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Bertolino: “Per risolvere il problema degli Npl bisogna rendere vendibili gli immobili”

Autore: Floriana Liuni.

Parlando nel corso di immonext, il forum di idee organizzato da idealista per riflettere su passato, presente e futuro del mercato immobiliare, Massimiliano Bertolino, amministratore delegato di Frontis Npl, ha offerto un quadro sugli Npl e ha illustrato gli impatti fiscali della cartolarizzazione degli Npl legati agli immobili.

Gli Npl nascono 20 anni fa con la legge sulle cartolarizzazioni del 1999. Dopo 20 anni, finalmente una norma va nel giusto sentiero. Gli Npl sono i crediti deteriorati, i prestiti non rientrati. Ora che tutti sappiamo cosa sono – 20 anni fa non lo sapeva nessuno – possiamo capire cosa è stato fatto.

20 anni fa è stato affrontato come un problema di cartolarizzazione, quindi finanziario, ma in realtà è un problema immobiliare, in particolare un problema di immobili invendibili. Nel 1999 la legge introdotta serviva a permettere il trasferimento degli Npl dalla banca all’esterno, per facilitare la fuoriuscita di queste situazioni non naturali nel contesto bancario.

Nel 2005 avevamo circa 50 miliardi di Npl, sono rimasti invariati nel 2009; fino al 2017 questo numero è quadruplicato. Quindi, il problema non era risolto. Si è quindi pensato di utilizzare un sistema diverso, un sistema di garanzie pubbliche sulle cartolarizzazioni (i Gacs) e tentando di velocizzare le procedute nei tribunali.

Però nulla di questo risolve il problema se il sottostante all’Npl è sempre un immobile fatiscente e invendibile: non si fa che spostare il problema dal bilancio delle banche al bilancio dell’investitore che li acquista. Ma questi debiti non vengono certo cancellati dal mercato, perché gli immobili restano comunque invenduti.

L’intervento necessario quindi ha a che fare con il rendere vendibili quegli immobili e in questo senso il decreto crescita ha previsto agevolazioni per chi partecipa alle aste che vanno nella direzione giusta. Perché, per capire se il problema degli Npl è risolto, non basta guardare la loro presenza nelle banche, ma la loro presenza nel sistema: un dato difficile da quantificare. Occorrerebbe infatti calcolare quanti crediti vengono effettivamente chiusi: cosa che non avviene solo con l’incasso della cifra, ma potrebbe includere anche altri asset, tra cui anche altri crediti che passano di mano.

Ci sono quindi altri interventi da fare per risolvere il problema degli Npl, in particolare evitare l’erosione di valore degli immobili in asta al passare del tempo. L’immobile infatti già di default diventa fruibile solo mesi dopo essere stato acquistato in asta, per i tempi fisiologici di sgombero e di pratiche giudiziarie. Quindi da un lato il valore degli immobili in asta parte già svantaggiato, dall’altro la partecipazione all’asta è scoraggiata.

Inoltre, un altro problema è quello della riqualificazione di immobili la cui proprietà è però frazionata (vedi i condomini). Riqualificare è un modo per recuperare valore. L’Areoco, in questo senso, è un ente che acquista gli immobili in asta con il preciso scopo di riqualificarlo. Inoltre, la norma sulla cartolarizzazione degli immobili, la cui applicazione ancora non è chiara, potrebbe rappresentare un ulteriore motore di sviluppo.

Infine, l’aspetto fiscale. Il caos delle tasse che gravano sugli immobili di certo non è di aiuto nell’acquisto degli immobili rappresentando un ulteriore problema che va risolto.