Mercato immobiliare di lusso a Milano: le previsioni per il 2023

Immobili di lusso a Milano sempre sulla cresta dell’onda. Secondo il rapporto Vincenzo Monti Prestige Prime Residential 2022, il mercato immobiliare residenziale milanese è previsto chiudere il 2022 con una crescita stimata di oltre 27.000 compravendite totali fra abitazioni usate e nuove, pari al +1,5% sul 2021. Il comparto degli immobili “prime”, ovvero di lusso, collocati all’interno del Centro Storico cittadino ha segnato un aumento degli scambi del 2,1% rispetto all’anno precedente, con un totale di 485 transazioni (stima effettuata sui dati forniti dall’OMI dell’Agenzia delle Entrate).

Abitazioni di lusso, quanto costano a Milano

Secondo le stime il fatturato del mercato del lusso milanese ha registrato un volume di scambi a fine 2022 per circa 854,2 milioni di euro (+8,7% rispetto al 2021). Il prezzo medio per le abitazioni di lusso calcolato sulle transazioni effettuate si attesta a 11.750 euro al metro quadro. Rispetto al 2021 c’è stato quindi un aumento dei valori medi di 7,2 punti percentuali. Rispetto all’anno passato, l’offerta di abitazioni in vendita è scesa in maniera significativa (-13,3%) e rappresenta, rispetto al totale di tutta la città, circa l’8%. I tempi di vendita sono aumentati, soprattutto nella seconda parte dell’anno, ed oggi i giorni necessari mediamente sono 120 rispetto ai quasi 100 del 2021.

Mercato immobiliare milanese, previsioni 2023

Nonostante la crisi innescata dalla guerra russo – ucraina, le turbolenze sui mercati finanziari e l’aumento dei tassi di interesse, le previsioni per il 2023 rimangono positive, con scambi e fatturato in crescita, a fronte di un nuovo leggero aumento dei prezzi. “Il settore degli immobili di lusso si dimostra solido e vivace dopo questo triennio di boom di acquisti di case senza precedenti – ha dichiarato Andrea Pincherli Vicini, Ceo & Founder di Vincenzo Monti Prestige -. Riemersi dalla pandemia, gli acquirenti con un patrimonio netto elevato hanno concentrato la propria attenzione sul mercato immobiliare. L'aumento dei tassi di interesse, l'inflazione e la crescente incertezza economica hanno solo leggermente attenuato la domanda nel 2022, e non vediamo come potrebbero attaccare i patrimoni più consistenti nel 2023”

La maggior parte dei mercati internazionali delle case di lusso ad agosto 2022 era ancora favorevole ai venditori, ma le condizioni stanno gradualmente cambiando a vantaggio degli acquirenti.

“I “cacciatori di proprietà”’ hanno più potere negoziale, pur dovendo fare i conti con una offerta limitata e prezzi elevati. Molti dopo il covid hanno dichiarato di non essere soddisfatti della propria casa. Spinti dalle priorità di investimento e dalla qualità della vita, i parametri di scelta pare siano in rapido cambiamento – aggiunge Pincherli Vicini - e le località più interessanti, al netto di quelle turistiche, si confermano New York, Miami, Londra, Parigi e finalmente anche Milano”

Guerra e inflazione, conseguenze sul mercato immobiliare

Il contesto geopolitico attuale e le turbolenze economiche venutesi a creare hanno influito durante tutto il 2022 creando molta incertezza e facendo calare la fiducia delle famiglie italiane. Nonostante questo mutamento di clima, a Milano il mercato immobiliare residenziale di pregio rimane vivace. A prescindere dai massicci investimenti avvenuti negli ultimi anni degli investitori istituzionali che stanno trasformando lo skyline cittadino, dagli effetti positivi derivanti da Milano Cortina 2026 e dalle motivazioni post covid che spingono gli acquirenti con più potere di acquisto ad acquistare una prima casa adeguata in città, il capoluogo lombardo si conferma fra le prime undici metropoli globali più interessanti per gli investimenti internazionali, dieci gradini sopra Roma (fonte: PWC).

Milano e il resto d’Italia: un mercato a due velocità

Tra Milano e il resto d’Italia ormai si è consolidato un quadro di un “mercato immobiliare a due velocità", come all'estero avviene già da tempo con Londra che produce dei numeri totalmente diversi dal resto del mercato UK o Parigi messa a confronto coi mercati delle altre città francesi. Paradossalmente Milano si è caricata di un "eccesso di domanda" a cui non riesce a dare soddisfazione. Il tasso di assorbimento degli immobili di alto standing in questi ultimi tre anni è stato molto elevato e il calo dell’offerta a cui stiamo assistendo è causato anche da questo trend. Verso la fine dell’anno, il consolidamento dei dati negativi di carattere macroeconomico hanno poi indotto alcuni venditori a ritirare il proprio bene dal mercato, giudicando più saggio tenere il proprio capitale al riparo dall’inflazione attraverso lo strumento immobiliare. Cala l’offerta, la domanda rimane viva e i prezzi anche nel 2022 sono così aumentati. La crescita è dovuta sostanzialmente al mercato e non all’aumento delle materie prime. La quota di case di nuova costruzione nel centro storico milanese è molto bassa, meno del 3 per cento sul totale dell’offerta. Certamente la domanda di chi cerca una casa di pregio di alta qualità in centro non può non rivolgersi agli immobili di nuova generazione, ma, spesso, avviene che il compratore non voglia attendere due – tre anni prima di entrare in possesso della sua nuova casa.

Domanda e offerta nel mercato immobiliare prime di Milano

Mettendo poi a confronto le superfici che la domanda chiede e che il mercato offre, sia in termini di metri quadrati, sia di budget finanziario, emergono altri elementi che ci fanno dire che il 2022 ha confermato che, oltre alla discesa dell’offerta, quello che c’è oggi sul mercato spesso fatica ad essere in linea con la domanda. Infatti, circa il quaranta per cento delle case in vendita oggi nelle aree “prime” milanesi (circa 1.300 abitazioni) ha una superficie compresa fra i 100 e i 200 metri quadrati e il 27 per cento si colloca sotto la soglia dei 100 metri quadri. In sostanza, quasi il 70 per cento dell’offerta va da meno di 100 metri quadrati ad un massimo di 200, mentre circa la metà della domanda cerca abitazioni maggiori di 200 metri quadrati. Guardando all’offerta dal punto di vista finanziario, l’aumento dei prezzi ha aumentato la quota di case in vendita comprese fra 1,5 e 2,5 milioni di euro (il 55 per cento).

Cala la quota di case in vendita con un prezzo richiesto fra i 3,5 e i 4,5 milioni di euro; infatti, oggi è solo del 13 per cento, mentre l’anno scorso la quota era del 20 per cento. Infine, anche la quota di case con valori sopra i 4,5 milioni di euro si è abbassata, oggi rappresenta solo il 7 per cento del mercato, meno di 100 appartamenti in tutta la città. Prezzi in crescita, ma fino a quando? In presenza di una domanda ancora vivace, ma sempre selettiva, il vero driver del mercato continuerà a essere la qualità dell’offerta. Considerata però la sottigliezza dello stock con tale caratteristica, nella prima parte del 2023 non ci si possono attendere scossoni negli indicatori del mercato, ma prevediamo una fase di assestamento con una leggera crescita dei valori (non più di un paio di punti percentuali). Anche perché, a livello generale, vi è scarso rinnovo dello stock in vendita. Le case vendute, infatti, non trovano nuovo prodotto che le sostituisca. Anzi, in un mercato con le caratteristiche di domanda e offerta che abbiamo evidenziato, ci si potrebbe aspettare anche un rialzo molto più robusto dei prezzi di richiesta.

Prezzi di vendita dell’immobiliare di lusso a Milano

Il prezzo medio di vendita degli immobili prime milanesi si attesta vicino ai 12.000 euro al metro quadro con una crescita, rispetto al 2021, del 7,2 per cento. A Milano, tenendo sempre come riferimento le zone di pregio del centro storico e quelle più pregiate al di fuori delle mura, il prezzo medio registra le variazioni maggiori in relazione allo stato di fatto dell’abitazione. Un immobile perfettamente ristrutturato e tecnologicamente anche ben attrezzato (wi-fi con la fibra e domotica) ha un valore medio del 45% più alto rispetto ad uno completamente da riqualificare. Il Quadrilatero della Moda mantiene la sua leadership con i prezzi più alti (in alcuni rari casi si sfiorano i 30mila euro al mq.). Nelle altre zone del Centro Storico sussiste invece una certa omogeneità sul prezzo medio di vendita che rimane saldamente sopra i 12mila euro al metro quadrato. Stando queste condizioni di offerta, per il 2023 non si prevede un forte calo dei valori, anzi, sicuramente nei primi due quarter dell’anno i valori rimarranno stabili se non in crescita. La domanda dei “migranti milionari” Il 2022 ha portato anche ad un incremento di domanda che era già presente sul mercato del lusso milanese ma in minima parte. La popolazione globale di individui con un patrimonio netto ultraelevato (UHNWI) è cresciuta di 46.000 unità alla fine del 2022 per toccare la cifra record di 218.200 ultramilionari in tutto il mondo. Con l'allentamento delle restrizioni e la riapertura delle frontiere da parte dei Paesi, la migrazione dei milionari sta ricominciando a crescere. Una recente indagine stima che nel 2022 circa 88mila milionari si trasferiranno in un nuovo Paese (Fonte: Henley Global Citizens Report).