Mercato della casa, Banca d’Italia: “Domanda debole, ma evoluzione meno sfavorevole nei primi tre mesi del 2024”

È stato pubblicato il “Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia” relativo al 4° trimestre 2023. Secondo l’indagine trimestrale della Banca d’Italia, condotta presso 1.501 agenti immobiliari dall’8 gennaio al 5 febbraio del 2024, la dinamica congiunturale dei prezzi degli immobili nel IV trimestre dello scorso anno si sarebbe nel complesso attenuata; restano prevalenti (oltre due terzi degli operatori) i giudizi di stabilità. La domanda però resta debole e il mercato delle locazioni rimane teso. Per quanto riguarda le attese, si è attenuato il pessimismo degli agenti sul I trimestre del 2024 rispetto sia al proprio mercato di riferimento sia a quello nazionale.

Le quotazioni

Secondo quanto emerso dal sondaggio congiunturale della Banca d’Italia relativo al 4° trimestre 2023, sono prevalsi i giudizi di stabilità (espressi dal 65 per cento degli agenti), mentre la percentuale di operatori che hanno riportato un aumento delle quotazioni ha continuato a ridursi, scendendo al 9 per cento, circa 15 punti percentuali in meno rispetto al massimo registrato nel primo trimestre del 2022, a fronte di un 25 per cento di operatori che rilevano una diminuzione.

Lo sconto

Nel complesso, lo sconto medio, rispetto alle richieste iniziali del venditore, resta ancora contenuto e pari all’8,6 per cento, 5 punti percentuali inferiore alla media pre-pandemia, ma in linea con i valori degli ultimi trimestri. Circa un terzo degli agenti ha tuttavia indicato uno sconto superiore, fra il 10 e il 30 per cento. Il tempo trascorso tra l’affidamento dell’incarico e la vendita è rimasto appena sopra il minimo registrato dall’inizio della rilevazione nel primo trimestre del 2023.

La domanda

L’indagine ha poi evidenziato che la domanda è rimasta debole. Nello specifico, nonostante il recupero rispetto al trimestre precedente, la quota di agenzie che hanno venduto almeno un’abitazione resta inferiore a quella registrata nello stesso periodo dello scorso anno per il quarto trimestre consecutivo, restando tuttavia ancora su livelli ben superiori alla media pre-pandemia (87 per cento a fronte del 72 nel periodo 2012-2019 e dell’81 nel terzo trimestre). 

Le vendite

L’81 per cento delle vendite ha interessato immobili preesistenti. Circa il 40 per cento delle abitazioni vendute è di piccole dimensioni (inferiori a 80 mq). Gli immobili con classe energetica inferiore (F-G) hanno rappresentato quasi il 60 per cento delle transazioni totali e poco meno di due terzi di quelle nelle aree urbane. Nelle aree non urbane, invece, una quota più consistente delle vendite (43 per cento) ha riguardato immobili con classe energetica più elevata (A-E).

GTRES

Gli incarichi

Circa il 40 per cento degli agenti ha registrato una riduzione sia dei nuovi incarichi a vendere sia dei potenziali acquirenti.

Le difficoltà legate ai mutui

La causa prevalente di cessazione dell’incarico a vendere per circa un terzo degli operatori è la difficoltà di reperire il mutuo, tanto che la percentuale di acquisti finanziati con mutuo si è attestata su valori bassi nel confronto storico. Il 27 per cento degli operatori segnala la difficoltà nel reperimento del mutuo da parte degli acquirenti tra le cause prevalenti di cessazione dell’incarico a vendere. Tale quota è diminuita rispetto al trimestre precedente, ma resta superiore alla media del periodo 2014-2019 (24 per cento). La percentuale di acquisti finanziati con mutuo, in calo dalla fine del 2021, ha raggiunto il 56,9 per cento (da 63,4), il valore più basso dal 2013. Resta sostanzialmente stabile, al 77 per cento, il rapporto tra mutuo e valore dell’immobile.

Le attese

L’indagine ha evidenziato che si è attenuato il pessimismo nelle attese degli agenti sul I trimestre del 2024 rispetto sia al proprio mercato di riferimento sia a quello nazionale. Circa due terzi degli operatori si attendono una stabilizzazione delle condizioni del proprio mercato nei primi tre mesi del 2024; il saldo fra previsioni di aumento e riduzione dei nuovi incarichi è divenuto meno negativo (-10 punti percentuali da -14). 

Le prospettive sull’evoluzione dei prezzi per il trimestre in corso continuano a puntare verso una loro moderazione, tuttavia, il saldo negativo si è ridotto sensibilmente rispetto al trimestre precedente (da -36 a -23 punti percentuali), riflettendo la riduzione dei giudizi di diminuzione compensati da un incremento di quelli di stabilità. La quota di operatori che si attendono un peggioramento delle condizioni sul mercato nazionale è nettamente diminuita, pur restando di quasi 30 punti percentuali superiore a quella di chi prefigura un miglioramento. Le prospettive a due anni sono marcatamente migliorate

Secondo gli operatori, dunque, ci sono segnali in base ai quali nei primi tre mesi del 2024 l’evoluzione del mercato immobiliare sarebbe meno sfavorevole, in relazione sia al proprio mercato di riferimento sia a quello nazionale. 

Le locazioni

Il mercato delle locazioni resta teso. Nel dettaglio, le pressioni al rialzo sui canoni sono sostenute da una domanda robusta e da un calo dell’offerta, in parte connessa alla preferenza dei proprietari per affitti brevi.

Nel dettaglio, gli operatori hanno confermato la tendenza al rialzo dei canoni di locazione, in linea con l’aumento pressoché ininterrotto dall’inizio del 2022 dell’indice dei prezzi degli affitti. Il saldo fra aumento e diminuzione dei canoni è rimasto sul valore massimo dall’inizio della rilevazione (46,5 punti percentuali); il rialzo proseguirebbe nel trimestre in corso per il 38,6 per cento degli agenti (contro il 4,3 per cento che si attende una riduzione), anche alla luce dello sconto esiguo (pari al 2,2 per cento) ottenuto rispetto alle richieste iniziali dei proprietari.

L’aumento della domanda di locazioni a fronte di una minore offerta è la causa principale delle pressioni al rialzo sui canoni. La maggiore domanda è determinata principalmente dalla difficoltà di acquistare un’abitazione, specie nelle aree urbane più popolose. La preferenza per gli affitti brevi, di contro, è il principale freno all’offerta (segnalato dal 44,2 per cento degli agenti), rimasta contenuta nel IV trimestre; oltre il 45 per cento degli agenti, infatti, ha riportato un calo dei nuovi incarichi a locare rispetto al periodo precedente, mentre appena l’8 ne ha segnalato un aumento.