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Perché il mercato immobiliare è alle porte di una nuova primavera

Autore: Redazione

Siamo alle porte di una nuova primavera per il mercato immobiliare, che porterà per l'anno in corso a un ulteriore aumento delle transazioni, dopo i dati incoraggianti del 2016, e a un lieve rialzo dei prezzi anche se concentrato nelle grandi città. Diminuiranno anche i tempi di vendita delle case e i margini di trattativa. A dirlo il franchising Tecnocasa, in un'analisi svolta sulle agenzie del gruppo.

Segnali incoraggianti per il 2016

Un'erogazione del credito più facile, anche se sempre prudente, bassi tassi di interesse e prezzi immobiliari ora più accessibili hanno fatto aumentare l'interesse degli italiani verso la casa. Nella seconda parte del 2016 si nota un ritorno più incisivo degli investitori, convinti che il mattone sia ancora una buona forma di investimento, anche se più attenti rispetto al passato. I dati diffusi dell’Agenzia delle Entrate sui volumi di compravendite lo confermano. L’anno 2016 si chiude con una crescita delle transazioni residenziali del 18,9%. Tra le grandi città, percentuali superiori al dato nazionale si segnalano a Bologna, Genova, Milano, Torino e Verona

Prezzi in lieve rialzo nelle grandi città

I prezzi immobiliari sono in ribasso, il secondo semestre del 2016 vede le abitazioni perdere ancora lo 0,8% nelle grandi città, l’1,9% nei capoluoghi di provincia e l’1,2% nell’hinterland delle grandi città. Piccoli ritocchi verso il basso quindi che stanno traghettando il mercato verso una lieve ripresa dei valori che riteniamo possa già esserci alla fine dell’anno in corso.

Alcune grandi città, le cui variazioni percentuali dei prezzi erano già in territorio positivo nel primo semestre del 2016, confermano la tendenza anche per il secondo: Firenze (+1,6%), Bologna (+1,5%) e Verona (+1%). Milano è sostanzialmente stabile (0%). La città dove i valori stentano ancora a riprendersi è Genova (-5,5%).

Tempi di vendita in diminuzione

I tempi di vendita continuano a diminuire: 145 gg nelle grandi città, 171 gg nell’hinterland delle grandi città e 162 gg nei capoluoghi di provincia, con una diminuzione di circa 20 gg rispetto ad un anno fa. Questo avviene soprattutto grazie all’allineamento dei prezzi di richiesta rispetto a quelli attuali di mercato. Nelle grandi città i tempi di vendita maggiori si registrano a Bari (184 gg), mentre Bologna, con 115 gg, è la città dove le transazioni si concludono più velocemente. 

Il trilocale la scelta preferita

Gli italiani continuano a preferire comprare un trilocale, scelto dal 40,5% dei potenziali acquirenti nelle grandi città. A seguire il quattro locali con il 24,5%. La concentrazione su quest’ultima tipologia è in aumento a conferma del fatto che, quando i prezzi lo consentono, si acquista il taglio più grande. Le tipologie in buono stato restano le preferite.

Si registra una ripresa delle richieste del nuovo laddove i prezzi siano stati rivisti al ribasso. Iniziano a ripartire progetti finalizzati alla costruzione di immobili di qualità che garantiscano efficienza energetica e, alla luce degli ultimi eventi, che siano costruiti anche rispettando le norme antisismiche. Continua ad esserci costante attenzione al contenimento dei costi condominiali.

Disponibilità di spesa

La disponibilità di spesa si concentra nella fascia fino a 250 mila € nelle grandi città ed in quella fino a 120 mila € nelle altre realtà. Dal lato dell’offerta è il trilocale a farla da padrone con una concentrazione nelle grandi città del 33,8%. L’analisi delle compravendite realizzate attraverso le Agenzie Tecnocasa e Tecnorete rileva che il 74,7% degli acquirenti ha comprato la prima casa, il 18,6% lo ha fatto per investimento e il 6,7% ha optato per la casa vacanza. Rispetto al passato è in aumento la componente ad uso investimento, incentivata anche dal fatto che l’immobile attualmente rende il 4,8% annuo lordo. 

Canoni stabili per le locazioni

Sul mercato delle locazioni si registrano canoni sostanzialmente stabili nelle grandi città (+0,1% per i monolocali, +0,5% per i bilocali e +0,4% trilocali). Risultati simili anche negli altri capoluoghi di provincia che segnano stabilità per i canoni dei monolocali, +0,1% per quelli dei bilocali e +0,4% per quelli dei trilocali.

Tra le tipologie di contratti di locazione prevale quello a canone libero (55,3%), ma avanza ancora il contratto a canone concordato (27,2% contro il 22,9% del primo semestre). Continuano ad essere preferite le soluzioni arredate, soprattutto sui tagli più piccoli. Chi opta per la locazione, nel 55,3% dei casi lo fa per scelta abitativa, nel 36,1% lo fa per motivi legati al lavoro e nell’8,6% per studio.

Quali sono le previsioni per il prossimo futuro?

Le compravendite per il 2017 sono attese ancora in aumento (intorno a 600 mila transazioni) e questo trend interesserà tutte le realtà territoriali. Sul versante prezzi Tecnocasa si aspetta un leggero aumento (tra 0% e +2%) per il 2017 ma solo per le grandi città, mentre per i capoluoghi di provincia e per l’hinterland delle grandi città occorrerà aspettare il 2018.

L’andamento dell’economia e dell’occupazione, nonché il comportamento degli istituti di credito che rimarranno comunque prudenti, contribuiranno a confermare o meno questo scenario di mercato. Scenario che vede nella consapevolezza “del reale valore dell’immobile” da parte degli acquirenti, dei venditori ma soprattutto da parte dei professionisti del settore real estate, un elemento importante per il corretto funzionamento del mercato.