Dal 3 agosto 2026 comprare casa è diventato più accessibile per chi vive con una disabilità grave o per chi ogni giorno si prende cura di un figlio, un fratello o una sorella in quella condizione. E' infatti entrata in vigore, da quella data, una modifica significativa al Fondo di Garanzia per la Prima Casa, lo strumento gestito da Consap per conto del Ministero dell'Economia e delle Finanze che dal 2013 aiuta le famiglie ad accedere al credito per l'acquisto dell'abitazione principale. La riforma, introdotta dalla legge 2 luglio 2026, n. 116, di conversione del decreto-legge 7 maggio 2026, n. 66 — il provvedimento noto come Piano Casa — allarga la platea dei beneficiari e rafforza le garanzie per i nuclei familiari più fragili.
Chi può accedere alle nuove agevolazioni
Le nuove disposizioni introducono due categorie di beneficiari fino ad oggi escluse dal Fondo. La prima comprende le persone con disabilità permanente riconosciuta ai sensi dell'articolo 3, comma 3, della legge 5 febbraio 1992, n. 104 — la norma che identifica le situazioni di disabilità grave. La seconda riguarda i componenti di un nucleo familiare nel quale conviva da almeno due anni un figlio, una figlia, un fratello o una sorella del richiedente con la medesima condizione. La convivenza stabile e continuativa è un requisito essenziale: certifica una situazione familiare consolidata e non occasionale, e il suo accertamento avviene attraverso la documentazione del nucleo familiare e la prova della residenza comune.
Chi assiste ogni giorno un familiare con disabilità grave sa bene quanto sia difficile convincere una banca a concedere un mutuo quando il bilancio familiare è già messo alla prova da spese di cura e assistenza. La presenza della garanzia pubblica riduce il rischio percepito dall'istituto di credito, facilitando la valutazione della pratica e rendendo più accessibile il finanziamento — senza eliminare, tuttavia, i controlli ordinari su reddito, sostenibilità della rata e regolarità della documentazione.
Come funziona la garanzia: 50% ordinario, fino all'80% per chi ha ISEE sotto i 40mila euro
Il meccanismo della garanzia è quello consolidato del Fondo: lo Stato non eroga denaro direttamente, ma si pone come garante nei confronti della banca. In caso di mancato pagamento, copre la quota garantita e può successivamente recuperare le somme dal debitore. Per le nuove categorie legate alla disabilità, la copertura ordinaria è pari al 50% della quota capitale del finanziamento. Quando il richiedente presenta un ISEE non superiore a 40.000 euro annui — una soglia pensata per intercettare le famiglie con minore disponibilità economica — la garanzia sale all'80%. Il tetto massimo del mutuo assistito resta fissato a 250.000 euro.
Vale la pena ricordare che la garanzia facilita l'accesso al credito ma non sostituisce l'obbligo di restituire integralmente il finanziamento. La normativa prevede inoltre che, fino al 31 dicembre 2027, la garanzia elevata possa essere riconosciuta anche quando il tasso effettivo globale applicato dalla banca supera il tasso medio di riferimento, entro un differenziale calcolato sull'IRS a dieci anni. Se il confronto risulta favorevole al cliente, la banca è comunque tenuta ad applicare le condizioni più vantaggiose.
Le categorie già ammesse: giovani, famiglie numerose e nuclei monogenitoriali
Le nuove categorie si aggiungono a quelle già previste dal Fondo, senza sostituirle. Ne fanno già parte i giovani under 36 singoli, le giovani coppie sposate o conviventi more uxorio formate da almeno due anni con almeno uno dei componenti sotto i 36 anni, i nuclei monogenitoriali con figli minori, gli inquilini di alloggi popolari assegnati dagli IACP e le famiglie numerose, per cui la soglia ISEE varia in base al numero dei figli minori di 21 anni: 40.000 euro con tre figli, 45.000 euro con quattro, 50.000 euro dai cinque in su.
Per tutte queste categorie prioritarie — diverse da quelle legate alla disabilità — resta attiva la possibilità di innalzare la garanzia quando il mutuo supera l'80% del prezzo di acquisto, con una disciplina prorogata al 31 dicembre 2027.
Quali immobili si possono acquistare: escluse le categorie di lusso
Non tutti gli immobili sono compatibili con l'agevolazione. Restano escluse le abitazioni classificate nelle categorie catastali A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi di particolare pregio storico o artistico). È inoltre necessario che l'immobile non presenti le caratteristiche di lusso indicate dal decreto ministeriale del 2 agosto 1969, n. 1072. Come requisito generale, il richiedente non deve essere proprietario di altri immobili a uso abitativo in Italia o all'estero alla data della domanda, con l'eccezione degli immobili ricevuti per successione e concessi in uso gratuito a genitori o fratelli.
Come fare domanda: modulistica aggiornata, domanda alla banca, poi Consap
Dal 3 agosto 2026 sono operative la modulistica e le procedure aggiornate. La domanda va presentata direttamente a una delle banche aderenti all'iniziativa, allegando i documenti necessari: il riconoscimento ai sensi dell'articolo 3, comma 3, della legge 104, la certificazione ISEE quando richiesta, la documentazione del nucleo familiare e la prova della convivenza biennale nel caso del familiare convivente. L'istituto di credito verifica la sostenibilità economica del finanziamento e trasmette a Consap la richiesta di ammissione alla garanzia. I moduli aggiornati sono disponibili nella sezione Fondo Prima Casa del sito consap.it, dove è anche possibile verificare l'elenco delle banche aderenti.
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