e affrontare al meglio le spese. Chi però è titolare di un mutuo per prima casa si ritrova ovviamente a porsi sempre la solita domanda: optando per una soluzione del genere, c’è il rischio di perdere detrazione degli interessi del mutuo?

La risposta è no. Secondo l’articolo 15, comma 1, lettera b, del Tuir (Testo unico delle imposte sui redditi), nel caso in cui il proprietario di un’abitazione principale decida di concedere in locazione anche solo una stanza, non perde il diritto ad usufruire delle suddette detrazioni fiscali. Pertanto, tale beneficio spetterà sempre al contribuente e intestatario del contratto di mutuo. È fondamentale però ricordarsi sempre che, per abitazione principale si intenzione quella nella quale si vive abitualmente da solo o con i propri familiari.

Il mutuo per prima casa poi affittata

Acquistare una prima casa non vuol dire che debba essere l’unica abitazione per tutta la vita. Infatti, in molti casi dopo diversi anni la si vende e si trovano soluzioni diverse. Questo perché a volte si parte con il comprarne una piccola per poi una più grande con l’ingrandirsi della famiglia. Oppure, si cambia città a causa del lavoro o per esigenze personali. In altri casi, si decide solo di voler cambiare zona ma allo stesso tempo di trasformare quell’abitazione da prima a seconda semplicemente affittandola.

Ma può un titolare di un mutuo di prima casa affittarla così facilmente? Se segue le normative vigenti in Italia, non vi sono problemi e allo stesso tempo non perderà neanche le agevolazioni fiscali che vi sono in essere.

Prima di tutto, è fondamentale che il locatore possegga la residenza nello stesso Comune in cui è situato l’immobile in affitto. Inoltre, quest’ultimo non deve rientrare nella categoria “casa di lusso” e non può essere accatastato nelle seguenti categorie: A1, A8 e A9.

È altresì importante ricordarsi che, le agevolazioni relative all’acquisto della prima casa permangono solo se si mantiene la residenza nello stesso Comune in cui si trova l’immobile affittato. Inoltre, il proprietario non ha la possibilità di affittare la prima casa con mutuo prima dei cinque anni dal rogito e non può acquistare un nuovo immobile entro un anno.

canva.com

La detrazione degli interessi passivi sul mutuo della prima casa locata: le Forze armate

L’acquisto della prima casa è un punto dolente per molte persone e soprattutto per coloro che non hanno una fissa dimora per via del lavoro che fanno. Un problema serio, che dal punto di vista fiscale negli anni si è provato a risolvere cercando di venire incontro ai cittadini con delle norme che potessero aiutarli. Come nel caso dei militari che, proprio in merito all’acquisto della prima casa, hanno delle agevolazioni leggermente diverse rispetto ad un altro titolare di mutuo.

Come già detto in precedenza, l’articolo 15, comma 1, lettera b, Tuir, prevede il riconoscimento delle detrazioni Irpef pari al 19% e degli interessi passivi, così come dei relativi oneri accessori, generati da un mutuo ipotecario stipulato per l’acquisto di un immobile. Allo stesso tempo, il beneficiario di tale ipoteca, avrà il compito, entro un anno dall’acquisto stesso, di rendere l’abitazione ad uso principale.

Un discorso leggermente diverso va fatto invece per il personale delle Forze armate e delle Forze di polizia a ordinamento militare. Come previsto dall’articolo 66 comma 2, legge 342/2000 del Tuir, in questi casi la detrazione fiscale viene riconosciuta a prescindere dal requisito della dimora abituale. Questo perché, per le forze armate è sufficiente che l’immobile costituisca l’unica abitazione di proprietà.

Dunque, una leggera discrepanza tra un titolare di un mutuo prima casa semplice e uno delle forze armate ma ciò deriva semplicemente dalla situazione lavorativa differente, nata proprio da esigenze importanti.