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Come funzionano le aste immobiliari online

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I consiglieri nazionali del Notariato Valentina Rubertelli e Michele Gentilucci spiegano a idealista/news cosa sono e come funzionano le aste immobiliari online e come fare per partecipare a un'asta telematica

1) Cos'è un'asta immobiliare online e qual è la differenza con un'asta tradizionale?

Una procedura d’asta immobiliare è in generale una modalità di vendita che permette di mettere in competizione più offerenti, per ottenere un corrispettivo più alto e dunque maggiore soddisfazione per le esigenze del venditore. Le aste si svolgono sia per la dismissione di beni immobili di proprietà dello Stato, degli enti pubblici territoriali e in genere di altri Enti Pubblici e Privati,  sia per la vendita di beni immobili oggetto di procedure giudiziarie. Fino a qualche tempo fa,  (2018),  le aste giudiziarie si svolgevano in modo tradizionale, mediante partecipazione degli offerenti direttamente davanti al giudice o davanti al professionista delegato (notaio, avvocato o commercialista), con presentazione di offerte cartacee in buste chiuse, direttamente nelle mani dei detti soggetti.

Oggi tutte le procedure d’asta, sia quelle relative alla dismissione dei beni degli Enti Pubblici, sia quelle giudiziarie dopo l’emanazione del DM 32/2015, la cui disciplina regolamentare è entrata in vigore solo nell’aprile del 2018,  sono svolte invece secondo modalità telematiche. Modalità telematiche che si caratterizzano per il fatto che le offerte dei potenziali acquirenti sono presentate utilizzando delle piattaforme web,  per il fatto che il giorno dell’asta la gara tra i più offerenti viene effettuata avvalendosi pure di dette  piattaforme web  (una di queste è la Piattaforma Rete Aste Notarili del Notariato)  e per il fatto che le offerte possono anche essere presentate a distanza, rispetto al luogo fisico ove è presente il banditore.  

2) Perché un immobile arriva a un'asta giudiziaria? 

Un immobile subisce un procedimento di vendita ad asta giudiziaria se il proprietario si è reso inadempiente ad una obbligazione pecuniaria (debito) nei confronti di altro soggetto (privato, società o banca).  In tal caso il creditore, che non sia riuscito ad avere soddisfazione spontanea del proprio credito, può intraprendere una vendita (coattiva) del bene che il debitore abbia offerto in garanzia (ad es mediante iscrizione di ipoteca volontaria) e rivalersi sul prezzo ricavato dalla vendita all’asta. Se detto prezzo è superiore al credito, la differenza (in positivo) viene restituita al debitore esecutato. Se il prezzo ricavato è inferiore al credito, il debitore (salvo i casi di esdebitazione espressamente previsti dalla legge) resta obbligato per il debito non coperto e ne risponde con altri suoi beni presenti e futuri (garanzia patrimoniale generica).

3) Quando sono state introdotte le aste immobiliari online per le vendite giudiziarie?

Mentre il DM 32 che ha introdotto le vendite telematiche risale al 2015, in realtà la data nella quale sono diventate obbligatorie le vendite telematiche è quella del 10 aprile 2018: detta novità ha riguardato non solo le vendite per le quali non fosse stata ancora adottata l’ordinanza di vendita, ma anche quelle anche quelle in cui la vendita fosse già stata disposta dal Giudice delle Esecuzioni. Peraltro detta obbligatorietà ha coinvolto le sole vendite esecutive, non anche quelle fallimentari.

Come partecipare a un'asta online

4) Chi può partecipare a un'asta immobiliare online?

Chiunque può partecipare ad un’asta on line, posto che la disciplina è perfettamente sovrapponibile a quella un tempo predisposta per le aste tradizionali. Non è prevista la necessità della rappresentanza tecnica di un avvocato. Per l’ipotesi in cui il soggetto che intende parteciparvi (fatta sala l’ipotesi della vendita mista) non sia in grado di gestire la cosa sotto il profilo informatico, potrà avvalersi di un soggetto facilitatore che, nel linguaggio del legislatore è denominato “presentatore”. C’è comunque da considerare che, ancora oggi, vista la non perfetta preparazione digitale di buona parte dei consumatori, in molti Tribunali la presentazione delle offerte  è consentita nella modalità mista, cartacea digitalizzata, con possibilità dunque di avvalersi dei delegati alle vendite per caricare le offerte cartacee sulle piattaforme web.

5) Quali sono le procedure da seguire?

Gli step da seguire sono:

  •  la prenotazione della visita all’immobile all’asta per il tramite del custode;  
  •  la presentazione dell’offerta, in una delle modalità ammesse, per il tramite del Portale autorizzato,  accludendo anche contabile che provi il versamento della cauzione;
  • la partecipazione alla gara nel giorno e nell’ora indicati nell’avviso connettendosi al portale indicato nel medesimo avviso di vendita. In sede di gara tutti gli eventi, offerte maggiorative, aggiudicazione, ecc. verranno registrate e caricate sul portale dal banditore/delegato.  

Asta telematica asincrona, come funziona?

6) In cosa consiste l'asta asincrona e quella sincrona? Esistono altre tipologie di vendita?

Le modalità di asta attualmente ammesse sono:

  • asta sincrona: ’offerta e la domanda di partecipazione sono presentate esclusivamente in modo telematico; anche la gara si svolge in diretta e on line.
  • asta sincrona mista: qui sono consentite oltre che le modalità di presentazione telematiche di cui sopra, anche modalità di presentazione cartacee che saranno caricate sulla piattaforma web dal banditore/delegato;  la gara potrà avere partecipanti a distanza e anche in presenza nel luogo fisico ove si svolge l’asta (presenti sicuramente saranno i soggetti che hanno presentato le offerte cartacee);
  • asta asincrona: ha modalità di presentazione di offerta e  domanda solo telematica; in questo tipo di asta i rilanci sono effettuati in un lasso di tempo predeterminato e senza la simultanea connessione del giudice o del referente/delegato della procedura. La gara può durare più giorni e inizierà nella data e nell’orario indicato nell’avviso di vendita. Il gestore della vendita telematica comunica ai partecipanti, con le modalità di avviso d’asta ogni rilancio. Al termine del lasso temporale fissato per lo svolgimento della gara, il gestore della vendita telematica comunica a tutti i partecipanti la maggiore offerta formulata.

7) Quali sono i vantaggi delle aste immobiliari online?

Indubbiamente nello spirito del legislatore vi è stato quello di allargare la platea dei partecipanti anche a coloro che non avrebbero la possibilità di raggiungere il luogo dell’asta di persona; in tal modo con l’aumentare dei partecipanti, aumenta percentualmente la possibilità di aggiudicare il bene ad un prezzo più elevato e ciò corrisponde  anche all’interesse del debitore il quale ha maggiori probabilità di liberarsi dell’intero suo debito e di non rimanere obbligato per la differenza che l’asta non riuscisse a coprire.

8) Quali i problemi principali?

Il primo problema che si è posto è stato quello della alfabetizzazione del partecipante “medio”, in quanto il sistema richiede, comunque, un livello di cultura informatica non indifferente; è pur vero che la normativa ha previsto la figura del presentatore, ma è improbabile che tale figura presti la propria attività consulenziale gratuitamente, il che potrebbe tradursi in un aggravio di costi per il potenziale offerente. In secondo luogo potrebbero essere più frequenti i furti di identità digitale, non essendo il sistema di identificazione imposto dalla disciplina del portale un sistema particolarmente “forte” (è sufficiente scannerizzare la carta di identità).

9) È possibile accendere un mutuo per l'acquisto di un immobile all'asta telematica?

Non vi è alcuna differenza in termini di possibilità di contrarre un mutuo per saldare il prezzo di un immobile aggiudicatosi all’asta, sia che l’asta si sia svolta con modalità telematica, sia con modalità analogica o tradizionale. Il carattere telematico o meno riguarda il momento della apertura delle buste contenenti le offerte e della gara con rilanci sulla offerta più alta: ma, una volta conclusa l’asta e individuato l’aggiudicatario nella persona che ha fatto l’offerta più alta, la tempistica per il deposito del residuo prezzo (solitamente 90 gg) è la medesima ed è in quel lasso di tempo che occorre presentare domanda ad una banca per l’ottenimento del mutuo.

10) È necessario un deposito cauzionale?  

Sotto il profilo del deposito cauzionale nulla cambia: nel senso che il deposito va versato sia nel caso di asta telematica sia di asta tradizionale.

11)  Cosa succede se l'aggiudicatario non provvede al pagamento nei tempi e nei modi previsti?

Se nel tempo assegnato per il deposito del prezzo l’aggiudicatario non lo versa, egli decade dal diritto alla aggiudicazione e subisce la perdita della cauzione a titolo di penale. Il bene viene riproposto in asta e se, dal nuovo incanto, il prezzo di aggiudicazione dovesse risultare inferiore a quello della prima, l’aggiudicatario decaduto subisce anche una condanna a versare la differenza detratta la cauzione.

12) Quali sono i maggiori portali esistenti per le aste telematiche?

I portali dei Gestori delle Vendite Telematiche sono pubblicati in un elenco tenuto a cura del Ministero della Giustizia e consultabile al seguente link https://www.giustizia.it/giustizia/it/mg_1_18.wp

13) Un consiglio per chi vuol partecipare a un'asta telematica

Il consiglio da dare è quello di analizzare con cura l’avviso di vendita, visitare l’immobile con l’aiuto del custode e valutare con attenzione quale sia la soglia massima di prezzo affrontabile; quanto all’aspetto telematico è opportuno prepararsi adeguatamente (magari chiedendo chiarimenti ed esplicazioni ai gestori delle piattaforme utilizzate e/o ai delegati e/o banditori), considerando che comunque la procedura non è poi così complicata. In subordine avvalersi di un presentatore.