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"L'asta telematica può far risalire i prezzi del mercato immobiliare"

Autori: @Annastella Palasciano, Giovanni De Faveri (collaboratore di idealista news)

L'intervento di Valentina Rubertelli, consigliere nazionale del Notariato, è stato un importante momento di riflessione sul tema delle aste telematiche come nuova opportunità offerta agli operatori del settore per ampliare la piattaforma dei potenziali offerenti nel mercato immobiliare, ma anche per far ripartire il mercato dei prezzi.

"Se il mercato immobiliare sta ripartendo - ha affermato la Rubertelli -, non si può dire lo stesso per quello dei prezzi. Lo scopo dell'intervento è collegare le opportunità delle aste telematiche con la ripresa immobiliare. La nostra è una professione che si è sempre adeguata ai cambiamenti. L'informatica e la telematica possono diventare un nemico o un grande alleato. Non dobbiamo temere la tecnologia, perché se ben sfruttata può essere uno strumento fondamentale".

Il notariato è stato il primo a portare in Italia l'asta telematica immobiliare. Il rapporto tra notai e aste risale al 1998 quando una normativa ha previsto che le esecuzioni immobiliari e quelle fallimentari potessero essere delegate dai giudici ai notai. L'obiettivo era quello di rendere più veloce il processo di recupero dei crediti generando un impatto positivo sul PIL del Paese.

"Da quando nel 1998 sono nate le associazioni tra i notai delegati alle aste, si è allontanata l'idea che la partecipazione alle aste fosse qualcosa di nicchia, perché si è accompagnato per mano il privato cittadino, ampliando di molto la platea dei potenziali offerenti". 

Ma come si è passati all'asta telematica? "Con il processo di cartolarizzazione degli NPL e la sperimentazione dell'asta tradizionale con la creazione delle società veicolo (SCIP) ci si dovette fermare ad una percentuale di "aggiudicato" del 17%. Fu allora che i primi enti pubblici bussarono alla porta del Consiglio nazionale del Notariato per chiedere di organizzare un sistema di asta telematica “sicura”, per aumentare la percentuale di aggiudicazione dei beni dismessi dagli enti pubblici. Le prime sperimentazioni, con Inail, videro la percentuale salire dal 17 al 54% di aggiudicato. Dopo Inail, si sono accodati altri 8 enti, da ultimo il Demanio".

"Agli agenti immobiliari dico che l'asta telematica può essere lo strumento con cui far ripartire il mercato dei prezzi. Nell'immaginario collettivo l'asta viene associata allo svilimento dei prezzi e del bene. Nel mercato dell'arte è scontato che un'opera d'arte messa all'asta triplica il suo valore, allo stesso modo gli immobili di pregio venduti all'asta possono aumentare il prezzo. Una dimostrazione pratica? A dicembre 2017 un hotel di lusso di Praga, è stato venduto con asta telematica svoltasi con un notaio (banditore) di Firenze, in collegamento, tramite la piattaforma telematica della Ran, con un notaio a Praga. Prezzo base 9 milioni circa di euro. Prezzo di aggiudicazione 14.600.000 euro, dopo 16 rialzi da 300mila euro l’uno".

"L'agente immobiliare - ha spiegato il notaio Rubertelli - continua ad avere un ruolo importante anche durante le aste telematiche perché il contributo umano è fondamentale: l'empatia nelle visite, la pubblicazione degli immobili, nonché la capacità di predisporre il cliente alla logica dei rilanci"

"Non tutte le aste telematiche garantiscono la sicurezza. In questo tipo di asta, l’offerta viene presentata con la semplice allegazione ad una mail della copia del documento di identità, che potrebbe anche essere di un altro. Oltre ai furti di identità digitale, potrebbe risultare strumento per riciclare danaro di provenienza illecita (anche la Totò Riina spa potrebbe fare un’offerta da casa propria allegando il documento di un altro). Senza considerare, infine, che questo modello taglia fuori anche la fetta di mercato dei soggetti non digitalizzati."

"L’asta telematica notarile (RAN) vuole arginare tutti questi rischi, prevedendo che l’offerente vada da un qualsiasi notaio presente sul territorio, gli presenti la sua offerta (anche cartacea), gli versi la sua cauzione e sarà compito del notaio inviare l’offerta (una volta digitalizzata e resa segreta con un sistema di doppia cifratura) al notaio banditore (posto anche all’altro capo d’Italia): una volta creato il collegamento virtuale tramite la piattaforma telematica, l’offerente potrà, tramite il notaio periferico, partecipare ai rilanci e, se non si aggiudica l’asta, chiedere seduta stante la restituzione della cauzione.

Mi rivolgo, per finire, agli operatori di banca: l’asta telematica applicata alle vendite competitive potrà diventare la tecnica di recupero del credito negli istituti garantiti dal patto marciano e qui, il ruolo del notaio, sarà anche sussidiario del giudice nel riequilibrare i rapporti di forza tra creditore e debitore ".