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Edilizia off-site: cosa è e a che punto siamo in Italia

Gioia 22
Gioia 22, rendering / Coima
Autore: floriana liuni

A REBuild 2019 si è parlato di edilizia off-site. Vediamo di cosa si tratta e come sta cambiando il mondo del real estate.

Che cos'è l'edilizia off-site

Per edilizia off-site si intende il sistema tecnologico che permette la realizzazione di elementi costruttivi in un luogo diverso da quello dell’edificio definitivo, sul quale saranno montati in un secondo momento. Si possono realizzare off site diverse componenti, da elementi della struttura a unità abitative complete di finimenti.

Si possono avere ad esempio sistemi bidimensionali, come pannelli o telai, che abbiano lo scopo di definire la struttura o di costituirne elementi di isolamento. Oppure si possono avere elementi strutturali come pali di fondazione, pilastri, muri portanti, scale, solai. Addirittura si possono fabbricare fuori cantiere servizi igienici, cucine, facciate, impianti meccanici, elettrici e idraulici.

Tale tipologia di costruzione è utile per ottimizzare i processi cantieristici, ma anche per ridurre i costi e diminuire la presenza umana sul cantiere, con ricadute positive per la sicurezza sul lavoro.

Costi di costruzione: il progetto Diecimila e Gioia 22

“Il problema dei costi di costruzione si pone quando si progettano migliaia di appartamenti in housing sociale, - spiega Andrea Sica, responsabile design & costruction di InvestiRe. – Tale tipologia di appartamenti impone infatti un limite nel prezzo di vendita, ma non nella qualità. Quando si pensa a ridurre i prezzi al metro quadro per poter rendere accessibili gli appartamenti, si pensa subito a lesinare sulle finiture o sulla qualità. Ma è sbagliato: occorre invece trovare nuove soluzioni costruttive, anche nell’ottica di ridurre il rapporto tra metri quadri costruiti e venduti, che ad oggi è di 60 a 1”.

Nel corso degli anni InvestiRe ha pensato quindi a vari strumenti per ridurre i costi di costruzione e quali i migliori progettisti capaci di ridurre costi ma non qualità. Da qui il progetto Diecimila, che nasce dall’ideadi ridurre di 100 euro al mq i costi: in questo modo, si calcola, si libererebbero10 mila nuovi appartamenti.

“Il progetto Diecimila è un modello che richiede grande interazione tra committenza, progettisti e costruttori, per poter attuare tutte quelle tecniche volte alla riduzione dei costi, tra cui l’edilizia off-site, - spiega Sica.

Un approccio applicato anche ai progetti Gioia 22 e Corso Como Place, realizzato da Coima: edifici avveniristici realizzati con attenzione a contesto sociale e sostenibilità, certificato Leeds Gold e Well Gold per il benessere dei dipendenti che usufruiranno degli uffici che conterranno. E con un occhio alla riduzione dei costi di realizzazione. La torre Gioia 22, infatti, come spiega Claudio Saibene di Coima, sarà grande come la torre Unicredit, ma avrà costi molto inferiori grazie agli elementi precostruiti off-site come le scale, le facciate a cellule e alcuni impianti.

Pro e contro dell'edilizia off-site

Quali rischi e quali opportunità si nascondono dietro l’edilizia off site? Secondo Giovanni Spatti, ad di Wood Beton, la chiave di volta possono essere gli incentivi all’edilizia industrializzata, che potrebbero dare una grande accelerata all’edilizia fuori cantiere.

Secondo Regina De Albertis, presidente Ance Giovani, gli incentivi aiuterebbero una pratica che va nella direzione di minori costi anche umani per l’edilizia: aumenterebbe infatti la sicurezza sul lavoro. “Mi aspetto, dalle prime esperienze, il raggiungimento della parità di costo dall’utilizzo delle tecniche off-site rispetto al loro non utilizzo, - afferma De Albertis. – Ma con il tempo i costi potrebbero contrarsi e la domanda farsi più specifica, la manodopera più formata e specializzata”.

Il tutto auspicabile anche per l’edilizia alberghiera, che non ha problemi di spazio, ma per qualsiasi tipo di prodotto finale, per il quale l’inventiva dei progettisti non va sacrificata al prefabbricato. Secondo Spatti, esistono sistemi costruttivi che consentono al progettista l'agio di progettare come si vuole, quindi con forme non ripetibili benché prefabbricate. Insomma, edilizia off site sì, ma sempre declinata per l’uso finale.