Il fiorente mercato immobiliare di Dubai, che attrae gli stranieri più ricchi del mondo, si trova ora ad affrontare la sfida più delicata degli ultimi dieci anni, con gli attacchi iraniani che stanno spaventando non solo la popolazione dell'emirato, ma il mondo intero. Il conflitto arriva in un momento in cui la città si sta affermando come un polo di investimento favorevole alle imprese, con un'impennata di flussi migratori e vendite di case di lusso.
Il mercato immobiliare di Dubai ha vissuto un'ascesa vertiginosa, trasformandosi da un mercato sovraffollato e conveniente in seguito alla crisi economica del 2008 in un fiorente centro immobiliare internazionale, trainato dalla crescente domanda da parte di ricchi stranieri e da centinaia di accordi multimilionari.
Tuttavia, la scorsa settimana, droni e missili iraniani hanno iniziato ad attaccare la città e altri Paesi del Golfo in rappresaglia per gli attacchi guidati da Stati Uniti e Israele contro l'Iran. Sebbene molti proiettili siano stati intercettati, diversi obiettivi militari, così come hotel a cinque stelle e l'aeroporto della città, uno dei più trafficati al mondo, sono stati colpiti dalla risposta iraniana. Dubai ora si trova ad affrontare la sua prova più grande: confermare il suo status di destinazione sicura e attraente per gli affari. Nonostante l'incertezza, la più grande minaccia per i mercati immobiliari globali, gli esperti sono ottimisti sulla resilienza di Dubai.
Anche in periodi di incertezza, "il capitale non viene ritirato indiscriminatamente; viene riallocato in contesti che offrono chiarezza, liquidità e prospettive economiche a lungo termine", afferma Zacky Sajjad, direttore dello sviluppo commerciale e delle relazioni con i clienti di Cavendish Maxwell, una società di consulenza immobiliare con sede a Dubai. "Questi fondamentali strutturali continuano a posizionare alcuni mercati del Golfo come destinazioni stabili con opportunità all'interno dei portafogli immobiliari globali".
Dubai ha registrato un anno record nel 2025, con 500 vendite immobiliari per un valore superiore a 10 milioni di dollari. Queste transazioni di lusso hanno totalizzato 9,05 miliardi di dollari, con un aumento del 27,7% rispetto al volume delle vendite di lusso del 2024.
Un altro segnale del boom generale degli Emirati Arabi Uniti è stato l'annuncio dell'anno scorso che la Disney avrebbe costruito un parco a tema nella capitale, Abu Dhabi, dove anche il settore immobiliare è in forte espansione.
Il boom del mercato immobiliare di Dubai è ancora più impattante se si considera il contesto di cinque o sei anni fa. Prima che Dubai riformasse le sue normative sulla residenza e il mercato decollasse, il crollo dei prezzi del petrolio e il dilagante sviluppo urbano avevano causato una prolungata caduta libera dei valori immobiliari a Dubai.
Nel 2018, le case di lusso in città erano circa il 40% più economiche di quelle di Singapore e il 50% più economiche di quelle di Parigi. Capitali asiatiche come Tokyo e Shanghai erano tra il 60% e il 70% più costose di Dubai per gli immobili di lusso.
"Il mercato di Dubai è maturato notevolmente negli ultimi anni", ha affermato Andrew Cummings, responsabile dell'agenzia residenziale di Savills Middle East. "Si basa su solide basi, un'economia in crescita, miliardi di dollari in investimenti infrastrutturali e un regime commerciale attraente".
"Sebbene sia ancora troppo presto per prevedere l'impatto complessivo del conflitto, Dubai ha una solida reputazione nel superare le sfide", ha affermato Cummings.
Tra il 28 febbraio e il 3 marzo, il Dipartimento del Territorio di Dubai ha registrato 750 transazioni per un totale di 2,49 miliardi di AED, secondo Joseba Umbelina, direttore marketing e prodotti dell'agenzia immobiliare Luxhabitat. "È difficile fare previsioni accurate in questo momento, ma vediamo che le transazioni immobiliari continuano", ha affermato.
"È chiaro che le tensioni regionali non sono l'ideale per la fiducia degli investitori", ha concluso. "Tuttavia, nella pratica, la vita a Dubai continua normalmente. Non c'è alcun senso di insicurezza tra i residenti e la gente ha fiducia nella gestione della situazione da parte del governo. Dubai si è costruita nel corso degli anni la reputazione di luogo sicuro e stabile in cui vivere e investire e, dal nostro punto di vista, la situazione non è cambiata".
Nel 2025 la popolazione di Dubai ha superato i 4 milioni, la stragrande maggioranza dei quali è composta da espatriati: solo lo scorso anno, più di 200.000 persone si sono trasferite in città.
A febbraio, Henley & Partners ha classificato gli Emirati Arabi Uniti come uno dei posti migliori in cui ottenere la residenza, "grazie alla loro trasformazione in un centro di ricchezza globale, supportato da competitività fiscale, agilità normativa e coinvolgimento proattivo degli investitori".
L'azienda prevede che è improbabile che il conflitto induca decisioni drastiche in materia di migrazione, che spesso vengono prese strategicamente, soprattutto nella fascia più alta del mercato.
"Eventi di questa natura creano inevitabilmente incertezza a breve termine, ma non si traducono automaticamente in cambiamenti strutturali nei flussi di capitale o nelle decisioni di residenza", ha affermato Dominic Volek, responsabile del gruppo Private Clients di Henley & Partners.
Le famiglie con mobilità internazionale "tendono a diversificare la loro residenza e l'esposizione alla cittadinanza in più regioni, tra cui Americhe, Europa, Medio Oriente e Asia, per mantenere la flessibilità di fronte all'incertezza geopolitica, ovunque e in qualsiasi momento possa presentarsi", ha affermato Volek. "Queste decisioni sono solitamente strategiche e a lungo termine, piuttosto che reazioni agli eventi attuali".
"Dubai ha sempre attratto le persone per la sua sicurezza, le sue infrastrutture, la sua stabilità e le sue opportunità", ha aggiunto Volek. "Sebbene qualsiasi escalation regionale venga presa sul serio, non ho visto particolari esitazioni tra gli espatriati nella decisione di vivere qui. Anzi, la maggioranza considera ancora Dubai un luogo resiliente, sicuro e strategicamente prezioso in cui stabilirsi".
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