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Mercato immobiliare commerciale, le previsioni per il 2020

I dati del Rapporto 2020 sul mercato immobiliare commerciale in Europa e in Italia realizzato da Scenari Immobiliari

Nel 2020 previsto un calo di investimenti e fatturato a livello globale
Nel 2020 è previsto un calo di investimenti e fatturato a livello globale / Gtres
Autore: Redazione

Le previsioni 2020 per il mercato immobiliare commerciale risentono dell'emergenza coronavirus. Ad essere colpito non è solo il residenziale, ma anche il retail. Secondo il Rapporto presentato da Scenari Immobiliari, è previsto un calo di investimenti e fatturato a livello globale, con un rimbalzo positivo nel 2021.

L'andamento del mercato immobiliare commerciale

Ma cominciamo a vedere cosa è accaduto nel 2019. Il Rapporto 2020 sul mercato immobiliare commerciale in Europa e in Italia realizzato da Scenari Immobiliari ha evidenziato che, dopo un lungo periodo positivo, il comparto immobiliare commerciale ha chiuso il 2019 con un calo del 28% rispetto all'anno precedente. In Europa gli investimenti sono stati pari a 42,1 miliardi di euro

E il 2020 non promette bene. Anche a causa della crisi sanitaria del coronavirus, si prevede un'ulteriore contrazione degli investimenti del 30% in Europa e del 25% in Italia. Nel 2020 il fatturato del mercato immobiliare italiano, in aumento del 3,4% nel 2019 a 9,2 miliardi di euro, è atteso in diminuzione di circa 27 punti percentuali a 6,7 miliardi di euro nel 2020 a causa della crisi sanitaria. Il Rapporto segnala che "una veloce ripresa potrebbe arrivare anche nella prima metà del 2021". 

Analizzando l'andamento degli ultimi anni, il Rapporto ha evidenziato che il mercato immobiliare commerciale europeo ha subito un progressivo calo negli ultimi cinque anni. Gran Bretagna e Germania, i mercati più importanti, sono stati i primi a rallentare. Andamenti disomogenei sono stati poi registrati tra i diversi Paesi: ad essere favoriti quelli dell'area mediterranea quali Spagna, Portogallo e Italia; ad essere penalizzati alcuni più a nord, con una disparità correlata principalmente alla crescita delle vendite online. Cosa ha determinato la contrazione degli investimenti? Secondo quanto segnalato, "un eccesso di offerta che si è avuta negli anni precedenti e cambiamenti importanti nei gusti e nelle modalità di acquisto dei consumatori". 

Le attività di sviluppo e adeguamento immobiliare dei centri commerciali in Europa

Ma qual è stata l'attività di sviluppo e adeguamento immobiliare dei centri commerciali in Europa? Come sottolineato dal Rapporto, negli ultimi tre anni ci sono stati interventi per una superficie complessiva di oltre 4,2 milioni di mq, suddivisi tra nuovi sviluppi (1,6 mln di mq), riqualificazioni (0,925 mln di mq) e ristrutturazioni e/o ampliamenti dell'esistente (1,68 mln di mq). Il Rapporto ha poi evidenziato che "in progetto ci sono iniziative per oltre 5,27 milioni di mq di superficie che dovrebbe essere interessata da proposte che prevedono il completamento tra il 2020 e il 2023. La quota maggiore è quella dei nuovi sviluppi che dovrebbe apportare allo stock oltre 2,56 milioni di mq. Tra i Paesi a maggior sviluppo spicca l'Italia, con una quota complessiva nettamente superiore a quella degli altri mercati e pari a 1,46 milioni di mq, composti in prevalenza da nuove realizzazioni, per circa 790mila di mq". Il presidente di Scenari Immobiliari, Mario Breglia, ha spiegato: "Questi interventi sono a rischio, visto che molti fondi e investitori istituzionali cambieranno l'asset allocation degli investimenti per i prossimi anni. Il commerciale non è più considerato anticiclico".

L'emergenza coronavirus pesa sui negozi

C'è poi il grande problema dei negozi. La crisi causata dall'emergenza coronavirus ha colpito anche gli esercizi commerciali, che per buona parte hanno dovuto chiudere. Per la riapertura l'attesa non sembra breve, "una parte di negozi probabilmente non riaprirà con l'estate". La situazione è tale che "molti commercianti stanno chiedendo riduzioni dei canoni per far fronte alle difficoltà attuali".

L'andamento delle quotazioni del mercato immobiliare commerciale

Veniamo ora alle quotazioni. In merito, il Rapporto realizzato da Scenari Immobiliari ha evidenziato che "dopo un andamento in discesa pressoché ovunque fino al 2015, sia per la grande che per la piccola distribuzione, dal 2016 è ripreso un ritmo di crescita moderato, più veloce nei canoni di locazione rispetto ai prezzi medi di vendita, con conseguente contrazione dei rendimenti". 

L'andamento delle quotazioni in Italia della piccola distribuzione è stato differente da città a città. Il Rapporto ha sottolineato: "Milano e Roma hanno mostrato una sostanziale tenuta dei prezzi medi di vendita e dei canoni di locazione nelle zone centrali, mentre hanno sofferto di più nelle aree semicentrali, rimaste nella capitale sotto i livelli del 2010; allo stesso modo le quotazioni della periferia si sono mantenute nella curva decrescente, anche in questo caso con maggiore pendenza negativa sul territorio romano. Venezia e Firenze hanno mantenuto una crescita costante nelle vie centrali, mentre in quelle semicentrali e periferiche la decrescita è stata più incisiva. Torino ha recuperato i livelli del 2010 soltanto nell'anno appena trascorso ed esclusivamente per le aree centrali, il semicentro e la periferia sono rimaste in campo negativo. Per le altre città, Bari, Bologna, Genova, Napoli e Verona la curva è rimasta in discesa per tutto il periodo e in tutte le zone".

Il caso delle high street

Caso a parte quello delle high street delle principali città italiane. Queste ultime, infatti, sono molto ambite dai retailer nell'era dell'e-commerce e, particolarmente ricercate dagli investitori specializzati, perché in grado di garantire un reddito più sicuro. Ma quali sono le high street più ambite? Delle 47 vie monitorate da Scenari Immobiliari nelle sei principali città, al primo posto per livelli di canoni raggiunti c'è via Monte Napoleone, a Milano, con 13.200 euro al mq annui; al secondo posto via Condotti, a Roma, con 11mila euro; al terzo posto Galleria Vittorio Emanuele II, a Milano, con 10mila euro; al quarto posto Piazza di Spagna, a Roma, con 7.500 euro al mq annui. A livelli inferiori le high street di Firenze e Venezia, "con merceria II Aprile e campo San Bartolomeo della città veneta che raggiungo i 5.200 mq, oppure via dei Calzaiuoli nel capoluogo toscano con 4.500 euro mq annui". 

Analizzando l'andamento medio dei canoni di locazione delle high street si nota che negli ultimi cinque anni c'è stato un incremento medio costante, "con velocità sostenuta a Roma e Milano, rispettivamente di oltre 33 e 22 punti percentuali registrati tra il 2015 e il 2019. Incrementi consistenti si sono registrati anche a Firenze, venti punti percentuali, e Torino, dodici punti percentuali. Per Bologna e Venezia l'incremento è stato più calmierato, rispettivamente del dieci e sei per cento".

Le previsioni 2020 per le quotazioni

Le previsioni 2020 per le quotazioni parlano di "una diminuzione, sebbene moderata, con una forte propensione alla polarizzazione tra immobili di qualità collocati nelle posizioni prime e le restanti strutture di minore attrattività. Le high street continueranno a mantenere la propria appetibilità. Tuttavia i canoni di locazione potrebbero subire una leggera contrazione per quelle strade o per quei segmenti di via che attualmente presentano delle criticità o nei quali la ripresa dell’attività economica avverrà con maggiore difficoltà".

Le cause del calo previsto del fatturato del comparto commerciale

Ma cosa determinerà in Italia il calo previsto del fatturato del comparto commerciale? In primo luogo, i "minori investimenti degli investitori esteri (che ormai pesano oltre il 50% del totale) dovuti alle incertezze finanziarie e specifiche del settore. La piccola distribuzione, inoltre, già messa a dura prova dall'e-commerce e dalle trasformazioni del retail, risulterà ancora più penalizzata della crisi dell'emergenza sanitaria con una ripresa che si prospetta lunga. Meglio, invece, il comparto della Gdo, attualmente sollecitato dall'incremento dei consumi dovuto alla crisi".

Rimbalzo positivo nel 2021?

Il direttore di ricerca a Scenari Immobiliari, Clara Garibello, ha spiegato: "Con molte probabilità occorrerà attendere il 2021 per tornare ai livelli di normalità del mercato, con il comparto retail che potrebbe registrare un rimbalzo positivo, a patto che riesca a cogliere da subito i cambiamenti nelle scelte del consumatore e possa seguire un percorso sinergico con il sottostante mercato immobiliare, sia in termini di quotazioni che di innovazione".