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Le città a rischio bolla immobiliare nel 2019

Ecco le città a rischio bolla immobiliare
Le città a rischio bolla immobiliare / Ubs Global Real Estate Bubble Index 2019
Autore: Redazione

Rischio bolla immobiliare in particolare nell’Eurozona. A lanciare l’allarme è l’Ubs Global Real Estate Bubble Index 2019, uno studio di ricerca del Chief Investment Office di Ubs Global Wealth Management. Vediamo qual è la situazione dei prezzi nelle grandi città prese in esame.

Secondo lo studio, c’è un rischio bolla o una sopravvalutazione significativa dei mercati immobiliari nella maggior parte delle regioni metropolitane mondiali valutate. Ma dove è maggiore il rischio bolla immobiliare? Secondo l’Ubs Global Real Estate Bubble Index 2019, il rischio bolla appare maggiore a Monaco di Baviera, Toronto, Hong Kong e Amsterdam. Anche Francoforte, Vancouver e Parigi si trovano in territorio a rischio bolla, mentre squilibri importanti caratterizzano Zurigo, Londra, San Francisco, Tokyo e Stoccolma.

Sul fronte delle valutazioni, lo studio ha evidenziato che esse sono elevate a Los Angeles, Sydney, Ginevra e New York; sono eque a Singapore, Boston e Milano; sono sottovalutate a Chicago. Per la prima volta, nell’edizione di quest’anno dell’indice, sono incluse Madrid, Mosca e Tel Aviv, che sono in territorio sopravvalutato, mentre il mercato immobiliare di Dubai presenta prezzi equi.

L’indice ha evidenziato che negli ultimi quattro trimestri, gli squilibri sono aumentati soprattutto nell’Eurozona. In particolare, Francoforte e Parigi, rispetto all’anno scorso, sono entrate in zona a rischio bolla. Al contrario, le valutazioni a Vancouver, San Francisco, Stoccolma e Sydney sono nettamente diminuite. Lo studio ha poi rilevato che anche il mercato immobiliare di Londra si è notevolmente raffreddato, spostando per la prima volta in quattro anni il polo finanziario fuori dal territorio a rischio bolla. I punteggi dell’indice a New York e Los Angeles invece sono solo leggermente inferiori rispetto all’anno scorso, mentre Tokyo e Singapore rimangono quasi invariati.

Mark Haefele, chief investment officer presso Ubs Global Wealth Management, ha affermato: “A livello globale, per quanto riguarda la domanda di alloggi urbani, l’incertezza economica ha superato l’effetto del calo dei tassi di interesse. Tuttavia, in alcune parti dell’Eurozona, i bassi tassi stanno ancora contribuendo a spingere le valutazioni immobiliari in territorio a rischio bolla”.

In media, nelle città analizzate, gli aumenti dei prezzi rettificati per l’inflazione si sono praticamente fermati negli ultimi quattro trimestri. Le proprietà residenziali si sono apprezzate nettamente solo a Mosca, Boston e nelle città dell’Eurozona. Francoforte è stata l’unica città a registrare una crescita dei prezzi a doppia cifra, cosa comune a livello globale negli anni precedenti. Per contro, ci sono state correzioni di oltre il 5% rispetto all’anno precedente a Sydney, Vancouver e Dubai.

Claudio Saputelli, head of real estate presso Ubs Global Wealth Management, ha spiegato: “Il crollo mondiale dei tassi d’interesse non verrà in soccorso dei mercati immobiliari. I tassi di interesse ipotecario in molte città non sono più la sfida principale per gli acquirenti di case. Molte famiglie semplicemente non dispongono dei fondi necessari per soddisfare i criteri di finanziamento delle banche, che riteniamo rappresentino uno dei maggiori rischi per i valori immobiliari nei centri urbani”.

Matthias Holzhey, autore principale dello studio e head of swiss real estate investments presso UBS Global Wealth Management, ha sottolineato: “Gli investitori dovrebbero rimanere cauti nel considerare i mercati immobiliari in territorio a rischio bolla. Misure normative per frenare un ulteriore apprezzamento hanno già innescato correzioni di mercato in alcune delle città più surriscaldate. I prezzi reali in tutte e quattro le città di punta dell’edizione del 2016 dell’Ubs Global Real Estate Bubble Index sono scesi. In media sono calati del 10% rispetto ai loro picchi e non prevediamo un’inversione di tendenza”.

Possedere una proprietà residenziale in città globali ha rappresentato un’opzione sicura per l’accumulo di ricchezza. Tuttavia, l’assenza di redditività economica porta a un deterioramento dell’attrattività di molte città e favorisce il trasferimento di posti di lavoro nelle periferie. Anche se sono ancora solidi i fattori di fondo che favoriscono gli immobili nei centri urbani, come l’urbanizzazione, la rivoluzione digitale e i vincoli artificiali dell’offerta, un aumento dei prezzi reali non può più essere dato per scontato.

Ma quali sono le prospettive regionali? Vediamo quanto rilevato dall’indagine.

Svizzera – A Zurigo, i costi di finanziamento estremamente bassi e ancora in calo, così come la solida crescita economica dell’area, hanno sostenuto la domanda. I prezzi delle abitazioni si sono ulteriormente disaccoppiati dalla media nazionale, ma la forte economia locale ha attenuato l’aumento degli squilibri. Tuttavia, il mercato si trova in territorio altamente sopravvalutato e Zurigo presenta il rendimento locativo più basso di tutte le città di questo studio. Di conseguenza, i tassi di interesse negativi sono fondamentali perché gli acquirenti continuino a essere disposti a pagare per gli immobili ai livelli attuali. Zurigo ha ormai superato Ginevra sia per prezzo che per indice. Dopo una correzione a una singola cifra elevata tra il 2013 e il 2016, i prezzi reali a Ginevra sono rimasti stazionari e al di sotto dell’ultimo picco alla fine del 2012. Ginevra è sopravvalutata, ma dato che il mercato presenta un’offerta insufficiente, l’alto livello dei prezzi è ben supportato nel medio termine. Anche Ginevra continua a beneficiare del suo status internazionale e della sua stabilità alla luce delle elevate tensioni politiche in tutto il mondo.

Europa – I punteggi dell’indice sono aumentati in tutte le città dell’Eurozona, grazie ai bassi tassi di interesse. Parigi e Francoforte sono ora in territorio a rischio bolla. A Madrid e Milano il mercato immobiliare si sta riprendendo, ma sembra ancora in una fase iniziale del ciclo. A differenza dei loro omologhi europei, i punteggi dell’indice di Londra e Stoccolma sono diminuiti nell’ultimo anno. Il mercato immobiliare londinese ha lasciato il territorio a rischio bolla, in quanto i prezzi rettificati per l’inflazione hanno registrato una tendenza al ribasso dopo il picco a metà del 2016.

Stati Uniti – Per la prima volta dal 2011 il livello di valutazione non è aumentato in nessuna delle città statunitensi presenti nello studio. I cambiamenti normativi e i problemi di accessibilità economica hanno fatto sì che i prezzi delle case a New York siano ancora indietro alla media nazionale. Similmente, i problemi di accessibilità economica, le tensioni commerciali e la diminuzione della domanda estera hanno per ora limitato la crescita dei prezzi a San Francisco e Los Angeles. Boston è ancora valutata equamente e beneficia dell’attrattiva della regione per le aziende e i soggetti ad alto reddito. Chicago è sottovalutata, ma continua a rimanere molto indietro a causa delle crescenti sfide fiscali.

Medio Oriente – Negli ultimi 30 anni Tel Aviv ha registrato una delle maggiori crescite dei prezzi tra le città coperte dal report. I prezzi sono aumentati quasi costantemente tra il 2003 e il 2017. L’aumento dei tassi ipotecari ha innescato una correzione. Recentemente, i prezzi si sono per lo più stabilizzati, ma la città è ancora in territorio sopravvalutato. I prezzi delle case di Dubai sono molto volatili. Dall’ultimo picco del 2014, i prezzi sono scesi di quasi il 35% e il valore dell’indice ha subito un forte calo. A breve tale calo dovrebbe arrestarsi. Il mercato è valutato equamente.

Asia Pacifico – Lo slancio del mercato immobiliare surriscaldato di Hong Kong si è arrestato. Le prospettive economiche più deboli hanno raffreddato il sentiment degli acquirenti residenziali. Tuttavia, il mercato rimane saldamente in territorio a rischio bolla. Alla fine del primo trimestre del 2019, i prezzi a Sydney erano inferiori del 15% rispetto al picco e la crescita del credito per l’edilizia abitativa aveva raggiunto il minimo storico. Il breve boom immobiliare di Singapore tra la metà del 2017 e la metà del 2018 è finito. Le misure normative limitano le aspettative di crescita dei prezzi e mantengono il mercato equamente valutato.

Cosa succede a Milano

Nel dettaglio, per quanto riguarda Milano, città italiana presa in considerazione nell’indagine, si sta registrando una ripresa del mercato immobiliare, che però è ancora in una fase iniziale. I prezzi hanno iniziato a salire. Nello specifico, i prezzi corretti per l’inflazione sono aumentati di circa l’1%, ma rimangono sostanzialmente al di sotto del picco del 2007.

Lo studio ha poi evidenziato che, mentre i trend demografici in Italia rimangono lenti, la popolazione della città di Milano e della più ampia area metropolitana continua ad aumentare. Inoltre, una combinazione di condizioni di finanziamento allettanti, aumento dell’interesse degli investitori stranieri e migliore accessibilità abitativa tra le città europee sta supportando la domanda. Secondo quanto evidenziato, Milano si distingue per essere una città interessante per un investimento nel mattone. Tassi bassi e interesse da parte degli investitori stranieri hanno determinato un lieve rialzo dei prezzi e ci sono ancora ampi margini di miglioramento.

L’indagine ha sottolineato che, nella maggior parte delle città del mondo, per acquistare un appartamento di 60 mq serve un budget superiore a quello delle persone che guadagnano il reddito medio annuo nel settore dei servizi altamente qualificati. A Hong Kong, anche coloro che guadagnano il doppio del reddito medio della città farebbero fatica a permettersi un appartamento di quelle dimensioni. I prezzi delle case si sono disaccoppiati dai redditi locali anche a Parigi, Londra, Singapore, Tokyo, Tel Aviv e New York, dove i multipli prezzo-reddito sono superiori a 10. Al contrario, le abitazioni risultano convenienti a Chicago, Boston, Los Angeles e Milano, il che limita il rischio di una correzione dei prezzi in queste città. Dati i redditi relativamente alti, l’acquisto di un appartamento è relativamente fattibile anche per i residenti di Francoforte, Zurigo, Ginevra e San Francisco.

Per un acquirente di case, l’accessibilità economica dipende anche dai tassi di interesse sui mutui e dagli obblighi di ammortamento. Tassi di interesse e di ammortamento relativamente elevati, ad esempio, significano che anche i multipli prezzo-reddito relativamente bassi nelle città degli Stati Uniti possono comportare un pesante onere per il prossimo mese. Al contrario, i prezzi di acquisto elevati possono essere sostenuti facilmente, senza la necessità di un completo ammortamento ipotecario e bassi tassi di interesse, ad esempio in Svizzera e nei Paesi Bassi.