Bankitalia, Rossi: "Mercato immobiliare più efficiente se i servizi abitativi sono flessibili"

Una riflessione sull’industria dell’immobiliare e sulle nuove sfide e opportunità. Questo il tema di REInnovation Lab, laboratorio permanente di ricerca e formazione nato da una iniziativa di Assoimmobiliare e SDA Bocconi School of Management, presentato a Milano con una opening conference che ha visto l’intervento, tra gli altri, di Salvatore Rossi, direttore generale Banca d’Italia e presidente Ivass.

“L’industria immobiliare è in una fase cruciale di trasformazione e necessita di capitale umano con un’alta professionalità. Una trasformazione a tutti i livelli: dei processi, dei modelli di business e del prodotto immobiliare in chiave eco-sostenibile”, ha dichiarato Silvia Rovere, Presidente di Assoimmobiliare. “In questo scenario, si inserisce la volontà della nostra Associazione di promuovere un laboratorio permanente di analisi ed education con un partner accademico d’eccellenza, mettendo al centro l’innovazione e l’utilizzo delle nuove tecnologie digitali, come i Big Data Analytics, di cui potranno beneficare gli operatori del settore e l’intero sistema, di pari passo con l’evoluzione regolamentare”.

La mission di REInnovation Lab è quella di raccogliere dati sul mercato immobiliare in modo omogeneo e sistematico e trasformarli in strumenti operativi per le aziende,così da creare una piattaforma indipendente di condivisione delle esperienze e delle conoscenze grazie al confronto tra i diversi operatori. Si tratta di un laboratorio permanente che si occuperà di innovazione applicata all'industria immobiliare, anche mediante l’utilizzo delle nuove tecnologie.

“In Italia il valore complessivo degli investimenti in costruzioni e della spesa per affitti e servizi di intermediazione immobiliare rappresenta in un anno quasi un quinto del Pil – ha ricordato Salvatore Rossi, direttore generale Banca d’Italia. “In attività immobiliari è investito il 60 per cento del patrimonio complessivo delle famiglie. I prestiti alle famiglie per mutui immobiliari e quelli alle imprese del settore sono circa un terzo degli impieghi bancari totali. Gli immobili sono quindi simultaneamente beni di consumo, in quanto fonte di servizi abitativi, e beni di investimento, ma sono anche la principale garanzia reale sui prestiti bancari, anche su quelli non volti a sostenere investimenti immobiliari, oltre che il più importante motivo per cui una famiglia s’indebita”.

Uno scenario su cui occorre riflettere per reimpostare l’industria del real estate italiano. “Se i prezzi degli immobili tendono, per esempio, a salire – sintetizza Rossi, -  allora il rendimento atteso del business delle costruzioni salirà anch’esso e accrescerà l’accumulazione di capitale nel settore. Ma tutta l’economia ne trarrà un beneficio immediato, intanto perché le costruzioni attivano molto indotto nazionale e amplificano pertanto gli stimoli ciclici, poi perché una famiglia proprietaria di casa, se percepisce l’aumento della sua ricchezza come permanente, sarà portata a consumare di più e, infine, perché aumenterà il valore delle garanzie a fronte di prestiti bancari, rendendo questi ultimi più abbondanti o meno cari”.

L’economia italiana, colpita dalla crisi finanziaria globale ha perso circa dieci punti di PIL in sei anni, di cui due sono da attribuire al settore delle costruzioni. Il flusso annuo di investimenti in costruzioni si è ridotto nel 2013 di oltre un terzo rispetto al 2007, soprattutto per l’inaridirsi degli investimenti pubblici, compressi dall’ansia di riequilibrare il bilancio dello Stato. Da allora se il settore immobiliare si è ripreso nel nostro paese è stato soprattutto grazie alle manutenzioni straordinarie di immobili già costruiti più che per nuove costruzioni, con il contributo di incentivi fiscali alle ristrutturazioni e per l’esigenza di migliorare l’efficienza energetica delle abitazioni.

“Si consideri che il nostro stock residenziale risale per oltre metà a prima degli anni Settanta – ricorda Rossi. Gli investimenti pubblici sono rimasti al palo: l’anno scorso sono scesi al 2 per cento del Pil, uno dei livelli più bassi fra i paesi avanzati”.

D’altro canto l’Italia, Paese di proprietari di case, insieme a Spagna e Portogallo è il Paese con l’indice di mobilità più basso delle famiglie, in Europa. Da noi, insomma, affitti e servizi sono ancora agli albori. Tuttavia, a parere di Rossi, “un’alta flessibilità di accesso ai servizi abitativi, nella forma della proprietà oppure in quella della locazione, è un segnale di efficienza del mercato immobiliare: da un lato contribuisce alla riallocazione territoriale dei lavoratori in funzione delle occasioni di impiego; dall’altra, asseconda il desiderio di autonomia dei più giovani, sia quando studiano, sia quando si formano la propria famiglia. Ne beneficiano il mercato del lavoro, il potenziale di crescita dell’economia, il benessere collettivo”.

Necessari, dunque, secondo Salvatore Rossi, un’analisi corretta dei dati sul mercato immobiliare alla luce dei cambiamenti sociali, per poter mettere a punto le indispensabili politiche di stimolo e sostegno del settore oltre che di innovazione dell’industria.