Affitto d'azienda, come funziona la ripartizione delle spese di manutenzione

Con la sentenza n. 7574, la Cassazione è intervenuta in materia di affitto d'azienda e spese di manutenzione. Come regolarsi? Vediamo quanto specificato in merito.

Secondo quanto stabilito dalla Cassazione, nell'ambito dell'affitto d'azienda, "analogamente a quanto avviene nelle locazioni commerciali, ma diversamente da quanto è previsto in quelle abitative, le parti possono pattuire liberamente la ripartizione degli oneri di manutenzione dell'immobile". La divisione degli oneri di manutenzione dell'immobile, dunque, può essere pattuita liberamente dalle parti.

In base a quanto evidenziato dalla Cassazione, infatti, "la disposizione di cui all'art. 1621 c.c., dettata in materia di affitto, in sintonia con quanto previsto più in generale dagli articoli 1575 e 1576 c.c., nell'addossare al locatore le riparazioni di maggiore rilevanza, può essere derogata dalle parti nel contratto".

Nel chiarire l'applicazione dei criteri di riparto delle spese di manutenzione tra locatore e conduttore, la Corte di cassazione ha ricordato che gli articoli 1575, comma 1, n. 2, e 1576 c.c. "prevedono rispettivamente che il locatore debba garantire al conduttore di mantenere il bene locato in stato da servire all'uso convenuto e che deve pertanto eseguire tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione, che rimangono a carico del conduttore". La Cassazione ha poi ricordato quanto previsto dall'articolo 1621 c.c., in base al quale "il locatore è tenuto a effettuare durante l'affitto le riparazioni straordinarie, mentre le altre sono a carico dell'affittuario".

Un punto importanto evidenziato dalla Cassazione è che "questa materia è sottratta alla disponibilità delle parti in ambito di locazioni a uso abitativo, in quanto il legislatore ha ritenuto di dover meglio tutelare la posizione di debolezza contrattuale del conduttore, il quale per tale motivo potrebbe essere indotto ad accettare un riparto delle spese per sé non conveniente".

La Corte di cassazione ha quindi sottolineato che "le disposizioni di cui agli artt. 1576 e 1621 c.c. devono invece ritenersi generalmente derogabili dalle parti nell'ambito delle locazioni commerciali e dell'affitto di azienda e quindi la valutazione dello stato di fatto dell'immobile e delle eventuali riparazioni straordinarie che è necessario effettuare può essere tenuta nel debito conto ai fini della determinazione della misura del canone, ripartendo diversamente tra le parti gli oneri di manutenzione". Quindi anche se nel contratto di affitto o di locazione "i costi di manutenzione straordinaria sono a carico del locatore, le parti possono stabilire altrimenti con una espressa previsione in senso contrario".

Con la sentenza n. 7574, come evidenziato da Italia Oggi, la Cassazione "ha confermato questa interpretazione, confermando l'assoluta derogabilità degli articoli 1575, comma 1, n. 2, 1576 e 1621 c.c. in riferimento alla ripartizione tra le parti degli oneri manutentivi dell'immobile. In questi casi non si riscontra infatti alcun pubblico interesse che osti alla deroga concordata dai contraenti".

La Corte di cassazione ha sottolineato che "il disposto di cui all'art. 1621 c.c. sorge esclusivamente dall'esigenza di colmare eventuali carenze del regolamento negoziale in ordine alle riparazioni, ma non inibisce alle parti di scegliere direttamente, al riguardo, la disciplina, lasciando quindi integra l'autonomia negoziale. La disposizione in questione non può pertanto essere intesa come norma imperativa".