Nomisma: "una nuova iniezione di credito e un'ulteriore revisione dei prezzi per far ripartire il mercato immobiliare"

"Solo attraverso una rinnovata iniezione di credito e un'ulteriore revisione dei prezzi si possono prefigurare scenari nuovamente espansivi per il mercato immobiliare", ad affermarlo è l'analisi congiunturale di nomisma, contenuta all'interno dell'"osservatorio sul mercato immobiliare novembre 2014", relativa alle 13 grandi città italiane
 
2014, l'anno dell'inversione ciclica - secondo nomisma il 2014 dovrebbe rappresentare l'anno d'inversione ciclica, con una ripresa delle quantità scambiate, anche se più contenuta delle aspettative. L'anno dovrebbe chiudersi con un incremento degli scambi di abitazioni del 3,7% a livello nazionale, un dato assai distante dai livelli delle precedenti fasi di inversione ciclica di mercato – 37% nel 1976, 17% nel 1985 e 9% nel 1997. In relazione ai  mercati delle 13 principali città italiane, il preconsuntivo nomisma evidenzia un'inversione del ciclo più significativa, pari al 5,5% di compravendite di abitazioni su base annua
 
Le fasi storiche - dall'analisi delle fasi storiche precedenti (1971-1978 [3 anni di crescita e 4 di calo], 1978-1987 [3 anni di crescita e 6 di calo], 1987-1999 [5 anni di crescita e 7 di calo] e 1999 – in corso [9 anni di crescita e, secondo le previsioni di nomisma 7 anni di calo])emerge che dopo il raggiungimento dei picchi di espansione del mercato degli scambi si assisteva ad un aggiustamento dei prezzi. Ma in corrispondenza dell'ultima fase negativa del ciclo tuttora in corso, tale fenomeno si è manifestato con una intensità più contenuta e diluita nel tempo
 
Le conseguenze della fase recessiva - secondo nomisma, l'allungamento della fase recessiva (evidente già a partire dal 2012), inizialmente affrontata limitando la revisione al ribasso dei pezzi di riserva, ha comportato "un significativo cambiamento in termini di adeguamento delle aspettative", a riprova dell'accresciuta consapevolezza sul fronte dell'offerta delle difficoltà di alienazione degli asset immobiliari. Per tale ragione, nomisma considera non ancora esaurita la flessione dei valori nominali per poter indicare come effettiva la fase di miglioramento ciclico. Sebbene la flessione del 2014 risulti inferiore rispetto a quella del 2013, si è di fronte a "un arretramento significativo e comunque più consistente di quello del 2012"
 
Gli ostacoli alla ripresa - nella sua analisi, nomisma evidenzia come dal 2008 ad oggi si sia registrata una crescita di metri quadrati di abitazioni acquistabili con un'annualità di reddito – con un picco di 6 mq quest'anno – dovuta al calo dei prezzi e a una riduzione meno sensibile del potere di acquisto delle famiglie. Ma nonostante ciò, la ripresa del mercato continua ad essere ostacolata dall'incertezza delle condizioni economiche e lavorative delle famiglie, a cui si accompagna il razionamento ancora in atto della componente creditizia. Nomisma ha quindi sottolineato che la ripresa presenta segnali "ancora deboli e latenti" sul fronte delle compravendite, mentre nulla è ravvisabile negli altri indicatori di mercato che confermano "una condizione di stagnante illiquidità degli immobili". I tempi per vendere o locare restano "straordinariamente alti e stazionari" per il terzo semestre consecutivo e analogo discorso vale per il divario tra prezzo offerto ed effettivo (sconto praticato)
 
Il mercato dell'affitto - nomisma ha poi evidenziato che a fronte di uno spostamento di interesse da parte delle famiglie verso il mercato dell'affitto, che ha favorito una maggiore tenuta dei canoni rispetto ai prezzi, si registra il contestuale innalzamento del canone mediano. Questo vuol dire che si è in presenza di un mercato che torna lentamente a "differenziare il valore d'uso dell'immobile in funzione delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dello stesso". Secondo nomisma, la riduzione più contenuta dei canoni rispetto ai prezzi può offrire – in prospettiva – nuove opportunità alla componente di investimento, in termini di maggiore redditività media lorda da locazione delle abitazioni, attestatasi in media al 5% (in linea con gli uffici) mentre quella dei negozi ha raggiunto il 7,3%
 
I problemi del mercato immobiliare - per nomisma il mercato immobiliare italiano "risente ancora pesantemente della restrizione del credito erogato al settore e delle difficoltà economiche dei potenziali acquirenti", che devono fare i conti con la selettività del sistema bancario. La ripresa del settore immobiliare, inoltre, viene ostacolata anche dal peso della mancata crescita economica (il deficit tra previsioni di inizio d'anno e consuntivo sarà di almeno 18 miliardi di euro) e dalla consapevolezza "che la stagnazione rappresenti non uno spauracchio agitato da inguaribili pessimisti, ma una prospettiva concreta". La debolezza della prospettiva macroeconomica determina una precarietà reddituale attuale e prospettica che favorisce il rinvio delle iniziative di investimento e induce il settore bancario a non accettare scommesse sulle capacità future

Il settore bancario - considerando il lascito sui bilanci che la stagione di eccessi ha lasciato, secondo nomisma "non è lecito attendersi stravolgimenti imminenti di un quadro che va consolidandosi su livelli di attività strutturalmente più contenuti". La riprova viene dall'incremento delle erogazioni di mutui registrate nel corso del 2014 che, oltre ad essere inferiore alle attese, è da ascrivere "all'effetto dell'impennata della componente di surroga e sostituzione scaturita dalla progressiva compressione dei tassi di mercato"

I valori immobiliari - secondo nomisma, la flessione per l'insieme delle tipologie analizzate – ammontante in media al 19,6% in termini nominali e al 26,2% se si tiene conto dell'evoluzione dell'indice generale dei prezzi nel periodo - "non risulta di per sé sufficiente a garantire l'accesso alla proprietà di una quota consistente della domanda". In questa situazione, l'unica via di uscita dalla trappola in cui il mercato risulta bloccato presuppone "la definitiva presa d'atto di una situazione distressed di proporzioni sistemiche, con le conseguenze in termini di prezzi e sostegno alla domanda che ne devono derivare". Per nomisma, infatti, la gradualità di aggiustamento sino ad ora registrata non risulta coerente "né con il fabbisogno compresso né con le esigenze di smobilizzo dei detentori di grandi portafogli immobiliari"
 
Il mercato corporate - in questo ambito nomisma individua un rischio nella "diffusa omologazione dei valori a livelli prime di prodotti di tutt'altra natura", che finisce per accrescere l'illiquidità degli asset, come risulta già oggi evidente per una parte non trascurabile dei patrimoni di fondi e società immobiliari. Alla luce dello screening degli investimenti registrati nell'anno, nomisma ritiene urgente una modifica di approccio "che porti al superamento dell'attendismo strategico e valutativo fino ad oggi dominante"
 
Le prospettive - secondo nomisma, le prospettive del settore immobiliare italiano restano principalmente legate, oltre alla situazione macroeconomica, a tre fattori: repricing, sostegno della domanda interna e upgrade qualitativo dell'offerta. Prendendo in considerazione tutti i diversi fattori e tenendo conto di un mercato ingessato su livelli di attività ancora "inusitatamente bassi", per nomisma il 2014 vede nella timida ripresa delle compravendite un primo non trascurabile segnale di cambiamento