Tasso usurario del mutuo, come si verificano le soglie di legge

Al fine di richiedere un finanziamento per l’acquisto di un immobile, è di fondamentale importanza conoscere i limiti economici entro cui le banche devono operare. Ad esempio, cosa si intende per tasso usurario del mutuo? In linea generale, un mutuo è considerato usurario quando il tasso d’interesse applicato supera il tasso soglia massimo stabilito per legge, calcolato ogni tre mesi dal Ministero dell’Economia e delle Finanze e dalla Banca d’Italia, aumentando il TEGM secondo le regole della Legge 108/1996. Prima di sottoscrivere il finanziamento, è perciò fondamentale trovare il mutuo migliore, considerando anche spese accessorie, commissioni e costi d’istruttoria.

Cosa si intende per mutuo usurario

Il concetto di mutuo usurario nasce dalla necessità di impedire che gli interessi e gli oneri connessi a un finanziamento diventino eccessivi, rispetto alle condizioni di mercato. La Legge 108/1996 - e gli articoli 644 del Codice Penale e 1815 del Codice Civile - punisce infatti chi applica ai mutui condizioni che oltrepassano un tetto stabilito, considerando non solo il tasso nominale, ma l’insieme dei costi che gravano sul cliente.

In altre parole, un mutuo è usurario quando il Tasso Effettivo Globale (TEG), calcolato al momento della stipula, supera i parametri di legge previsti per quella categoria di finanziamento.

Le limitazioni di legge riguardano sia i nuovi contratti che quelli già in corso, con una verifica effettuata sul momento in cui gli interessi sono stati pattuiti. È però utile sapere che il superamento della soglia non riguarda soltanto i mutui ipotecari, ma anche altre forme di credito, come ad esempio i prestiti personali.

Per analizzare l’andamento del tasso d’interesse nel tempo, e verificare la presenza di eventuali anomalie, è quindi utile avvalersi di comodi strumenti per simulare il mutuo e ottenere l’intero piano d’ammortamento.

Che differenza c’è tra il tasso usurario e il tasso soglia

Entrando maggiormente nel dettaglio, per capire quando un mutuo sia usurario, è indispensabile analizzarne il tasso. Ma quale differenza c’è tra il tasso usurario e il tasso soglia? In linea generale:

• il tasso soglia identifica il limite legale massimo consentito, ovvero il valore calcolato trimestralmente dalle autorità, oltre il quale le condizioni economiche di un contratto di mutuo diventano illecite;
• il tasso usurario è quello effettivo applicato all’operazione che, tenendo conto degli oneri rilevanti ai fini antiusura, supera il relativo tasso soglia.

Quanto il TEG è usurario

All’atto pratico, quando un tasso d’interesse può essere considerato usurario? Il parametro decisivo per stabilire se un finanziamento supera i limiti di legge è il Tasso Effettivo Globale, che include interessi, commissioni, spese d’istruttoria e altri oneri. Quest’ultimo viene poi confrontato con il tasso soglia stabilito dalla normativa e calcolato dal Ministero dell’Economia e delle Finanza e dalla Banca d’Italia.

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In base a quanto stabilito dalla Legge 108/1996, e dalle successive modifiche, il tasso soglia si ottiene dal tasso medio (TEGM) rilevato, aumentato del 25% e di 4 punti percentuali. In altre parole, per ottenere il tasso d’interesse massimo consentito:

• si prende il TEGM della categoria di mutuo necessaria, ad esempio a tasso fisso o variabile;
• si calcola il 25% di quel valore e lo si somma allo stesso TEGM;
• si aggiungono 4 punti percentuali, rispettando il tetto massimo di scarto di 8 punti.

Per agevolare la comprensione, è utile ricorrere a un esempio di interessi usurari. Si ipotizzi che, per il trimestre di riferimento, il TEGM dei mutui a tasso fisso si attesti attorno al 4,21%: aumentandolo del 25% e di 4 punti percentuali, si ottiene un tasso soglia pari a circa 9,26%. Nella remota ipotesi che una banca applichi un TEG superiore a questa soglia - ad esempio del 10% considerando anche costi accessori, commissioni, spese di istruttoria e via dicendo - il tasso sarebbe considerato usurario.

Ogni quanto viene calcolato il tasso soglia

Poiché i mercati subiscono continue fluttuazioni, ad esempio influenzate dall’inflazione o dalle politiche monetarie europee, il calcolo del tasso soglia non rimane stabile nel tempo. Al fine di garantire un costante equilibrio, e di riflettere effettivamente l’andamento dei mercati, le soglie vengono ridefinite ogni tre mesi, in accordo a quanto previsto dalla già citata Legge 108/1996. 

Il meccanismo d’aggiornamento è dinamico, perché prevede che:

• ogni tre mesi, la Banca d’Italia monitori l’intero sistema bancario, raccogliendo i dati sugli oneri medi applicati a livello nazionale;
• il Ministero dell’Economia e delle Finanze rediga un decreto, che stabilisca i parametri per il trimestre in arrivo.

Di norma, la pubblicazione delle nuove soglie avviene entro la metà del mese che precede il trimestre. Inoltre, i valori resi disponibili riflettono le diverse categorie di operazioni, distinte per tipologia di finanziamento o importo: bisogna infatti ricordare che i limiti sugli interessi non si applicano soltanto ai mutui, ma anche ad altre opzioni, come nel caso del tasso usurario del prestito personale.

Tutti i mutui hanno lo stesso tasso usurario?

In relazione al calcolo delle soglie di legge, è utile specificare nuovamente che non tutti i mutui hanno lo stesso tasso usurario. Vengono infatti elaborati limiti diversi a seconda della tipologia di prodotto finanziario: di conseguenza, un mutuo a tasso fisso e a tasso variabile verranno parametrizzati in modo differente

Questo vale anche per altri prodotti - si pensi ai prestiti personali o alle cessioni del quinto - che hanno limiti propri, anche in virtù di tassi medi di mercato superiori rispetto a quelli dei mutui ipotecari.

Come faccio a sapere se il mio mutuo è usurario

Un dubbio frequente fra i mutuatari è relativo alle effettive modalità di controllo del tasso d’interesse. In altre parole, come avviene la verifica del mutuo usurario?

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Per procedere, bisogna recuperare le condizioni di contratto al momento della stipula, di solito espresse nel PIES che la banca consegna al cliente. Dopodiché, è necessario:

• individuare il TEG - o l’ISC - indicato sul proprio contratto di mutuo;
• recuperare le tabelle ministeriali per le soglie del trimestre di riferimento, confrontando il limite con l’indicatore riportato nel contratto;
• assicurarsi che nel calcolo dei costi contrattuali siano state incluse anche le polizze assicurative obbligatorie, le spese d’incasso e i costi istruttori.

È bene specificare che il calcolo da considerare è sempre al momento della stipula. Di conseguenza, per i nuovi mutui sarà sufficiente confrontare il TEG con il trimestre di riferimento in cui avviene l’apertura. Per i vecchi contratti, invece, bisognerà recuperare le soglie storiche, relative al trimestre in cui effettivamente si è firmato il contratto.

Cosa si può fare se il mutuo è usurario

Ma cosa succede, se ci si accorge che al proprio mutuo è stato applicato un tasso usurario? L’articolo 1815 del Codice Civile prevede che, in presenza di interessi usurari, la clausola è nulla: non saranno quindi dovuti alla banca. Nella pratica, il cliente può chiedere all’istituto di credito la restituzione degli interessi e degli oneri usurari già pagati e, una volta dichiarata la nullità della clausola, non sarà tenuto a corrispondere i relativi interessi ma solo il capitale.

Dal punto di vista pratico, è utile procedere:

• presentando un reclamo formale alla banca, allegando calcoli e riferimenti normativi;
• in assenza di risposte soddisfacenti, ci si può rivolgere all’Arbitro Bancario e Finanziario, per una risoluzione stragiudiziale della controversia;
• in ultima istanza, si può avviare un’azione giudiziaria.

Ancora, si può valutare la possibilità di una rinegoziazione con la stessa banca o, eventualmente, la surroga del mutuo verso un istituto di credito diverso, che offra condizioni migliori.