Immobiliare logistico spinto dall'ecommerce. Quali regole in Italia?

In Europa attualmente le proprietà immobiliari logistiche rappresentano l’11% del totale; 15 anni fa erano una percentuale molto più trascurabile. Tutto merito dell’e-commerce, che ha spinto il settore in maniera significativa soprattutto nell’ultimo decennio: si prevede che entro il 2022 il mercato delle vendite on line supererà i mille miliardi di euro. Vediamo la situazione in Italia e le norme che regolano le compravendite e il leasing di immobiliare logistico secondo un recente report di Bnp Paribas Re.

Il mercato della logistica in Europa e in Italia

I principali occupier logistici in Europa sono Parigi e Birmingham. Tra le città con un take up superiore ai 250 mila metri quadri vediamo Leeds, Manchester, Londra, Francoforte, Amburgo, Praga, Lione, Marsiglia, Barcellona, Madrid. E anche Milano: all’aeroporto di Malpensa transitano 550 milioni di tonnellate di merci all’anno.

In Italia gli investimenti in logistica sono aumentati tra il 2016 e il 2017: l’80% è rappresentato da investimenti provenienti dagli Usa (0,59 miliardi di euro). L’immobiliare logistico in Italia è localizzato soprattutto al nord; nel 2016 il take up è stato di oltre un milione di metri quadri. I dati segnalano un affacciarsi dell’economia del Belpaese sul mercato e-commerce e un lento affermarsi come nazione manifatturiera di riferimento.

Dal 2016 al 2018, secondo Bnp Paribas Re, la crescita del settore delle costruzioni italiano è stata dell’1,2% per un valore di 66 miliardi di euro. Le vendite retail e all’ingrosso sono cresciute invece dell’1,7% (179 miliardi) e l’industria manifatturiera ha registrato un +2,1% (242 miliardi di euro). Il mercato dell’e-commerce, che nel 2016 aveva raggiunto una crescita del 20%, nel 2017 ha registrato una frenata, con un +16%. Il mercato vale tuttavia oltre 23 miliardi di euro (considerato che in Europa il valore è di 603 milioni e che la crescita 2017 è stata del 14%). Le prospettive di crescita per la logistica sono quindi interessanti.

Immobiliare logistico: le norme

Ma come funziona l'acquisto o il leasing di un immobile logistico in Italia? Gli analisti di Bnp Paribas Re hanno fatto il punto della situazione, sottolineando i diversi aspetti della trattativa.

Rapporto tra agenti immobiliari e clienti

Le possibili interazioni tra agenti e clienti possono passare:

• per un incarico in esclusiva, nel quale il proprietario dell’immobile autorizza un agente in particolare a trattare la cessione della sua proprietà;
• per rappresentanza, in cui l’agente è pagato da un cliente che a sua volta ha delle richieste immobiliari;
• attraverso un agente “ufficiale” che detiene uno specifico mandato per partecipare ad una data transazione.

I costi della locazione di immobili sulla logistica

I costi solitamente sostenuti dai locatari di immobili per la logistica sono:

• gli affitti, calcolati in euro per metro quadro annui, iva esclusa,e pagati trimestralmente
• Costi dei servizi/bollette
• Tasse locali sulla proprietà (Imu, Tasi, Tari ecc).

Il leasing di immobili per la logistica

Per quanto riguarda il leasing, la legge di riferimento è la 392/78, ma non esiste un contratto standard in Italia. I contratti variano infatti tra proprietario e proprietario, al netto dei requisiti minimi di legge.

I contratti minori, con un canone sotto i 250 mila euro, durano almeno sei anni con un possibile rinnovo di altri sei anni. I contratti con canone superiore ai 250 mila euro sono regolati da una norma del 2014 che consente una negoziazione più flessibile, al di fuori della legge di riferimento. I canoni sono collegati all’indice Istat sul costo della vita, e sono aumentati annualmente sulla base almeno del 75% dell’indice. Solitamente, per completare il contratto di leasing, è richiesto un deposito di 3 o 6 mensilità a maggiore garanzia. Per recedere dal contratto occorre un preavviso di 12 mesi.

Chi prende un capannone in leasing è obbligato ai costi di manutenzione ordinaria e al pagamento delle utenze. La manutenzione straordinaria è in capo al proprietario. È poi possible subaffittare la proprietà, previo accordo con il proprietario.

Costi per l’acquisto o il leasing di una proprietà logistica

I costi da sostenere per acquistare o acquisire in leasing una proprietà logistica solitamente includono:

• La percentuale dell’agente immobiliare, che per il leasing varia dal 10 al 12% del canone, suddiviso tra proprietario e tenutario. Per l’acquisto la percentuale da parte di entrambi è dell’1-2% del valore.
• Imposta di bollo
• Iva del 22%
• Altri costi, tra cui l’imposta di registro, l’imposta catastale, l’imposta di ammortamento.