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Consigli per partecipare a un'asta immobiliare ed evitare brutte sorprese

Come partecipare a un'asta immobiliare
Tutti i segreti sulle aste immobiliari
Autore: lvilei

Chi vuole comprare casa spera sempre di spuntare il miglior prezzo possibile e in molti prima o poi si avvicinano al mondo delle aste giudiziarie. Ma quali sono i segreti per riuscire davvero a concludere un affare? Ne parliamo con Filippo Caciolli, consulente di Aste Immobiliari Dimorama.

Qual è la situazione generale del mercato delle aste?
Il mercato delle aste segue le tendenze generali e in questo momento notiamo una domanda inferiore del 30-40%. È un’ovvia conseguenza dell’assenza di liquidità e mutui.

Sempre più immobili vanno all’asta, ma molte aste vanno deserte.
È proprio così: aumentano gli immobili all’asta e questo non è un bel segnale.
Abbiamo notato una crescita di circa il 10%, che va ad accumularsi sull’invenduto precedente.

Qual è il profilo di chi acquista all’asta?
Esattamente come nel libero mercato, c’è di tutto. Giovani coppie, investitori, chi vuole sostituire un immobile che già possiede, chi ha dei risparmi pronti.

L’ostacolo principale?
Certamente il mutuo, perché i tempi delle aste e i tempi delle banche non vanno in sintonia.

Le banche concedono mutui per le case all’asta?                             
Le banche in questo periodo concedono pochi mutui in generale, ma per un’asta è ancora più complicato. Diciamo che senza l’intervento di un professionista incaricato dal cliente, che conosce le procedure e che si adoperi presso l’istituto bancario, l'inerzia dei dipendenti della banca fa saltare tutte le tempistiche.

Quali consigli dà a chi vuole partecipare a un’asta?
Per prima cosa sapere che le aste non sono tutte uguali. Possono essere con o senza incanto e avere delle tempistiche e delle problematiche molto diverse, rispetto a un acquisto a libero mercato. Il consiglio principale, in ogni caso, è non fissarsi solo sul prezzo.

Quali sono i rischi?
La maggior parte dei partecipanti ad un’asta sono abbagliati dal prezzo, che spesso è davvero più basso di quelli di mercato, ma dietro ogni immobile si possono nascondere dei problemi nascosti più o meno complicati e onerosi.

Può farci un esempio?
Ricordo una vendita per un cinque vani a Firenze, base d’asta 77.000 euro e valore commerciale di 230.000 euro, più di due anni fa.
Due coppie se lo contesero con rilanci che lasciarono di stucco molti presenti, fino a che una delle due lo comprò per 189.000 euro. Un buon prezzo senza dubbio, ma solo in apparenza. Innanzitutto l’immobile era occupato e ci volle più di anno per entrarne in possesso: questo significa mettere in conto un anno in più di affitto da pagare.
Poi c’erano varie spese che innalzarono di 63.000 euro il prezzo finale. Insomma, se avessero comprato nel mercato libero avrebbero pagato un po' di più, ma con molti problemi in meno.

Quali sono le spese da mettere in conto?
Sempre partendo dal fatto che ogni asta è un caso a sé, esistono dei costi occulti: impiantistica deteriorata, cancellazione del pignoramento, abusi edilizi da sanare, le proprie spese dell’asta. Il prezzo finale può variare di molto a seconda dell’immobile, che nel peggiore dei casi può essere anche abusivo.

Il tribunale può mettere all’asta immobili abusivi?
Sembra incredibile ma è così: l’immobile viene venduto nello stato di diritto in cui si trova e il cliente se lo piglia così com’è. Eventuali mancate conformità catastali, abusi edilizi ed altro sono problemi da risolvere catastali e tutto ciò ha un costo.

Come arrivare preparati?
In pratica per avere la certezza delle problematiche che possono riguardare una vendita potrebbe essere necessario l'intervento di un avvocato, un architetto e un commercialista. Il legalese non è italiano, è difficile per un privato capire di cosa si parli nel fascicolo sull’immobile.

È impossibile l’asta fai da te?
No, si può fare, ma bisogna avere molta fortuna e sperare che l’immobile sia pulito.

Qual è il servizio che offre la vostra società?
Mettiamo a disposizione uno studio preliminare con verifiche che riguardano sia la situazione del cliente che quella dell’immobile. Solo una volta accertati i costi occulti della singola asta e accertata la reale possibilità di acquisto del potenziale acquirente lo portiamo all’asta. In caso di mutuo verifichiamo con la banca che sia tutto a posto, per non avere brutte sorprese se l’asta va in porto. Sul fronte dell’immobile analizziamo il fascicolo e conteggiamo al cliente tutti i costi occulti, per ragionare insieme sulla convenienza o meno di una determinata asta. Pensiamo che pagare una consulenza possa risparmiare brutte sorprese e far dormire sonni tranquilli.

In quali zone operate?
Soprattutto Toscana e Lombardia, ma tra poco sarà attivo un servizio per le altre zone d’Italia, in cui entrano in gioco esperti locali da noi indicati.

Che costi deve sostenere chi si rivolge da voi?                                             

Su Toscana e Lombardia chiediamo il pagamento della consulenza esclusivamente ad asta aggiudicata, mentre per il resto d'Italia i pagamenti avvengono in step a seconda dei servizi richiesti. Tanto se non è la prima o la seconda, sarà la terza: l’importante è essere debitamente informati, prima o poi la propria asta arriva!