Nomisma, "Il mercato immobiliare si è lasciato alle spalle la crisi, ma la risalita sarà lenta"

Il mercato immobiliare italiano si è lasciato alle spalle la pesante crisi degli ultimi sette anni, ma la risalita sarà lenta e non priva di insidie. Incombono ancora i retaggi del passato e il loro smaltimento potrebbe generare contraccolpi negativi. Sono queste le principali conclusioni dell'Osservatorio sul mercato immobiliare di Nomisma relativo al terzo trimestre dell'anno

Riparte il mercato del credito

Negli ultimi mesi si è visto un rinnovato interesse delle famiglie nei confronti del mercato immobiliare, accompagnato da una nuova politica delle banche, più aperte alla concessione di prestiti. L'incremento delle erogazioni, secondo l'istituto bolognese, è stata eclatante, anche se di gran lunga inferiore ai dati diffusi anche da autorevoli istituzioni nel corso dell'anno. Le surroghe e le sostituzioni sono passate dal 7,5% del 2014 al 26% del 2015, e la quota di acquisto senza ricorso al credito è scesa al di sotto del 45%. Il canale credizio rimane quindi il principale driver alla base delle ottimistiche aspettative di rilancio.

Il capitale erogato alle famiglie per i mutui nei primi sei mesi del 2015 è stato di 17,3 miliardi di euro, con un incremento di 53 punti percentuali sul primo semestre del 2014 e di 34 sul semestre precedente. Per la seconda parte dell' anno le previsioni ammontano a 21 miliardi di euro. Sul fronte mutui le previsioni di Nomisma per il periodo 2016-2018 sono di un progressivo consolidarsi dei mutui erogati particolarmente nel quarto trimestre 2015 e primo trimestre 2016 con tassi di crescita molto elevati. Per il 2015 l'erogato complessivo dovrebbe attestarsi a 38,2 miliardi di euro con un incremento del 58%. 

Le previsioni per il 2016

Per il periodo centrale del 2016 Nomisma prevede un fisiologico rallentamento della crescita che rimarrà abbondantemente positiva anche se non più con tassi di variazione a doppia cifra. Per l'istituto bolognese le erogazioni potranno attestarsi a oltre 10 miliardi di euro a trimestre per poi raggiungere nel periodo 2017/2018 valori non dissimili a quelli raggiunti nel triennio 2009-2011.

Ma non sono da escludersi incognite e rischi, in particolare legati al peso dei crediti deteriorati. Il quadro attuale offre istituti bancari più solidi che da tempo hanno avviato un piano di accantonamenti e nuovi capitali per l'irrobustimento patrimoniale, mentre altri in numero non esiguo - presentano un'esposizione che necessita piani di intervento straordinari di durata pluriennale.  Da qui i dubbi di Nomisma relativi a una capacita'  di sostegno in linea con la pressione della domanda, oltre che a potenziali ricadute sistemiche.

Domanda e offerta nelle principali città

Analizzando le 13 città  monitorate, la crescita dei livelli di attività risulta uniforme e diffusa sia per le residenze che per gli immobili ad uso produttivo. La maggiore rigidità dei prezzi nel corso della crisi si riflette per Nomisma nell' andamento anticipatorio delle quantità  rispetto ai valori, con un ritardo dei secondi che tende ad ampliarsi nel tempo.

In ambito residenziale l'offerta continua a crescere nei semicentri e nelle periferie mentre si conferma stabile nelle zone di pregio e nei centri.  Nomisma individua in questa dinamica la prevalenza di posizioni da liquidare anche in assenza di segnali più chiari e univoci di mercato. Timidi segnali di dinamismo si colgono nelle zone di pregio e nei centri, dove cresce la quota di giudizi di aumento delle intenzioni di acquisto dell'abitazione. Al contempo il mercato della locazione residenziale si conferma abbastanza uniforme in un confronto delle zone urbane.

È interessante notare come la domanda di acquisto di case nei centri e nelle zone di pregio non soddisfatta dagli immobili presenti sul mercato sembra orientarsi verso la locazione, in attesa di un miglioramento delle condizioni di accessibilità , oltre che di qualità .

Il mercato dell'affitto

La dimensione tutto sommato esigua del mercato della locazione residenziale per Nomisma  sembra rappresentare un fattore strutturale e non congiunturale. La performance più  negativa è quella dei negozi, con un'offerta in costante crescita e una domanda ancora una volta in calo. Seppure in un contesto in graduale miglioramento, Nomisma nota come lo sconto praticato dall'offerta sia ancora decisamente consistente, come pure i tempi di vendita nonostante nella seconda parte del 2015 si siano leggermente ridotti. Nella seconda parte del corrente anno Nomisma ha evidenziato un'attenuazione del calo dei prezzi di abitazioni, uffici e negozi rispetto ai semestri precedenti.

Il rendimento delle locazioni

Il rendimento medio lordo annuo da locazione delle abitazioni si è¨ attestato al 5,1% in linea con quello degli uffici (5%). Sul fronte corporate, l' esposizione verso il sistema bancario induce a ritenere che la ripresa non possa dirsi pienamente consolidata, anche se dai numeri parrebbe robusta. Da parte degli operatori prevale un giudizio stabile rispetto alle quantità  immesse nel corso dell'anno sul mercato, mentre la domanda risulta ancora in calo, anche se non sono mancate indicazioni di assestamento. L'offerta si presenta stabile con l'eccezione dei centri città  dove invece è¨ in crescita.

 Pur non essendovi dubbi che il mercato immobiliare italiano si sia lasciato alle spalle la pesante crisi che ne aveva caratterizzato la dinamica per circa un settennio, risulta tuttora problematico definirne le prospettive a medio termine: sulla lenta e graduale risalita incombe ancora il retaggio degli eccessi del passato, il cui smaltimento non si esclude possa essere foriero di contraccolpi negativi.