La riconversione di uffici in case potrebbe creare 17.000 nuove abitazioni a New York

Secondo un nuovo rapporto del City Comptroller Brad Lander, una prima ondata di conversioni da uffici a residenze a New York potrebbe generare oltre 17.000 nuovi appartamenti, frutto dell potenziale dei 44 progetti al vaglio per alleviare la carenza di alloggi in città. Tuttavia, lo studio avverte anche che le agevolazioni fiscali per queste conversioni residenziali potrebbero prosciugare i fondi pubblici per 5,1 miliardi di dollari (4,385 miliardi di euro) nei prossimi decenni.

Il rapporto di Lander mostra il potenziale dei cambiamenti di destinazione d'uso da uffici a residenziali per incrementare l'offerta residenziale in città, in particolare nel quartiere centrale degli affari di Manhattan (a sud della 59esima Strada). Il rapporto elenca 44 progetti di cambio di destinazione d'uso, che gli sviluppatori hanno già completato, avviato o proposto.

Tra questi ci sono alcuni dei progetti più significativi della città, come 25 Water Street, l'ex sede centrale di JPMorgan Chase e del New York Daily News, che ora ospita 1.300 appartamenti; l'ex sede centrale della Pfizer a Midtown East, che sarà convertita in 1.500 appartamenti; e 55 Broad Street, gli ex uffici della Goldman Sachs, ora convertiti in 571 appartamenti.

Negli ultimi mesi, gli sviluppatori hanno annunciato due nuovi importanti progetti: la rizonizzazione del 395 Flatbush Avenue Extension nel centro di Brooklyn, per consentire la costruzione di un edificio di 72 piani con oltre 1.200 appartamenti, e la conversione dell'edificio di 38 piani di 5 Times Square in 1.250 nuove abitazioni.

Il passaggio da uffici a uso residenziale ha acquisito slancio dopo la pandemia, che ha sconvolto il mercato immobiliare mondiale e ha lasciato molti grandi grattacieli di Manhattan praticamente vuoti a causa del boom del lavoro da remoto. La tendenza ha subito un'accelerazione nel 2024 in seguito all'approvazione del nuovo programma di esenzione fiscale, denominato 467-m , che offre agevolazioni fiscali agli sviluppatori per la conversione degli uffici in immobili residenziali a condizione che almeno il 25% delle unità sia destinato ad affitti a prezzi accessibili.

La nuova legislazione ha anche rimosso i limiti alla costruzione di edifici residenziali di dimensioni pari a 15-18 volte quelle del terreno su cui sorgono, ma continua a prevedere alloggi a prezzi accessibili.

Il report di Lander elogia i legislatori per aver esteso i benefici fiscali ai progetti che iniziano prima di giugno 2026, ma critica le generose esenzioni del 90% del programma per tutti i progetti al di sotto della 96th Street, inclusa Lower Manhattan, dove i bassi valori degli immobili adibiti a uffici potrebbero aver spinto gli sviluppatori a perseguire conversioni residenziali anche senza incentivi fiscali.

Mette inoltre in evidenza i progressi della città nell'assorbimento degli spazi per uffici in eccesso mediante la creazione di nuovi quartieri ad uso e reddito misto che stanno contribuendo a rivitalizzare le zone commerciali centrali.

Secondo alcuni esperti, la città di New York potrebbe perdere 5,1 miliardi di dollari (4,385 miliardi di euro) di entrate fiscali per tutta la durata di questa esenzione, rispetto alle imposte sulla proprietà che gli edifici avrebbero pagato come uffici o se fossero stati convertiti senza alloggi a prezzi accessibili.