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Affitti Italia: focus su trend del mercato, proprietari e riduzione del canone di locazione

Fotografia del mercato degli affitti in Italia
Una fotografia del mercato degli affitti in Italia / Gtres

Uno sguardo a tutto tondo sul mercato degli affitti in Italia. Dall’andamento pre Covid-19 alle previsioni per i prossimi mesi, passando per il sentiment dei proprietari di immobili. Ma anche un focus sul tema della riduzione del canone di locazione.

Una diretta Facebook organizzata da Solo Affitti, dal titolo “Affittare conviene, sempre”, ha puntato i riflettori sul mercato delle locazioni, evidenziando qual è stato l’andamento prima dell’emergenza coronavirus e quale potrà essere il trend futuro, ma anche qual è il sentiment dei proprietari di immobili in Italia e in che modo, in questo particolare periodo, locatori e conduttori possono agire per superare la situazione di crisi.

All’incontro hanno partecipato Silvia Spronelli, ceo di Solo Affitti, Giorgio Spaziani Testa, presidente di Confedilizia, Francesca Cantoni, responsabile franchising di Solo Affitti, Andrea Cioli, responsabile ufficio consulenza contrattuale e fiscale di Solo Affitti, e in qualità di moderatore Paolo Leccese, blogger e consulente immobiliare.

Mercato affitti Italia

Facendo un quadro degli andamenti principali del mercato pre Covid-19, Silvia Spronelli ha sottolineato: “L’andamento del mercato della locazione nel 2019 è stato positivo. E’ stato un andamento vivace e dinamico, con un mercato caratterizzato da scambi veloci, da canoni in crescita e contraddistinto soprattutto dall’abbondanza di richiesta di locazione. Il numero dei contratti di locazione è cresciuto anno dopo anno e anche il 2019 ha segnato un +3% rispetto al 2018, superando quota 1 milione e 700mila transazioni, quindi nuovi contratti di locazione”.

Evidenziando che si tratta di un mercato molto ampio, che vale più di tre volte quello delle compravendite, Spronelli ha affermato che si tratta di “un mercato che continua a prosperare, perché continua a crescere il numero degli italiani che prediligono l’affitto all’acquisto della casa, alcuni per necessità, ma tanti per scelta”. In merito, il ceo di Solo Affitti ha spiegato: “La casa oggi per molti giovani non rappresenta più uno status symbol, oggi si pensa alla casa più come a un servizio abitativo, uno spazio da sfruttare, da vivere in maniera flessibile. L’acquisto vincola e richiede un impegno di lungo periodo, l’affitto è molto più smart. Altri ancora scelgono l’affitto anche per relax e svago, infatti sono aumentate e di tanto le richieste di case in affitto per passare le vacanze o weekend. E’ un mercato quindi che continua a crescere e che sviluppa un volume d’affari annuo di circa 10 miliardi di euro. Un mercato sicuramente importante”.

Spronelli ha posto l’accento anche sulla dimensione del patrimonio immobiliare in affitto in Italia. A tal proposito, ha detto: “Nel 2019 sono più di 6,5 milioni gli immobili concessi sia in locazione che a titolo gratuito: un patrimonio che rappresenta circa il 10% del parco immobiliare. E in questa analisi non sono stati presi in esame gli immobili di proprietà di imprese e di società, si parla solo di immobili di proprietà di persone fisiche. C’è poi un altro patrimonio immobiliare costituito da case che potrebbero essere immesse sul mercato, le seconde case, che tanti proprietari preferiscono tenere sfitte per paura di un inquilino che non paga regolarmente il canone di affitto o anche per le difficoltà poi di tornare nella disponibilità del proprio bene. C’è quindi un patrimonio altrettanto importante, che non è a disposizione dell’affitto, ma che lo potrebbe essere”.

Ma cosa è accaduto sul fronte canoni? L’analisi di Spronelli ha evidenziato che nel 2019 c’è stata una crescita dei canoni di affitto. “Nel 2009 – ha spiegato il ceo di Solo Affitti – i canoni hanno cominciato a registrare una graduale riduzione fino a raggiungere nel 2013/2014 delle riduzioni importanti. Queste riduzioni sono state causate indirettamente dalla crisi delle compravendite, che ha portato a un aumento dell’offerta di abitazioni in affitto dovuto al trasferimento in questo segmento di mercato di immobili che non si riuscivano più a vendere, come diretta conseguenza c’è stata una riduzione del canone di locazione. Dal 2015 si registra invece un’inversione di tendenza, si riduce l’offerta di case in affitto, dovuta in parte alla graduale ripresa del mercato delle compravendite e in parte allo spostamento di parte dell’offerta di abitazioni in affitto dal comparto residenziale tradizionale al segmento dell’affitto breve, che è stato di gran moda negli ultimi cinque anni. Questo ha determinato una crescita costante dei canoni di locazione fino ad arrivare nel 2019 a un valore di scambio di poco inferiore rispetto all’andamento pre-crisi. Lo scostamento è del 4%”.

Spronelli ha infine sottolineato: “Nonostante la crescita dei canoni di locazione, negli ultimi 5 anni non c’è stata una vera e propria impennata. Dobbiamo dare il giusto ruolo all’effetto moderatore del contratto a canone concordato e della cedolare secca al 10%. I contratti a canone concordato e la conseguente cedolare secca al 10% hanno avuto un grandissimo successo tra i proprietari di immobili”.

Mercato affitti 2020

Parlando poi del trend atteso per i prossimi mesi, il ceo di Solo Affitti ha innanzitutto spiegato che “nel primo trimestre del 2020 si stavano riproponendo le dinamiche positive del 2019: il mercato era sempre vivace, i canoni continuavano a crescere, la richiesta era sempre molto abbondante”. Alla luce di ciò e di quanto avvenuto in seguito all’emergenza sanitaria, come possono cambiare le cose? In merito, Spronelli ha affermato: “Nei prossimi mesi – con il giusto ottimismo, ma anche con l’opportuna ragionevolezza – credo che si verificherà un’accelerazione del mercato dell’affitto. Nei prossimi mesi assisteremo sia a una crescita delle richieste sia a una crescita dell’offerta di immobili in affitto. Di conseguenza assisteremo a una crescita del numero di contratti di locazione. Se vogliamo, l’unico aspetto che rimarrà stabile e che non continuerà a crescere sarà quello dei valori dei canoni, dei valori di scambio”.

Ma quali saranno i fattori che porteranno a un aumento della richiesta? A tal proposito i riflettori vengono puntati su due aspetti principali: quello psicologico e quello economico. Secondo il ceo di Solo Affitti, “da parte di tante persone ci sarà molta incertezza. Il Covid-19 ci ha insegnato che tutto può cambiare da un momento all’altro e questo avrà un impatto psicologico importante sulle scelte delle persone, che saranno sicuramente meno propense a prendere degli impegni economici di lungo periodo. Di conseguenza, questo impatto psicologico porterà molte persone a preferire l’affitto all’acquisto. Poi c’è un aspetto economico da considerare: la minor liquidità delle famiglie, anche di quelle famiglie che avevano in programma di comprare casa e che probabilmente saranno portate a rimandare questa decisione e a preferire una soluzione meno vincolante, come l’affitto”.

Ma non sarà solo la richiesta ad aumentare, aumenterà anche l’offerta. E da dove arriveranno questi immobili? In merito, Spronelli ha detto: “Prevalentemente dal mercato della compravendita. Questo momento di difficoltà porterà a un abbassamento dei valori delle transazioni e chi non si accontenterà di vendere a questi nuovi valori cercherà di ottenere una rendita mettendo in affitto. Ci sarà quindi uno spostamento di immobili dal mercato della compravendita al mercato dell’affitto”.

Mercato affitti brevi Italia

Ma non solo. Un ruolo importante sarà giocato anche dalla situazione degli affitti brevi. Il ceo di Solo Affitti ha infatti affermato: “Arriveranno immobili sul mercato dell’affitto tradizionale dal segmento degli affitti brevi. Abbiamo visto che negli ultimi anni c’è stato un trasferimento importante di una fetta di immobili che prima erano a uso tradizionale sul mercato dell’affitto breve, adesso ci sarà un’inversione di tendenza. Oggi i proprietari che hanno avuto un blocco delle attività hanno già iniziato a riversare parte di questi immobili sul mercato di medio periodo, in attesa di tempi migliori”.

Affitti coronavirus, la situazione dei proprietari

In questo quadro, con l’emergenza coronavirus che inevitabilmente ha toccato anche gli affitti, qual è il sentiment dei proprietari di immobili in Italia, cosa sta accadendo e cosa potrebbe accadere? Sul punto è intervenuto il presidente di Confedilizia, Giorgio Spaziani Testa.

Il presidente di Confedilizia ha affermato: “I proprietari di immobili in Italia vivono un momento critico in questa fase particolare. Lo vivono soprattutto in qualità di locatori sia di immobili ad uso abitativo sia di immobili diversi dall’abitativo. Stanno fronteggiando in questo momento le difficoltà di loro stessi, perché loro stessi possono avere delle difficoltà in quanto ad esempio lavoratori autonomi o lavoratori dipendenti di aziende a loro volte in difficoltà, ma poi la stanno vivendo come conseguenza delle difficoltà dei loro inquilini, sia di tipo abitativo sia di tipo commerciale. Il momento è critico, ma è un momento che si sta governando”.

Su questo punto, Spaziani Testa ha spiegato: “Anche le nostre associazioni territoriali in tutta Italia stanno provando ad accompagnare questa fase di rapporti tra proprietari e inquilini. Se c’è una situazione di difficoltà per esempio lavorativa, si prova e si riesce anche a mettere d’accordo le esigenze delle due parti, senza dimenticare le responsabilità del governo sulla necessità di fare dei provvedimenti che non facciano sì che si scarichino i costi sociali su un privato come il proprietario. Quindi la situazione è critica, ma le prospettive possono essere non drammatiche se si considerano alcuni aspetti, come i contratti concordati, che sono un sistema validissimo per contenere, limitare e governare le situazioni anche di maggiore difficoltà”.

Affitti abitativi Covid

Per quanto riguarda gli affitti abitativi, il presidente di Confedilizia si è detto fiducioso “sul fatto che si possano governare le cose”.

Locazioni turistiche brevi coronavirus

Diversa appare la situazione delle locazioni turistiche brevi duramente colpite dall’emergenza coronavirus. A tal proposito, Spaziani Testa ha affermato: “Non si parla quasi mai delle conseguenze sui proprietari di casa che svolgevano, e spero continueranno a svolgere in futuro, una funzione importantissima di ospitalità di persone italiane e straniere. Lì si è bloccato tutto da un giorno all’altro e mentre le spese corrono – spesse volte condominiali, sicuramente sempre fiscali, a cominciare dall’Imu – le entrate si sono del tutto fermate e non si ha idea di provvedimenti governativi tesi a tamponare queste situazioni. Forse su questo una piccola consolazione potrebbero averla i proprietari già questa estate, se il governo consentirà lo spostamento tra Regioni, per la maggiore propensione degli italiani almeno a trascorrere – chi potrà permetterselo – qualche giorno di riposo in case private, che possono essere in luoghi di villeggiatura, ma anche nelle città d’arte, per la maggiore sicurezza che si può avere di pochi contatti con l’esterno”.

Affitti commerciali coronavirus

Il presidente di Confedilizia ha poi affrontato il tema dell’impatto dell’emergenza coronavirus sugli affitti commerciali. Affermando: “Siamo di fronte a una situazione drammatica, perché drammatica è la situazione di chi ha avuto l’attività bloccata. Anche qui le conseguenze si spostano immediatamente da un soggetto all’altro e questo non deve accadere. Siamo fiduciosi che gli interventi normativi in corso d’opera, soprattutto con il prossimo decreto aprile-maggio, possano risolvere qualcosa. Perché qui davvero la situazione è molto critica. Se di fatto delle attività vengono chiuse per due mesi è evidente che in moltissimi casi, forse non in tutti, ci sono conseguenze sulle spese fisse e immediatamente quindi anche su quelle dell’affitto per il periodo di chiusura, ma anche per la fase di riavvio che sarà prevedibilmente lenta”.

Affitti studenti coronavirus

Non sono stati poi tralasciati gli affitti degli studenti, anche essi colpiti dall’emergenza coronavirus. Su questo fronte Spaziani Testa ha detto che il meccanismo di contratti e accordi territoriali è abbastanza funzionante, ma è “naturalmente condizionato in questa fase dalla chiusura delle attività universitarie con i conseguenti contraccolpi sul rapporto tra le due parti contrattuali”. Concludendo: “La cosa che non conviene a nessuno è andare sul piano del contenzioso giudiziario, l’esigenza è quella di salvare i rapporti per poi riprenderli quando le cose riprenderanno”.

Autoriduzione del canone di locazione da parte dell’inquilino

Un tema in questo periodo molto caldo è quello relativo all’autoriduzione del canone di locazione da parte dell’inquilino. E' possibile? Oppure no? Soffermandosi in particolare proprio su questo punto, Andrea Cioli ha chiaramente affermato: “L’autoriduzione del canone di locazione e l’autosospensione del canone non sono consentiti nemmeno in questo periodo di difficoltà oggettiva”. L’esperto ha spiegato che gli strumenti spesso citati nelle lettere ricevute da alcuni locatori sono “o inidonei a gestire la situazione attuale oppure comunque non sono strumenti che possono essere attivati in autonomia dal conduttore, perché sarebbe semmai un giudice a valutarne l’applicabilità nel caso specifico”.

Il suggerimento che viene dato al locatore è quello di fare una valutazione “come se fossero delle richieste e non delle imposizioni”. Cioli ha spiegato: “Non si è costretti ad accoglierle e a fare da ammortizzatori sociali in luogo dello Stato o di altri soggetti deputati ad andare incontro al conduttore in questa situazione”. Il suggerimento dunque è quello di “valutare sia il se, quindi l’effettiva condizione del conduttore in questa situazione, se davvero ha avuto un temporaneo problema legato all’emergenza”, ma anche “valutare se nel frattempo sono già uscite per questi conduttori delle agevolazioni” e poi “valutare anche il come”.

L’esperto ha spiegato che ogni situazione può essere risolta in modo differente. Si può ad esempio procedere con una riduzione del canone, in tal senso Cioli ha spiegato: “Noi suggeriamo di essere molto temporanei in questo, valutare sia il quanto che la durata, perché non si può prevedere quello che accadrà, se ci saranno agevolazioni a favore del conduttore e come sarà la situazione tra un paio di mesi, si naviga a vista”. Oppure si può ragionare sulla trasformazione del contratto, in merito l’esperto ha affermato: “Possono essere valutate delle situazioni di mutuo vantaggio. Se un conduttore ha un contratto 4+4 si può proporre la trasformazione in un contratto 3+2, ad esempio. Quindi il conduttore beneficerà di un canone calmierato e il locatore avrà interessanti agevolazioni fiscali che quasi in tutta Italia sono concesse”. Un’altra alternativa è agire sul deposito cauzionale, a tal proposito l’esperto ha detto: “Se magari il locatore ha in mano un deposito cauzionale per esempio di tre mensilità, potrebbe valutare la possibilità di mettere una mensilità in conto canone per far fronte temporaneamente a questa carenza di liquidità del conduttore”. Cioli ha spiegato che le soluzioni possono essere tante, che non c’è un obbligo da parte del locatore e che le situazioni devono essere valutate caso per caso.

Riduzione canone locazione per coronavirus, cosa fare

Nel caso in cui il locatore decidesse di concedere una riduzione del canone di locazione, secondo quanto sottolineato dall’esperto, “è opportuno, nel suo interesse, che la registri perché così anche l’Agenzia delle Entrate sarà edotta del fatto che incassa un canone inferiore e che pagherà tasse in misura inferiore”. Spiegando: “Contrariamente alle pratiche per la registrazione dei contratti di locazione che si fanno online, questo va fatto fisicamente presso l’Agenzia delle Entrate, perché si fa con il modello 69. Adesso i termini sono sospesi, da giugno si ripartirà, si potranno quindi portare le scritture e anche i modelli 69 all’Agenzia delle Entrate”.

Agevolazioni affitto coronavirus, le misure per i proprietari

Cioli ha sottolineato che “per quanto riguarda le misure a sostegno dei proprietari, guardando alla situazione attuale, ci sono soprattutto misure indirette che dirette”. Sul fronte delle misure indirette, l’esperto ha ricordato il credito d’imposta previsto dall’articolo 65 del decreto “Cura Italia” e i bonus affitto, “quello che è interessante è che in alcuni casi si prevede che il pagamento vada direttamente bonificato al locatore, quindi non passi neanche dal conduttore”. Per quanto riguarda un’agevolazione diretta c’è “la possibilità di pagare gli acconti sull’Irpef e sulla cedolare secca secondo il metodo previsionale”. Cioli ha infine ricordato: “L’ultimissima agevolazione, più in termini pratici che economici, è la sospensione dei termini per tutti gli adempimenti, anche dei versamenti collegati agli adempimenti, fino al 31 maggio 2020. Chi non registra entro i trenta giorni un contratto in questo periodo non pagherà alcuna sanzione e potrà registrarlo senza sanzioni entro il 30 giugno. Sono stati congelati questi termini e questo semplifica la vita attualmente ai proprietari che non possono recarsi all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate. Telematicamente si può procedere fin da ora, ma è comunque una misura di semplificazione”.