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Scenari Immobiliari: 600mila compravendite nel 2018, a trainare il mattone sono le grandi città

Autore: floriana liuni

Change the world. Anche quest’anno sarà questo il titolo del Forum di Scenari Immobiliari, giunto alla 26° edizione, che si terrà il prossimo 14 e 15 settembre come di consueto a Santa Margherita Ligure. Un tema che negli ultimi anni è rimasto attuale, sulla scorta dapprima del cambiamento climatico, che è poi diventato anche geopolitico, impattando a vario titolo sull’economia in genere e sul real estate in particolare.

Per quanto riguarda il panorama italiano, segnala il presidente di Scenari Immobiliari Mario Breglia, al Forum si affronteranno due tipi di innovazioni: di prodotto e di leader. “Il mercato – dichiara Breglia – si sta infatti rivoluzionando sia dal punto di vista dei beni che dal punto di vista delle persone. La dimensione degli investimenti si sta riducendo, e per questa ragione è la qualità e le nicchie di valore che vengono premiate”.

Il mercato immobiliare nel I semestre 2018

Scenari Immobiliari
Scenari Immobiliari

Il mercato immobiliare del primo semestre, ricorda Breglia, è stato caratterizzato da un primo trimestre di entusiasmo dal punto di vista degli investimenti. Entusiasmo frenato dall’incertezza politica, che ha raffreddato gli animi nel secondo trimestre. “Rispetto all’inizio dell’anno gli investimenti esteri si sono ridotti del 56% (ammontando a circa due miliardi di euro soprattutto in uffici e locali commerciali), quelli italiani del 48% (circa un miliardo di euro). Le aspettative sul 2018 erano alte, ma ora è subentrata la prudenza, e gli affari sono stati rimandati a settembre-ottobre, quando probabilmente sarà più chiara la linea del governo soprattutto in materia di tasse”.

Se diminuisce il volume degli investimenti, aggiunge Breglia, “aumentano dell’11,5% annuo le compravendite nel residenziale, sebbene ad un ritmo meno brillante del previsto. Nel primo semestre si registrano 290 mila transazioni. Lo scorso settembre si prevedevano 650 mila transazioni fino alla fine del 2018, ora dobbiamo correggere la stima a 600 mila. SI tratta comunque di un aumento annuo di circa il 9%”.

Dove si concentra l’interesse degli investitori? “Milano, Firenze, Venezia, Roma – risponde Breglia - sono gli unici mercati che, in aggregato, presentano prezzi immobiliari al rialzo, ma in generale il mercato immobiliare italiano presenta ancora un segno meno (in particolare il -0,2% annuo). I tempi delle trattative si sono allungati e la qualità non soddisfa i compratori, che hanno quindi il mercato pienamente in mano. La crisi, si può dire, è finita, ma non si vede ancora una netta ripresa “.

Nel panorama dell’immobiliare italiano si distingue il ruolo di Cassa Depositi e Prestiti, che verrà premiata, nel corso del Forum di Scenari Immobiliari, come Eccellenza 2018 nel Real Estate grazie al ruolo svolto nella riqualificazione di proprietà demaniali allo scopo di ridare valore alle città. “L’acquisizione di patrimoni immobiliari complessi è un lavoro che si sta espandendo sempre più in Cdp – spiega il direttore generale Marco Sangiorgio. – L’obbiettivo è quello di collaborare con le amministrazioni locali per recuperare valore da destinare alla città e alle famiglie, con un occhio agli investimenti sul turismo, sia tramite acquisto di titoli del settore, sia tramite acquisizione di strutture da adibire all’offerta ricettiva”.

Qualche esempio di interventi effettuati da Cassa Depositi e  Prestiti: “Per citare solo i più emblematici – elenca Sangiorgio, - parliamo degli Ospedali Riuniti di Bergamo, un’area da 100 mila metri quadri acquisita e riqualificata in collaborazione con la Guardia di Finanza a cui serviva una nuova accademia; l’Ospedale a mare sul Lido di Venezia, area fatiscente che andava recuperata. Lo abbiamo fatto in collaborazione con TH Resorts, interessata a creare delle strutture ricettive vicino alla città.  Abbiamo poi l’area Flaminio di Roma, un quartiere di cinquemila metri quadri da recuperare, per cui stiamo aspettando le prime delibere del consiglio comunale e, a Napoli, gli investimenti nell’area dell’ex manifattura. Citiamo infine l’area dell’ex ospedale militare San Gallo a Firenze, un palazzo mediceo divenuto sede di un incubatore si start-up hi-tech”.

Altro tema del Forum di Scenari Immobiliari sarà l’edilizia sostenibile, che, secondo Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari, divide le scuole di pensiero politiche:  da un lato la si considera un investimento necessario e strategico, dall’altro una spesa eccessiva e, in definitiva, non sostenibile nel lungo periodo.

“Il rapporto sulla sostenibilità 2018 – dichiara Zinstein - affronterà i temi della sicurezza e della performance energetica degli edifici. Analizzeremo i risultati raggiunti in termini di raccolta di energia rinnovabile e quel che c’è da fare in termini di efficienza nel suo uso. Affronteremo il tema della smart city, dal punto di vista della gestione degli impianti, dei data center, delle piattaforme logistiche dei centri commerciali, delle infrastrutture. Un capitolo finale sarà dedicato a come i canoni degli immobili risentano della diversa performance energetica a seconda della propria collocazione nella città. Abbiamo infatti evidenziato che il risparmio energetico incide molto sul prezzo delle abitazioni collocate in periferia, meno nelle aree suburbane, e nei centri urbani diventa solo uno dei fattori insieme ad altri parametri. Vanno quindi pensati nuovi tipi di certificazioni che comprendano non solo la valutazione dell’edificio, ma anche della qualità della vita di chi lavora in quel contesto”.