3 vie per il mattone: o i mutui si riattivano o i redditi aumentano o crollano i prezzi

Il 2012 è stato una doccia fredda per il mercato immobiliare e le previsioni per quest'anno non sono certo migliori. Sulle cause non ci sono dubbi: la crisi, i problemi occupazionali, i redditi stagnanti e i mutui che scarseggiano hanno riportato il settore su livelli di 30 anni fa. Ma se sulla diagnosi tutti sono d'accordo, sulla cura ci sono poche idee in giro. Ne abbiamo parlato con Luca dondi, responsabile immobiliare del centro studi nomisma

Domanda. Abbiamo toccato fondo?

Risposta. Prevediamo che il momento più basso si toccherà nel primo semestre 2013

D. Quali sono le prospettive?

Non ci aspettiamo un rimbalzo, ma una stagnazione su livelli bassi. Non vedremo altri cali bruschi come quelli vissuti nel 2012, ma la ripresa sarà lentissima e in salita. Sia le analisi sul 2014 che quelle sul 2015 ci dicono che non si tornerà, non dico ai fasti de 2007, ma nemmeno alle 600mila compravendite del 2011

D. Gli italiani non vogliono più comprare casa?

R. No, anzi, la domanda è alta, la stimiamo attorno al milione di famiglie interessate all’acquisto

D. Le compravendite nel 2012 sono state 440mila…

Infatti, oggi non riesce a comprare neanche il 50% dei potenziali acquirenti. È il credito che manca e i redditi non ce la fanno a sostenere gli acquisti tramite i risparmi

D. Sono gli spread applicati dalle banche che frenano il mercato?

R. Il vero problema è un altro: le banche non danno soldi, qualunque sia il livello dello spread o le garanzie del cliente. Nel 2006 il credito erogato è stato di 62 miliardi, adesso viaggiamo sui 25-30 miliardi, meno della metà

D. Colpa dell’instabilità politica che si riflette sul debito pubblico?

R. In parte, ma non solo. Il problema principale è che tra il 2005 e il 2007 sono stati concessi troppi prestiti. Adesso le sofferenze non fanno altro che aumentare e gli istituti bancari devono mettere in conto degli accantonamenti che le sottopongono a un forte stress. Il risultato è che i soldi che è possibile erogare sono pochi

D. Con le compravendite siamo tornati ai livelli del 1985, quando i tassi di interesse erano al 14%. Ci sono differenze e somiglianze?

R. Certamente quella era una realtà completamente diversa. Allora in pochi chiedevano un mutuo e la leva principale per acquistare casa era costituita dai redditi. Oggi la dipendenza dal credito, almeno per chi non ha grossi risparmi, è totale per comprare un immobile. Dal 2000 il mercato è molto cambiato, con la finanziarizzazione del mattone si è creata la dipendenza tra credito e mercato

D. È ipotizzabile pensare ad un ritorno al passato? comprare casa con molti risparmi e poco mutuo?

È molto difficile, perché dovrebbero crescere i redditi a tal punto da riattivare la curva del risparmio. E questo, con ogni probabilità non succederà

D. Potrebbero crollare i prezzi…

R. La resistenza dei prezzi in Italia è certamente un fatto. Se le compravendite calano del 30% i valori scendono, ma non al ritmo che abbiamo visto in Irlanda o Spagna. C’è un sistema complesso che ha interesse a evitare un crollo, dai risparmiatori alle stesse banche

D. Quali sono le condizioni necessarie per una ripartenza il mercato?

R. Una crescita dell’economia a livello globale migliorerebbe parzialmente la situazione, perché porterebbe il credito attorno ai 35-40 miliardi euro. Lontani dal 2006, certamente, ma sarebbe importante. La discesa dei prezzi accumulata, che pur non essendo stata clamorosa, tuttavia esiste, farebbe il resto

D. La paura generata dalle crisi dell’eurozona, ultima tra tutte quella dei conti correnti di cipro, potrebbe spingere alcuni risparmiatori a rifugiarsi come in passato nel mattone?

R. Sebbene tra gli italiani vi sia una naturale pulsione all’acquisto immobiliare, questa volta le cose potrebbero andare diversamente. Nel 2012 abbiamo visto come la casa sia stata al centro della manovra fiscale del governo: essere proprietari di più di un immobile oggi in Italia ti converte in ricco per il fisco. Tuttavia tra coloro che hanno liquidità certamente alcuni sceglieranno questa strada, ma senza incidere realmente nell'andamento del mercato