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Locatore, come e quando è possibile la disdetta anticipata del contratto d'affitto

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Autore: Redazione

Nei contratti di locazione ad uso abitativo con la formula 4+4 anche il locatore ha la possibilità di recedere anticipatamente dal contratto di affitto. Ma la revoca - che deve essere inviata al conduttore almeno sei mesi prima della scadenza con una raccomandata a.r. - Può avvenire solo per specifici motivi individuati dalla legge

Motivi disdetta anticipata contratto di locazione

I motivi per cui il proprietario può inviare disdetta anticipata all'inquilino sono individuati dall'art 3, comma 1 della legge n 431/98. "Il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi"

Quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;

B) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;

C) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;

D) quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;

E) quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso;

F) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;

G) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392

È essenziale naturalmente che il motivo alla base della comuncazione sia reale: sempre lo stesso articolo infatti recita che "qualora il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell'alloggio a seguito di illegittimo esercizio della facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il locatore stesso è tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in misura non inferiore a trentasei mensilità dell'ultimo canone di locazione percepito"

Come comunicare la disdetta

La disdetta deve essere comunicata tramite raccomandata a.r. All'inquilino. Secondo la recente sentenza della corte di cassazione n 13199 del 26 luglio 2012 non è necessario utilizzare una particolare formula nella lettera, ma è sufficiente che sia chiaro l'intento rescissorio