Notifica di sfratto non ritirata: implicazioni e procedure legali

La procedura di sfratto comincia con l’invio della notifica di un documento legale, consegnato successivamente dall’avvocato del locatore all'ufficiale giudiziario. Successivamente, l'ufficiale giudiziario è incaricato di consegnare tale documento all'inquilino.

Questo documento contiene le ragioni dello sfratto, che possono essere di due tipi: sfratto per morosità a causa del mancato pagamento del canone di locazione nei termini stabiliti, o sfratto per scadenza del contratto a seguito di disdetta. Scopriamo tutte le informazioni necessarie per capire come avviene la notifica di sfratto, le modalità utilizzate, l'indirizzo a cui viene inviata, la forma che deve assumere e i casi in cui la notifica di sfratto non viene ritirata.

La normativa di riferimento per la notifica di sfratto

Il proprietario si occupa della consegna dell’atto di avviso di sfratto all’inquilino. Secondo la disposizione dell’articolo 660 del Codice di procedura civile, la documentazione deve essere portata presso la residenza o il domicilio. 

L'inquilino ha la possibilità di indicare nel contratto di locazione la volontà di ricevere le notifiche presso un diverso domicilio, come ad esempio il luogo di lavoro o l'appartamento che ha preso in affitto. In questo caso, la notifica effettuata in tali luoghi è comunque valida.

Tuttavia, il proprietario ha il diritto di notificare l'atto anche presso la residenza ufficiale, nonostante la diversa elezione di domicilio. Infatti, in caso contrario, si consentirebbe all'inquilino di eludere facilmente la notifica indicando luoghi in cui non si trova fisicamente.

È importante ricordare che il locatario non può richiedere l’invio delle notifiche ad una persona, come il genitore e la moglie, o ad un ufficio specifico. Mentre, nel caso di sfratto per morosità, è esclusa qualsiasi altra modalità di notifica, come per esempio quella effettuata mediante il deposito di una copia dell'atto presso il Comune dell'ultima residenza o presso il luogo di nascita del destinatario, nel caso in cui la residenza, la dimora o il domicilio siano sconosciuti. Lo sfratto può essere anche per finita locazione di contratto non registrato.

Il destinatario della notifica

L'avviso di sfratto deve essere consegnato all'inquilino o alle persone che vivono nella stessa casa, ufficio o azienda, purché abbiano più di 14 anni.

Se il destinatario è incapace o irraggiungibile e le persone che vivono nella medesima abitazione sono anch'esse incapaci, irraggiungibili o rifiutano di ricevere l'atto, l'ufficiale giudiziario deposita una copia dell'atto presso l'Ufficio del Comune dove deve essere effettuata la notifica.

Inizialmente viene esposto un avviso del deposito in una busta chiusa e sigillata sulla porta della residenza, dell'ufficio o dell'azienda del destinatario; successivamente il ricevente viene informato tramite raccomandata con avviso di ricevimento. Nel caso delle società, la notifica può anche essere effettuata alla persona fisica che rappresenta l'ente, purché vengano specificate la residenza, il domicilio e la dimora abituale.

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Intimazione di sfratto: come effettuare la notifica

L’ufficiale giudiziario deve consegnare personalmente all’inquilino l'avviso di sfratto.

Se la notifica non viene effettuata direttamente all'inquilino, l'ufficiale deve inviare all’affittuario una raccomandata con avviso di ricevimento per informarlo dell'avvenuta notifica, allegando all'originale la ricevuta di spedizione.

Per regolare la notifica dell'atto è fornita la "relazione di notifica" posta in calce dall'avviso originale di sfratto e di ricevimento. L'assenza di questa segnalazione costituisce un'irregolarità nella notifica dell'atto, consentendo all'inquilino di opporsi in ritardo alla convalida dello sfratto. Inoltre, è consentita anche la notifica mediante posta elettronica certificata (PEC) solo se l'inquilino è una società, un imprenditore o un professionista che ha diritto ad avere PEC.

Nel caso in cui l'avviso di sfratto venga notificato a un'associazione non riconosciuta, non è necessario inviare l'avviso tramite raccomandata, poiché si applicano alle persone giuridiche le disposizioni relative alla notifica.

I tempi della notifica di sfratto

L'atto di intimazione di sfratto non può essere notificato prima che siano trascorsi almeno 20 giorni dalla scadenza del termine di pagamento del singolo canone di locazione.

Tra il giorno della notifica e quello dell'udienza deve trascorrere un periodo di almeno 20 giorni, noto come "termine a comparire", a meno che il locatore non richieda una riduzione del termine.

Il termine a comparire non è vincolato e non viene sospeso durante il periodo delle ferie; quindi, si devono considerare anche i giorni del mese di agosto.

I tempi di notifica di sfratto devono essere rispettati; viceversa, se il termine a comparire non viene considerato, la citazione è considerata nulla. Tuttavia, se l'inquilino si presenta in tribunale, la nullità dell'atto viene sanata. Se l'intimato non compare all'udienza, il giudice può disporre la rinnovazione della notifica di sfratto per morosità.

Cosa succede se l’inquilino è irreperibile

Nel caso in cui, la notifica di sfratto sia a mezzo servizio postale e in quel momento il destinatario non fosse disponibile, si verifica la mancata consegna della corrispondenza a causa dell'assenza temporanea del destinatario. Quando l’inquilino moroso non ritira la raccomandata, la notifica si considera perfezionata poiché il plico non consegnabile viene depositato presso l'ufficio postale e, per il destinatario, si verifica la cosiddetta "compiuta giacenza".

In ogni caso, secondo quanto stabilito dalla legge, il mancato pagamento del canone dopo venti giorni dalla scadenza prevista, o il mancato pagamento degli oneri accessori costituisce motivo di risoluzione del contratto.

Pertanto, il locatore può procedere con l'intimazione di sfratto per morosità e contratto non registrato senza alcun problema. Nel caso in cui l'inquilino non ritiri nemmeno gli atti giudiziari e diventi irreperibile, il locatore potrà comunque ottenere la condanna del conduttore al rilascio, anche se ciò richiederà più tempo.

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Quando si perfeziona la notifica dello sfratto?

Il perfezionamento della notifica di sfratto avviene solo quando sarà ricevuta dal rappresentante legale della società presso la sua residenza, domicilio o luogo di residenza abituale.

Quante volte si può rinviare uno sfratto?

Lo sfratto può essere rinviato per non più di tre volte nel corso di un quadriennio.