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Immobiliare Milano, rendimenti ancora interessanti dalla logistica

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Autore: floriana liuni

Torna a crescere il settore uffici e i rendimenti della logistica restano interessanti a Milano. Lo dice uno studio di Bnp Paribas Re, che analizza il segmento immobiliare in questione sotto l’aspetto del leasing, degli investimenti e dei rendimenti.

Uffici in leasing a Milano

Il secondo trimestre del 2018 ha mostrato per gli uffici milanesi in leasing un tasso di assorbimento degli spazi di 116 mila metri quadri, ovvero il 32% in più rispetto al trimestre precedente e il 19% in più in un anno. In crescita anche il numero di transazioni, aumentato dalle 60 del primo trimestre alle 82 del trimestre analizzato, per una prima metà 2018 che è la migliore di sempre con un totale di 142 operazioni concluse e un tasso di occupazione (take-up) di circa 204 mila metri quadri. A trainare il mercato non solo le zone centrali ma anche i sottomercati, che hanno assorbito il 74% delle metrature (una su tutti, il leasing della terza torre CityLife che ha così permesso l’occupazione di 33,5 mila metri quadri). Nel Cbd Duomo il take up è stato invece di 11 mila metri quadri. Resta invece inferiore alla domanda l’offerta di spazi in zona Porta Nuova, che ha assorbito così “solo” 10 mila metri quadri.

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Canoni per gli uffici milanesi

Il 65% circa delle transazioni registrate da Bnp Paribas RE nel secondo trimestre ha visto fascia di canone inferiore ai 300 euro/mq annui, dato in linea con le medie di lungo periodo. Nelle zone “prime”, si registra un aumento, per il Cbd Duomo, da 560 euro al metro quadro annui del primo trimestre agli attuali 570. Negli altri sottomercati milanesi i canoni prime si presentano stabili rispetto al trimestre precedente.

L’offerta di uffici a Milano

Gli spazi disponibili a Milano ad uso uffici hanno raggiunto l’attuale livello di circa 1,35 milioni di metri quadrati vacanti con un tasso di sfitto dell’11,3% (in lieve decremento rispetto al primo trimestre 2018). In generale la mancanza di offerta di qualità incoraggia gli operatori immobiliari ad intraprendere progetti di riqualificazione dello stock esistente che porteranno nei prossimi anni ad un superamento dell’attuale distanza che si rileva tra domanda e offerta.

Investire in uffici a Milano

In Italia nel secondo trimestre del 2018 sono stati registrati nel mercato immobiliare commerciale investimenti per 1,7 miliardi di euro (-40% rispetto al secondo trimestre 2017). Milano ha mostrato però una dinamica positiva con volumi trimestrali pari a 774 milioni di euro (il 45% del totale Italia), valore in aumento del 12% rispetto al secondo trimestre 2017. Il totale semestrale in città raggiunge 1,2 miliardi di euro segnalando una leggera diminuzione rispetto al primo semestre 2017 (-12%).

Sul fronte dei rendimenti netti prime, nel Cbd Duomo si è registrata una riduzione di 10 punti base: dopo cinque trimestri consecutivi al 3,50%, nel secondo trimestre 2018 il rendimento è sceso al 3,40%. Stabilità invece negli altri sottomercati, ad eccezione di Maciachini e di Bicocca che registrano una riduzione dei rendimenti netti prime dal 5% nel primo trimestre 2018 (in entrambe le zone) rispettivamente al 4,75% e al 4,90% nel trimestre corrente 2018.

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Rendimenti maggiori dalla logistica a Milano

Nessun investimento è stato registrato per il settore retail a Milano nel secondo trimestre. Il che segna un tratto negativo rispetto ai  139 milioni di euro invetsiti nel primo trimestre e agli oltre 400 milioni di euro registrati nel secondo trimestre dello scorso anno. Di conseguenza i rendimenti restano stabili nelle cosiddette “high street”.

Performance positiva invece per i locali della logistica milanese in cui si sono concentrati investimenti per 97 milioni di euro nel secondo trimestre 2018 che portano il risultato semestrale a circa 155 milioni di euro (nello stesso periodo 2017 ci si era fermati a 25 milioni). Sul fronte dei rendimenti netti prime, per il prodotto logistico prosegue il calo iniziato dodici mesi fa che raggiunge oggi il livello, comunque rispettabile, del 5,25%.