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Riconvertire gli uffici in disuso in case: la proposta che arriva dalla Germania

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Autore: Antonio Martínez (collaboratore di idealista news)

Rendere la crisi un'opportunità. È quanto suggerito in Germania da un'alleanza di ONG, sindacati e costruttori che chiede al governo di sfruttare gli uffici che resteranno vuoti a causa dello smart working anche dopo la pandemia per riconvertirli in alloggi, preferibilmente di tipo sociale.

Il social housing, infatti, è sempre più raro nello stressato mercato immobiliare della prima economia europea. Si stima che fino a 235.000 unità immobiliari sociali potrebbero essere completate nei prossimi quattro anni rivonvertendo gli uffici rimasti vuoti. La proposta è anche una risposta al fallimento del programma dell'esecutivo tedesco di costruire 1,5 milioni di alloggi sociali nella legislatura che si conclude quest'anno.

Gli effetti del coronavirus sul mercato immobiliare tedesco iniziano a farsi sentire. Da un lato, il telelavoro è diventato una realtà, sponsorizzato dal governo per prevenire la diffusione della pandemia, contestualmente la domanda di spazi per uffici è in netto calo.

Alcune aziende, a partire da giganti come Deutsche Bank e Siemens, hanno annunciato che molti dei loro dipendenti potranno lavorare stabilmente da casa almeno due o tre giorni alla settimana, potendo così ridurre le dimensioni delle proprie sedi e filiali. Dall'altra parte, l'affitto di case sta subendo un'importante trasformazione, a causa del cambiamento di gusti e bisogni che il covid ha indotto.

Ciò si aggiunge ai problemi pregressi, particolarmente evidenti nelle grandi città, a causa dell'aumento dei prezzi e della carenza di offerta. E in molte famiglie, i redditi sono diminuiti a causa della chiusura forzata del commercio, del tempo libero e della cultura per i settori ritenuti non essenziali.

Ma c'è chi vede nella combinazione di queste due tendenze un'opportunità, una doppia soluzione . L'alleanza "Vivir social" - un collettivo che include la Federazione tedesca degli inquilini, l'associazione dei costruttori DGFM, l'ONG cattolica Caritas e il sindacato delle costruzioni IG BAU, tra gli altri - ritiene che entrambi gli squilibri possano essere risolti trasformando gli uffici - e anche alcuni spazi commerciali - in case. Si ridurrebbe l'eccesso di spazi commerciali e si potrebbe aumentare l'offerta di appartamenti accessibili.

"Se lo smart working diventa la normalità anche dopo la pandemia, il passo successivo è una mera conseguenza: la conversione degli uffici in abitazioni", afferma Dietmar Walberg, presidente dell'ARGE Institute for Construction Research nello stato federale dello Schleswig Holstein.

Il potenziale della proposta è enorme. L'alleanza stima che la  Germania abbia attualmente più di 350 milioni di m2 di uffici. E calcolano che per ogni punto percentuale di questa superficie rimasta in disuso, sia per lavoro a distanza che per altri motivi, si potrebbero abilitare fino a 50.000 nuove abitazioni di 70 mq ciascuna.

Inoltre, la conversione è un'opzione competitiva in termini economici, sottolinea l'Istituto ARGE, che pone il costo della trasformazione di un ufficio in abitazione a 1.108 euro al m2. In confronto, aggiunge, la riforma completa di una casa di prima della seconda guerra mondiale è costata in media 2.214 euro/m2 e la ristrutturazione di una casa in un edificio moderno ammonta a 2.978 euro al m2.

La necessità di alloggi sociali è pressante in Germania. Il Pestel Economic Institute ritiene che la locomotiva europea necessiti attualmente di circa 670.000 unità di edilizia popolare, di cui 74.000 solo a Berlino. Il problema si trascina da decenni, quando molti stati federali - specialmente quelli nell'est del Paese dopo la riunificazione - hanno venduto l'intero stock di appartamenti sociali a grandi società immobiliari per ridurre il loro debito e rispettare le richieste di austerità del governo federale. E la situazione non è migliorata negli ultimi anni.

L'attuale esecutivo della cancelliera Angela Merkel, una grande coalizione di conservatori e socialdemocratici, ha promesso di costruire 1,5 milioni di nuove case durante la legislatura per aiutare le persone con maggiori problemi a pagare l'affitto e cercare di fermare l'aumento dei prezzi (e alcuni tentativi regionali di congelare gli affitti).

Ma la missione non è stata portata a termine. Secondo i calcoli svolti da diverse fonti, ci sarebbe bisogno di circa 300.000 case per raggiungere l'obiettivo quando la legislatura si concluderà, il prossimo settembre.