Spese d’istruttoria per un mutuo under 36: quanto si paga?

A quanto ammontano le spese d’istruttoria per un mutuo under 36? È una domanda abbastanza frequente fra i più giovani che si apprestano ad acquistare un immobile, anche approfittando delle sovvenzioni a livello statale o, ancora, delle offerte apposite messe a disposizione da diversi istituti di credito. Come orientarsi?

In linea generale, sono le singole banche a stabilire il costo delle spese di istruttoria - ovvero quelle che l’istituto di credito addebita al cliente per le formalità e le pratiche connesse all’erogazione del mutuo. Di norma, si tratta di una cifra compresa tra lo 0,5 e l’1% dell’importo concesso per il finanziamento, tuttavia alcune banche prevedono degli sconti proprio per gli under 36. Questo, indipendentemente che i richiedenti abbiano ottenuto - o meno - altre agevolazioni statali, ad esempio quelle previste dal Fondo Prima Casa o dagli sgravi previsti dall’Agenzia delle Entrate. In ogni caso, è sempre utile vagliare tutte le offerte disponibili, ad esempio approfittando di uno strumento online per trovare il mutuo migliore per le proprie esigenze.

Quanto costa l’istruttoria di un mutuo?

Prima di analizzare quali siano le possibilità di risparmio per gli under 36 in cerca di un finanziamento, è utile comprendere quali siano e quanto normalmente costino le spese d’istruttoria di un mutuo.

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Così come accennato in apertura, l’istruttoria è quella fase della richiesta di un mutuo in cui la banca esamina la fattibilità del finanziamento, analizzando sia la situazione reddituale del richiedente che il valore dell’immobile prescelto, per verificare l’effettiva capacità di saldare il debito. Questa fase ha ovviamente dei costi, che vengono addebitati al richiedente contestualmente all’erogazione del mutuo. In genere, le spese di istruttoria:

• sono fra lo 0,5 e l’1% dell’importo richiesto per l’erogazione o, ancora, fisse - in media tra 180 e 300 euro;
• possono essere scontate, o addirittura azzerate, in presenza di eventuali promozioni da parte della banca erogante.

Le spese di istruttoria vanno sempre sostenute quando si richiede la fattibilità di un mutuo, indipendentemente si tratti della prima casa oppure di un finanziamento già esistente, come ad esempio in caso di sostituzione del mutuo stesso. Non sono invece previste in caso di surroga del mutuo, perché tutti questi costi sono a carico dell’istituto di credito che si occuperà del trasferimento del finanziamento.

Quanto si paga per le spese d’istruttoria di un mutuo under 36 nel 2024?

I costi d’istruttoria rientrano a pieno titolo nelle spese accessorie connesse all’erogazione del mutuo, che comprendono anche quelle di perizia, le spese notarili, le imposte sostitutive e le eventuali assicurazioni. Diversi istituti di credito propongono delle condizioni agevolate per gli under 36 che richiedono un mutuo per l’acquisto della prima casa, spesso indipendentemente dalla loro condizione economica. Si tratta di veri e propri sconti sui costi relativi all’istruttoria, variabili da una banca all’altra, che si aggiungono ad eventuali altri bonus o sgravi fiscali offerti a livello statale.

Infatti, è utile ricordare che per gli under 36, nel 2024 rimangono attivi:

• il Fondo Prima Casa della Consap, che permette di ottenere una garanzia pubblica per le richieste di mutuo superiori all’80% del valore del mutuo, in presenza di un ISEE inferiore ai 40.000 euro;
• l’esenzione delle imposte, il 50% degli oneri notarili e il credito d’imposta sull’IVA previsti dal Bonus Casa 2023, estesi con il Decreto Milleproroghe anche nel 2024 per coloro che hanno effettuato un preliminare di acquisto entro il 31/12/2023, purché la compravendita venga effettivamente conclusa entro il 31 dicembre 2024.

In media, analizzando le principali offerte riservate agli under 36 disponibili sul mercato, si notano due promozioni principali di iniziativa diretta dalle banche:

• l’eliminazione totale delle spese d’istruttoria, che saranno quindi pari a zero;
• lo sconto del 50% sempre sulle spese d’istruttoria.

Spese d'istruttoria e accessorie del mutuo under 36: la tabella

Date le premesse dei precedenti paragrafi, a quanto ammontano le spese d’istruttoria e le altre accessorie per un mutuo under 36? Ipotizzando di voler richiedere un mutuo da 100.000 euro da rimborsare in 30 anni, con un immobile acquistato da privati - quindi senza oneri IVA - genericamente le principali spese accessorie corrispondono a quelle riportate in tabella:

	Senza agevolazioni	Con sconti dalla banca	Sconti dalla banca e sgravi fiscali (per preliminari entro il 31/12/2023)
Spese d'istruttoria	fissa: tra 180 e 300 euro 0,5%: 500 euro 1%: 1.000 euro	sconto totale: 0 euro; sconto al 50%: 250 euro se allo 0,5% e 500 euro se all'1%.	sconto totale: 0 euro; sconto al 50%: 250 euro se allo 0,5% e 500 euro se all'1%.
Spese di perizia	circa 350 euro	circa 350 euro	circa 350 euro
Imposta sostitutiva 0,25%	250 euro	250 euro	esenzione
Imposta ipotecaria	50 euro	50 euro	esenzione
Imposta catastale	50 euro	50 euro	esenzione
Imposta di registro 2%	1.000 euro	1.000 euro	esenzione
Assicurazione incendio	circa 50 euro	circa 50 euro	circa 50 euro

 

Ovviamente, fatta eccezione per le imposte, il costo effettivo delle varie spese accessorie - compresa quella d’istruttoria - possono variare anche enormemente da un istituto di credito all’altro. È inoltre utile ricordare che le spese d’istruttoria sono detraibili fino al 19%, per un massimo di 4.000 euro

Cosa non si paga nel mutuo under 36?

Analizzati i costi delle spese d’istruttoria, e delle principali altre spese accessorie, di fatto cosa non si paga nel mutuo under 36? Molto dipende dal tipo di mutuo sottoscritto con l’istituto di credito di propria scelta. In linea generale, e come in parte già visto, molte banche offrono ai giovani:

• lo sconto totale o parziale delle spese d’istruttoria;
• lo sconto totale o parziale delle spese di perizia.

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Possono poi essere previste altre promozioni, che possono variare dall’assicurazione incendio e scoppio gratuita fino a sconti sugli interessi del mutuo, sempre a seconda della banca prescelta.

A questi si aggiungono gli sgravi e le esenzioni fiscali previsti a livello statale che, come già visto, sono offerti nel 2024 solo a coloro che hanno concluso un preliminare di compravendita entro il 31 dicembre 2023 e contano di concludere l’acquisto entro il 31 dicembre 2024. In tal caso, non si pagheranno:

• imposta sostitutiva;
• imposta catastale;
• imposta ipotecaria;
• imposta di registro.

Come facile intuire, il calcolo di cosa non si debba pagare per il mutuo under 36 è quindi molto variabile, per questo è utile affidarsi a un professionista di propria fiducia, come ad esempio il commercialista.