La nuda proprietà rappresenta una forma di investimento immobiliare che sta suscitando crescente interesse tra gli acquirenti in cerca di occasioni vantaggiose nel mercato immobiliare. In questo caso, si ottiene la proprietà dell'immobile senza il diritto di abitarvi o affittarlo fino a quando il venditore rimane in vita. Una delle principali attrattive di questo tipo di investimento è il prezzo notevolmente ridotto rispetto al valore di mercato dell'immobile completo.
Un esempio comune potrebbe essere un appartamento o una casa di valore pari a 300.000 euro venduto come nuda proprietà a 23.000 euro a condizione che l'investitore non possa sfruttare l'immobile fino a quando il venditore non venga meno o raggiunga un accordo diverso con l'acquirente.
Consultando la lista di case in vendita in nuda proprietà è possibile trovare una varietà di soluzioni distribuite su tutta la penisola, con maggiori possibilità vicino alle città metropolitane dove gli immobili raggiungono cifre decisamente elevate.
Cos’è la nuda proprietà?
Con nuda proprietà si intende il diritto reale di un soggetto che possiede un immobile senza però godere del suo diritto di usufrutto. Quest’ultimo potrà essere ceduto a un’altra persona, la quale avrà modo di utilizzare il bene in questione o di poter realizzare un profitto attraverso la vendita o l’affitto a terzi del diritto reale di cui gode (salvo mancata autorizzazione del nudo proprietario o esplicito divieto nel titolo costitutivo).
Il valore della nuda proprietà nel momento della stipula del contratto può essere definito come il costo totale dell’immobile sottratto però del diritto ad abitarci. È doveroso sottolineare che il prezzo per comprare la nuda proprietà sarà più alto in modo direttamente proporzionale all’età del proprietario stesso.
Questo atto di compravendita offre dei vantaggi per chi vende il diritto reale e per chi lo acquista:
- il venditore, cedendo il diritto di nuda proprietà sul suo immobile, potrà ricevere liquidità fin da subito o attraverso un accordo con l’acquirente per un pagamento rateizzato. Oltre a guadagnare questo denaro manterrà il diritto di usufrutto sulla sua stessa casa fino alla data concordata in sede di trattativa;
- il compratore può optare per un acquisto di nuda proprietà per sostenere una spesa più conveniente e per poter usufruire in futuro della casa, che sia per regalarla a un figlio o per rivenderla a un prezzo maggiore.
Alla luce di quanto detto, si può affermare che il nudo proprietario potrà godere dell’abitazione solo dopo la fine del contratto o alla morte dell’usufruttuario.
Come funziona la nuda proprietà e cosa cambia dall’usufrutto
La nuda proprietà e l'usufrutto sono due concetti legati al tema della proprietà di un bene immobile ma si differenziano per quanto riguarda i diritti e le responsabilità dei soggetti coinvolti. Nel primo caso, si intende la titolarità di un bene senza il diritto di utilizzarlo fino a una data futura o a un evento specifico, come la morte del titolare dell'usufrutto.
L'usufrutto, d'altra parte, è il diritto di godere e utilizzare un bene immobile o i suoi proventi durante un periodo specifico o fino a un evento determinato. L’usufruttuario ha il diritto di vivere nell'immobile, affittarlo o trarre profitto da esso, a condizione che non danneggi o alteri la destinazione economica del bene. Alla morte dell’usufruttuario, il nudo proprietario acquisisce l’intera proprietà ed ogni diritto reale di godimento sul bene.
Le differenze principali tra questi due concetti si possono apprezzare in differenti ambiti:
- diritti di utilizzo: il nudo proprietario non ha il diritto di utilizzare o godere dell'immobile fino a quando non si verifica un evento futuro o una data prestabilita. Nell'usufrutto, invece, l'usufruttuario ha il diritto di utilizzo e godimento dell'immobile o dei suoi frutti durante il periodo specifico;
- durata: la nuda proprietà si trasforma automaticamente in piena proprietà in seguito a un evento futuro, come la morte dell’usufruttuario. La durata dell’usufrutto non può eccedere la vita del suo titolare o, nel caso di persone giuridiche, i 30 anni; inoltre, si estingue per scadenza del contratto di usufrutto, prescrizione per inutilizzo del bene, perimento del bene o riunione dell’usufrutto e della proprietà nella medesima persona;
- responsabilità: il nudo proprietario è spesso esente dalle responsabilità relative all'immobile, come le spese di manutenzione, mentre queste spettano generalmente all'usufruttuario;
- possibilità di trasferimento: sia la nuda proprietà che l’usufrutto possono essere trasferiti a terzi, ma l'usufrutto non può essere ceduto senza il consenso del titolare della nuda proprietà o nel caso in cui l’atto costitutivo lo impedisca.
Alla morte dell’usufruttuario di una casa venduta precedentemente in nuda proprietà, gli eredi non acquisiranno il diritto di usufrutto (e ovviamente nemmeno la proprietà). Inoltre, è opportuno sottolineare che per l’acquisto di una prima casa in nuda proprietà sono previste delle agevolazioni per abitazioni non classificate nelle categorie catastali A1, A8 e A9 considerate di lusso.
Esempi di case in nuda proprietà da 23.000 euro
Sebbene comporti l’impossibilità di disporre del bene completamente nell’immediato, comprare una nuda proprietà da 23.000 euro in poi può essere un investimento vantaggioso, in particolare per i propri eredi.
Le offerte disponibili per l’acquisto di una nuda proprietà da 23.000euro in poi includono proposte di case più semplici, come possono essere dei monolocali di metratura non molto ampia e migliorabili con dei progetti di ristrutturazione, fino ad arrivare a trilocali/quadrilocali più costosi che hanno in dotazione elementi aggiuntivi come garage, parcheggi, ascensori e sistemi di climatizzazione.
Un investimento oculato richiede un’attenta analisi del mercato immobiliare di una determinata città e dei suoi quartieri: così facendo, sarà più facile intercettare un possibile affare nella speranza di poter guadagnare in futuro dalla rivendita dell’immobile acquistato in nuda proprietà.
Un primo esempio di casa disponibile in nuda proprietà è questo bilocale in vendita a Rho, in provincia di Milano, alla cifra di 63.000 euro. La zona è sicuramente un punto a favore per questo investimento, considerando l’ampia disponibilità di servizi fondamentali per la famiglia, i numerosi collegamenti autostradali e di trasporti pubblici e la vicinanza alla grande metropoli meneghina.
Questo bilocale è inserito in un complesso condominiale circondato da un parco ampio che dispone di giochi per bambini e di area verde. La casa si trova al secondo piano (raggiungibile anche con l’ascensore) e si estende per 71 mq. Un bagno padronale, un balcone e gli spazi interni regolarmente distribuiti compongono una dimora compatta e facilmente arredabile.
L’aggiornamento della classe energetica verrà reso possibile da una serie di lavori realizzati col Superbonus, che includono un intervento all’impianto termico centralizzato e un rifacimento di tetti e piastrelle coibentate. Il bilocale dispone di solaio e cantina.
Un’altra soluzione interessante di casa in vendita in nuda proprietà è questo quadrilocale di 92 mq al quinto piano di uno stabile nel quartiere Aurora della città di Torino. La cifra richiesta è di 98.000 euro.
I punti di forza di questa unità immobiliare sono l’ottima luminosità di ogni ambiente della casa, un ampio salone principale di 40 mq comunicante con tutte le altre stanze, un balcone con affaccio verso il cortile interno e una cantina di pertinenza al piano interrato. La cucina abitabile dispone di portafinestra comunicante con il balcone. Questo edificio anni ‘60 ha la fortuna di sorgere in un quartiere vivace, poco distante dal centro storico meraviglioso di Torino raggiungibile a piedi.
L’ultimo esempio è questa soluzione a Ponticelli, quartiere orientale di Napoli: un trilocale in vendita a 179.000 euro in una zona ben fornita del capoluogo partenopeo. La casa si trova al secondo piano di uno stabile con ascensore e dispone di 3 locali, un bagno, un doppio soggiorno con un balcone spazioso e una cantina.
Nel prezzo, oltre ai 107 mq calpestabili dei 115 commerciali, è incluso un posto auto nel parcheggio condominiale. Questa zona, distante 15 minuti di macchina da Napoli, si distingue per non essere prettamente omogenea e infatti include più caratterizzazioni, tra cui spicca quella del centro storico per la sua raffinatezza.
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