Mutuo a 30 anni a tasso fisso: come funziona e quanto costa

Sono diverse le opzioni a disposizione per coloro che, nell’approcciarsi all’acquisto di un immobile, cercano un finanziamento che possa garantire un’elevata prevedibilità. Fra le più comuni vi è di certo il mutuo a 30 anni a tasso fisso: prevedendo delle rate costanti per tutta la durata del finanziamento, garantisce una buona stabilità e la sicurezza di poter pianificare le proprie finanze con largo anticipo. Sull’effettiva convenienza, però, molto dipende dalle condizioni proposte dai singoli istituti di credito: per questo, è utile informarsi preventivamente per trovare il mutuo migliore per le proprie esigenze.

Come funziona un mutuo a tasso fisso a 30 anni

Innanzitutto, è utile conoscere il funzionamento di un mutuo fisso a 30 anni. In linea generale, il finanziamento a tasso fisso rappresenta una delle opzioni più comuni per l’acquisto di un immobile. Questo perché, proprio in virtù di un tasso d’interesse che rimane invariato per tutta la sua durata, può garantire rate mensili costanti, ideali per chi vuole pianificare il proprio finanziamento.

Di norma, le banche offrono mutui a tasso fisso da diverse durate, a seconda delle esigenze dei richiedenti. Fra le tante soluzioni, quello a 30 anni rappresenta uno dei finanziamenti più estesi oggi disponibili, spesso scelto da coloro che preferiscono approfittare di singole rate non particolarmente gravose, a fronte però di un costo complessivo degli interessi più alto.

Come viene stabilito il tasso d’interesse

Per calcolare il tasso d’interesse per un mutuo fisso della durata di 30 anni, le banche prendono in considerazione diversi parametri. In particolare, il tasso è definito:

• dall’indice IRS o Eurirs, ovvero l’Euro Interest Rate Swap, un tasso interbancario che rappresenta il costo medio degli swap di interesse tra le principali banche europee;
• dallo spread applicato, ovvero la quota percentuale che rappresenta l’effettivo guadagno per la banca.

In altre parole, se al momento della sottoscrizione del mutuo l’indice Eurirs è al 2%, e lo spread applicato dall’istituto di credito è dell’1%, il tasso applicato sarà del 3%. Poiché questa tipologia di mutuo prevede rate stabili nel tempo, si pagherà quindi il 3% per i trent’anni di durata.

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Ancora, è bene sapere che spesso i mutui a tasso fisso si avvalgono di un piano di ammortamento alla francese, che si caratterizza per una quota interessi iniziale più alta, che si riduce nel tempo in favore della quota capitale.

I requisiti per un mutuo a tasso fisso

Compreso il funzionamento di un mutuo a 30 anni a tasso fisso, è utile anche analizzare i principali requisiti valutati dalle banche per poterne accordare l’erogazione. Di norma, gli istituti di credito considerano:

• la stabilità reddituale del richiedente, per accertarsi sia in grado di sostenere le rate del mutuo per tutta la sua durata, minimizzando il rischio d’insolvenza. Potrebbe perciò essere necessario presentare le ultime buste paga, le dichiarazioni dei redditi, il contratto di lavoro dipendente o, ancora, ricevute e fatture per i lavoratori autonomi;
• la capacità di rimborso, poiché le banche preferiscono concedere mutui se la rata non supera il 30-35% del reddito mensile netto del richiedente;
• l’affidabilità creditizia, ovvero l’assenza di pregresse insolvenze, protesti o ritardi nei pagamenti, anche tramite specifiche banche dati come il CRIF;
• l’età del richiedente, poiché non sempre gli istituti di credito concedono finanziamenti se il mutuatario supera i 75 anni al momento dell’estinzione del mutuo;
• l’eventuale presenza di garanti o altre garanzie, come cointestatari, immobili ipotecabili, polizze e assicurazioni.

Oltre a questi requisiti, la banca effettuerà anche delle valutazioni sull’immobile che si vorrà acquistare. Attraverso una specifica istruttoria, l’istituto di credito verificherà:

• le condizioni dell’immobile e la conformità con le normative edilizie e urbanistiche vigenti;
• l’effettivo valore tramite perizia, per assicurarsi sia in linea con le medie di mercato;
• la compatibilità del valore dell’immobile con l’importo richiesto del mutuo.

Un fattore importante è proprio rappresentato dal Loan To Value, ovvero dal rapporto tra il valore dell’immobile e l’importo richiesto. Questo perché non sempre le banche erogano più dell’80% del valore dell’immobile, perciò più si riesce ad abbassare questa soglia con propri fondi, maggiori sono le possibilità che il finanziamento venga concesso.

Quanto costa un mutuo in 30 anni

Appresi i principali requisiti, è utile comprendere il calcolo di un mutuo a 30 anni a tasso fisso. Quanto infatti si andrà a spendere complessivamente, tra quota capitale e interessi, al momento della sua estinzione? A questo scopo, si può simulare la rata del mutuo online o, ancora, analizzare alcuni degli esempi più comuni.

Quanto costa un mutuo da 100.000 euro in 30 anni

Per comprendere il costo effettivo di un mutuo a tasso fisso, è utile avvalersi di un esempio su una delle opzioni più comuni. Si ipotizzi di voler acquistare un immobile da 125.000 €, chiedendo alla banca un mutuo a tasso fisso con Loan To Value all’80%, quindi 100.000 €. Con un tasso d’interesse al 3% e una durata a 30 anni:

• la rata mensile sarà di 421 €;
• il costo totale sarà di 176.778 €, considerando sia i 100.000 € d’importo del mutuo che gli interessi ipotecari da 51.778 €.

Naturalmente, l’investimento effettivo potrebbe essere più elevato, se si considerano anche le spese notarili, d’istruttoria e di perizia, nonché altri costi accessori come eventuali polizze e assicurazioni.

Quanto costa un mutuo da 200.000 euro in 30 anni

Quanto si spende, invece, se si vuole accendere un mutuo da 200.000 €, sempre a tasso fisso e dalla durata di 30 anni? Considerando sempre un Loan To Value all’80%, il valore dell’immobile sarà di 250.000 €, con 200.000 erogati dalla banca. Con un tasso di interesse al 3%:

• la rata mensile sarà di 843 euro;
• il costo totale sarà di 353.554 €, considerando sempre sia i 200.000 € d’importo del mutuo che gli interessi ipotecari, pari a 103.554 €.

Anche in questo caso, bisognerà prendere in considerazione anche altri costi, come appunto le già citate spese notarili, d’istruttoria e di perizia, nonché eventuali altre spese accessorie.

I vantaggi e gli svantaggi di un mutuo fisso a 30 anni

Dopo aver visto i costi di un mutuo a 30 anni a tasso fisso, è più che lecito chiedersi quali siano i vantaggi e gli svantaggi principali. Fra i benefici di questa tipologia di finanziamento, si possono di certo considerare:

• la stabilità della rata che, come visto, permette di pianificare al meglio il proprio investimento, senza sorprese nel tempo;
• la possibilità di avvalersi di rate più basse, perché la durata a 30 anni consente di diluire il rimborso;
• la protezione da eventuali fluttuazioni di mercato, tipiche invece dei mutui a tasso variabile.

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Per coloro che temono che rate invariate per un periodo così lungo possano essere penalizzanti, ad esempio per l’emersione futura sul mercato di finanziamenti più convenienti, è utile sapere che ci si può avvalere della surroga del mutuo anche per un tasso fisso a 30 anni. Grazie a questo strumento, si può trasferire il proprio finanziamento verso una banca che prevede condizioni migliori, senza il rischio d’imbattersi in penali.

Fra i punti deboli di questo mutuo, è invece utile elencare:

• un costo totale più elevato, perché la durata ovviamente aumenta gli interessi complessivi da corrispondere;
• un impegno prolungato, che può rappresentare un vincolo a lungo termine per altri investimenti;
• in periodi propizi per il mercato finanziario, dei tassi mediamente più elevati rispetto al mutuo variabile.

La scelta tra mutuo a tasso fisso o variabile

Considerati i principali vantaggi e svantaggi, conviene scegliere un mutuo a tasso fisso oppure variabile? Molto dipende dalle proprie esigenze personali e, fatto non meno importante, dal rischio che si è disposti ad assumere.

Il primo fattore da prendere in considerazione è l’andamento dei tassi d’interesse:

• in periodi di incertezza economica, il mutuo fisso è normalmente più conveniente, perché protegge dalla crescita - anche repentina - dei tassi;
• in periodi di stabilità economica o di politica monetaria espansiva, è invece più conveniente il mutuo variabile.

Dopodiché, è utile prendere in considerazione anche:

• la tolleranza al rischio, ovvero tra chi preferisce la certezza della rata o chi è disposto a rischiare fluttuazioni dei tassi, pur di ottenere un maggiore risparmio;
• la durata del mutuo, poiché sul lungo periodo il tasso fisso è normalmente favorito, considerando che nel tempo le fluttuazioni del mercato potrebbero essere molteplici.

Proprio in virtù del fatto che la scelta non può prescindere da necessità e condizioni personali, il consiglio è quello di affidarsi a un consulente creditizio o, ancora, alla banca di fiducia.